業(yè)主把房屋出租后，租客跑路的情況時(shí)有所聞。因?yàn)樽饪团苈肥?lián)，租金肯定是無(wú)法收到了，然而租客仍就占據(jù)著房屋，屋里還有租客的各種家私用品，對(duì)于守約的業(yè)主而言，既無(wú)法收到租金，又不能出租給新的租客，損失一天天擴(kuò)大，怎么辦？

對(duì)于居民個(gè)人租戶而言還好，一般租客的物品不算太多，以業(yè)主提供的家私為主；而對(duì)于寫字樓業(yè)主而言，情況就很不同，因?yàn)榉课菘赡芫褪强盏?，各種用具都是租戶按照辦公要求添置用于業(yè)務(wù)需要，可能還有一些物品價(jià)值較高，輕易處置極易引發(fā)糾紛，甚至招致訴累。

要防止出現(xiàn)這種尷尬狀況，需要在兩個(gè)環(huán)節(jié)把好關(guān)，真正發(fā)生這種情況時(shí)，從容處置。

一 合同簽訂把好關(guān)

條款明確的租賃合同是保證不出現(xiàn)這種尷尬的前提，沒(méi)有合同，只有君子協(xié)議，恐怕不好辦。簽訂合同時(shí)以下事項(xiàng)要做到：

1、明確解除合同的條件

業(yè)主和租客簽訂合同時(shí)，對(duì)延遲支付租金或者逾期支付租金時(shí)可以解除合同。實(shí)際上，這條已經(jīng)有法律支持了。民法典：

第七百二十二條　承租人無(wú)正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以請(qǐng)求承租人在合理期限內(nèi)支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

如果不支付或者延遲支付又沒(méi)有正當(dāng)理由，業(yè)主已經(jīng)獲得了合同解除權(quán)，可以解除租賃合同。當(dāng)然這也需要在合同中注明，約定逾期時(shí)長(zhǎng)，逾期的處理等具體規(guī)則。

2、明確約定房屋騰退的條款

包括解除合同時(shí)的騰退，不支付租金又失聯(lián)情況的騰退條款，騰退處理方式，費(fèi)用承擔(dān)等事項(xiàng)。這樣在真的發(fā)生跑路失聯(lián)這種情況時(shí)，有明確的依據(jù)。按照約定進(jìn)行騰退操作，避免招致糾紛。

3、合同要公證

有了這些條款，還需要讓這份合同具有可執(zhí)行性。最好的方法就是公證。根據(jù)公證法，合同可以進(jìn)行公證。

第十一條 根據(jù)自然人、法人或者其他組織的申請(qǐng)，公證機(jī)構(gòu)辦理下列公證事項(xiàng)：  

（九）保全證據(jù)；  

這屬于公證的業(yè)務(wù)范圍。有了公證，對(duì)合同所涉及的權(quán)利義務(wù)關(guān)系就明確了，具有證明力。

這一步非常重要，這是為遇到需要收回房屋時(shí)的打好基礎(chǔ)的。

沒(méi)有這一步，后面的步驟無(wú)法執(zhí)行，又會(huì)回到這種尷尬境地：要么當(dāng)個(gè)好人，蒙受損失（失聯(lián)的人可能不會(huì)再回來(lái)補(bǔ)交租金給你），要么做個(gè)“壞人”，把租客的東西給處置了，比如放街道拐角垃圾桶。。。這不但要做“惡人”，還可能要承擔(dān)損害賠償?shù)呢?zé)任。

二 租客跑路后

租客如果沒(méi)有按時(shí)支付租金，需要主動(dòng)了解發(fā)生了什么情況。如果無(wú)法聯(lián)系租客，房屋也緊閉大門，那可以判斷租客失聯(lián)跑路了。這時(shí)候可以認(rèn)為合同解除條件已經(jīng)成立，房屋騰退條款可以適用了。

這時(shí)候需要進(jìn)行公證證據(jù)保全。聯(lián)系公證處進(jìn)行具體的保全操作。

1、催告

按照民法的精神，任何事情需要對(duì)方進(jìn)行相應(yīng)的行為時(shí)，先通知對(duì)方。在這里，就通過(guò)合適的方式，比如快遞、電子郵件、電話等方式通知，在合理期限內(nèi)如果無(wú)法聯(lián)系，比如快遞拒收、電子郵件沒(méi)有回應(yīng)，電話無(wú)人接聽(tīng)或者停機(jī)狀態(tài)，則可判斷為失聯(lián)狀態(tài)；而如果能夠聯(lián)系，則給予相應(yīng)的時(shí)間繳納租金，如果人能夠聯(lián)系，就是不繳納租金，同樣可以解除合同，并執(zhí)行騰退條款。

