現(xiàn)在談房價，如果脫離了城市就沒有什么太大意義，但是全國房價已經(jīng)嚴重分化，有的特別高，有的再低也沒有人買。大城市的房價高，很多小城市的房價也不低，單純從大城小城來區(qū)分房價也不靠譜了。

01

作為購房者來說，可能需要更多的知識儲備才能看到一個城市未來跟房地產(chǎn)關(guān)系能不能掛上鉤。最簡單的就是所謂的長期看人口，中期看土地，短期看政策。說出來容易，但真正做起來卻很難。

今天就單獨想跟大家聊聊全國房價到底處在一個什么樣的狀態(tài)，畢竟今年絕對是一個調(diào)控大年，根據(jù)房子是用來住的不是用來炒的這個定位的調(diào)控原則，哪里房價上漲過快，調(diào)控就指向哪里。但你要知道，不是說因為房價高，就一定需要調(diào)控。有些是有支撐的，有些是被炒起來的，你要問我不是炒起來的有多少，我只能說呵呵！

一財報道稱，對14個準特大城市房價水平梳理統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，共有13個城市平均單價過萬，其中廈門高居榜首，福州和寧波緊隨其后。根據(jù)官方的《2019年城市建設(shè)統(tǒng)計年鑒》，目前I型大城市共有14個，包括哈爾濱、長春、大連、合肥、昆明、太原、長沙、蘇州、南寧、烏魯木齊、石家莊、廈門、寧波和福州。

您對這些城市有沒有異議？不去糾結(jié)這個了。

02

先看看這些城市的房價水平吧。這14個準特大城市中，已經(jīng)有13個城市房價過萬，唯獨烏魯木齊的房價在萬元以下。有4個城市（廈門、福州、寧波和蘇州）均價超過2萬/平，這些城市全部來自東南沿海地區(qū)，似乎并不奇怪。很明顯，收入水平跟房價是直接掛鉤的，像蘇州、寧波和廈門人均收入水平均位居全國前十，收入高房價也較高。

廈門以48570元/平的均價在14個城市中高居第一，如此優(yōu)秀的“房價”成績不是一天兩天了，廈門房價漲幅曾一度躍居全球第二，那年合肥排第一。如今，合肥的房價稍微低調(diào)點了，但廈門依然高歌猛進，論房價水平，也僅次于深圳、北京和上海三大一線城市，位居第四，已經(jīng)超過了一線城市的廣州。

廈門何德何能？廈門在福建經(jīng)濟水平不是第一，但房價絕對的NO.1，主要是廈門人均收入還是比較高的。加上教育、醫(yī)療優(yōu)質(zhì)資源集中，吸附效應(yīng)較強，而供給一直偏緊，房價肯定低不了。如果用房價收入比和租售比來看廈門的房價，那絕對是問題很大，前幾年的統(tǒng)計顯示，要在廈門買一套100平的房子，需要在廈門不吃不喝63.48年。

關(guān)鍵是，《中國租金回報率最全地圖》顯示，廈門的租金回報率在所有城市里墊底，比一線城市更低。如果要靠收房租回本，參照1%的租金回報率這一靜態(tài)數(shù)據(jù)，在廈門投資房產(chǎn)靠收房租回本需要100年！

這反映的問題是，廈門房租低，但更因為房價太高，嚴重脫離了實際購買力。

03

我們再看看排在前幾位的寧波、蘇州、合肥等城市，如果合肥的房價不低調(diào)點，也很有情況。但如果這幾個城市穩(wěn)扎穩(wěn)打，其實潛力我是看好的。長三角地區(qū)是我國經(jīng)濟發(fā)達程度最高的地區(qū)之一，也是世界五大城市群之一，甚至可能都超過了珠三角地區(qū)。

過去滬寧杭，即上海、南京、杭州，他們的地位依然不會動搖，但是新的格局也在形成，上海、南京、杭州、合肥、蘇州、寧波、南通、無錫等也在逐漸形成新的更大的都市圈城市群。

寧波與合肥，蘇州相比，你會選擇哪一座城市定居？這個話題留到以后聊。

現(xiàn)在調(diào)控主要的方向是一二線城市，這并不意味著這些城市就沒有前途了，恰恰相反，哪怕房價高，我們也得去面對，因為將來還會更高，只要你別太出位。經(jīng)濟學(xué)家馬光遠的話可能更現(xiàn)實。

馬光遠表示，“中國一線城市房價高不高？當然高！百分之一萬高！當一個城市80%的人都買房難時，說房價不高那是自欺欺人。但是，如果導(dǎo)致房價走高的因素依然存在，房價還會更高！下下之策是抨擊高房價，有用之策是抨擊導(dǎo)致高房價的那些因素并且呼吁去解決，比如，大量的土地供應(yīng)給了工業(yè)商業(yè)，住宅用地太少的問題，比如，土地供應(yīng)的壟斷問題，土地利用效率問題，信息壟斷問題等等。”

這個我是贊成的，我也一直在呼吁控制高房價，但另一面我們又不得不承認，大城市高房價可能會一直存在。房子是用來住的不是用來炒的，而且房價穩(wěn)定也是大趨勢，房價不會大漲大跌，這是底線。

好在現(xiàn)在多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度調(diào)控思路將扭轉(zhuǎn)過去頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳的問題，將來高房價可能會長期存在，但是當人們都解決了住房難題時，高房價是否存在意義就沒那么大了。

04

最后，我們再看另一份報告。

同樣是一財報道稱，至少有103個縣（縣級市）房價均價過萬，其中陵水最高，義烏第二。從區(qū)域分布看，這些縣域主要分布在東南沿海地區(qū)，其中，浙江最多，廣東僅1個。

具體來看，在房價過萬的103個縣中，93個位于東部沿海地區(qū)，占比達90.3%。從省份分布看，浙江、江蘇、福建和海南等較為集中。其中，浙江共有46個縣市房價過萬，高居榜首。

北方城市也太慘了點。

也反映出一個問題，南方城市尤其是人家浙江，無論大城市還是小縣城，發(fā)展是比較均衡的，人家才是真正的共同進步的。其他地方可能是，大城市房價高，小城市房價低，或者大城市房價都沒有高，小城市倒是喧賓奪主，你說能正常嗎？

如果說14個準特大城市13城房價過萬，那么103個縣房價都過萬了，是好事嗎？當縣城房價都這么高的時候正常不正常呢？如果說收入跟房價相當也可以說得過去，但也有一些經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)，房價同樣比較高，比如海南和河北，分別有9個和7個縣域房價過萬。

我只想說，購房者買房時一定要清楚，縣城可比大城市買房坑更多，大城市房價高點，它有人口、資源和產(chǎn)業(yè)支撐，小縣城呢？人們的收入水平呢？

前不久“縣城新建住宅最高不超過18層”的意見稿也能說明一定的問題，除了安全環(huán)保宜居考慮，更重要的是，很多縣城的房子真的夠住了，需求相對飽和，大量的房子還有待去化。