2、房屋騰退公證

在公證人員在場(chǎng)公證的情況下，按照約定將物品打包、貼簽并保存到約定的地方，或者按照約定的方式進(jìn)行處置，比如請(qǐng)人清理等。只要確保這些騰退操作是約定在合同中并且是在經(jīng)過(guò)公證的，則免去了糾紛的可能。

最后，可以高興的迎來(lái)下一位租客！

三 案例

甲公司是一寫字樓的出租人,在以往的租賃經(jīng)營(yíng)中,經(jīng)常出現(xiàn)租戶租約到期后鎖門跑路或者失聯(lián),房屋無(wú)法騰退,也無(wú)法順利續(xù)租的情況,導(dǎo)致遭受損失。

2016年4月,甲公司與新租戶乙公司簽訂租賃合同約定,如果乙公司不按期交納租金和物業(yè)費(fèi),經(jīng)催告仍拒不交納或者失聯(lián)的情況下,甲公司有權(quán)解除合同并將出租房屋收回；明確用于催告的聯(lián)系地址、電話、電子郵箱等信息,騰退出租房屋的條件,以及房屋中存放物品的處理方式。

雙方到公證處辦理了公證。

幾個(gè)月后,乙公司以“內(nèi)部裝修”為由突然關(guān)門,遲遲不營(yíng)業(yè)并無(wú)法聯(lián)系。2017年1月30日,甲公司按照合同約定,決定單方收回租給乙公司的辦公場(chǎng)地,并向公證處申請(qǐng)辦理單方收回出租房屋現(xiàn)場(chǎng)保全證據(jù)公證。

在公證員面前,甲公司的代理人按照乙公司留下的聯(lián)系地址、電話和電子郵箱,撥打電話、以特快專遞發(fā)出催告函及催告電子郵件。10天后,特快專遞被退回,電子郵件也未收到回復(fù),符合合同中對(duì)于“經(jīng)催告失聯(lián)”的認(rèn)定情形。

2月10日,公證員審查核實(shí)相關(guān)情況后,決定對(duì)單方收回出租房屋現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行公證證據(jù)保全。公證員和其助理來(lái)到租賃辦公場(chǎng)地,會(huì)同居委會(huì)工作人員、甲公司工作人員一同進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng),進(jìn)行物品清點(diǎn),全程進(jìn)行錄像。公證員對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)物品進(jìn)行貼標(biāo)、編號(hào)、登記、裝箱并密封。清點(diǎn)完畢后,公證員及其助理和在場(chǎng)人員在物品登記清單和現(xiàn)場(chǎng)記錄上簽名,清點(diǎn)的物品交由甲公司按照合同處理。

公證員起草保全證據(jù)公證證詞,經(jīng)審批后出具了公證書。

甲公司順利收回了出租房屋。

法律點(diǎn)評(píng)：

為何簽訂合同要進(jìn)行公證？這是公證對(duì)材料的要求。公證法第28條：

公證機(jī)構(gòu)辦理公證，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同公證事項(xiàng)的辦證規(guī)則，分別審查下列事項(xiàng)：  

（一）當(dāng)事人的身份、申請(qǐng)辦理該項(xiàng)公證的資格以及相應(yīng)的權(quán)利；  

（二）提供的文書內(nèi)容是否完備，含義是否清晰，簽名、印鑒是否齊全；

（三）提供的證明材料是否真實(shí)、合法、充分；

（四）申請(qǐng)公證的事項(xiàng)是否真實(shí)、合法。

司法部發(fā)布的《公證程序規(guī)則 – 2020》也做了類似規(guī)定：

第二十三條 公證機(jī)構(gòu)受理公證申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同公證事項(xiàng)的辦證規(guī)則，分別審查下列事項(xiàng)：

（一）當(dāng)事人的人數(shù)、身份、申請(qǐng)辦理該項(xiàng)公證的資格及相應(yīng)的權(quán)利；

（二）當(dāng)事人的意思表示是否真實(shí)；

（三）申請(qǐng)公證的文書的內(nèi)容是否完備，含義是否清晰，簽名、印鑒是否齊全；

（四）提供的證明材料是否真實(shí)、合法、充分；

（五）申請(qǐng)公證的事項(xiàng)是否真實(shí)、合法。

如果沒(méi)有對(duì)合同進(jìn)行公證，則無(wú)法確定合同是否是雙方真實(shí)意思表示，對(duì)于房屋騰退的處理是否為有效的約定。同時(shí)，基于無(wú)法知曉真?zhèn)蔚臋?quán)利義務(wù)關(guān)系，公證處無(wú)法進(jìn)行騰退操作的證據(jù)保全公證。因此，做好合同的公證是事情得以圓滿處理的前提。