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還記得曾說過，在集中供地之前，開發(fā)商群體里流行一個(gè)“3.30定律”。所謂“3.30定律”是指，許多開發(fā)商都會搶在3月30日以前拿地，以增加年度業(yè)績。對此，從一季度的全國土地出讓結(jié)果來看，330定律還是有效的——根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至3月31日，50城賣地7020.99億，同比增26%，刷新歷史新高紀(jì)錄。 ▲具體來看，50城中，一季度，上海賣地超900億，收入最多；杭州緊隨其后，賣地超700億；廣州賣地超300億，居第三名。在賣地收入增速方面，無錫增速最快，同比增長5292.97%。（數(shù)據(jù)來源：中新經(jīng)緯）一季度土地如此放量，顯然，一方面有城市輪動原因和經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇原因，開發(fā)商資金面相對寬松，于是吃準(zhǔn)后市，開春賭一把；另一方面，也有政府調(diào)控原因，如上海、杭州，面對不斷緊逼的房價(jià)，不得不在土地端敞開供應(yīng)。目前看，中國大部分城市土地出讓已經(jīng)逐漸恢復(fù)到了疫情前的平均水平，不僅房企需要積極補(bǔ)庫存，地方政府也需要加大力度出讓土地填補(bǔ)收入。既然一季度土地出讓已經(jīng)放量，那么，等到四五月份集中供地以后，巨量土地供應(yīng)潮，還會持續(xù)嗎？
對此，從當(dāng)前各熱點(diǎn)城市的反應(yīng)來看，廣州、北京、天津、杭州、無錫、南京、合肥、濟(jì)南、成都、鄭州、蘇州、廈門等15個(gè)熱點(diǎn)城市明確將在4-5月開啟集中供應(yīng)土地，并陸續(xù)發(fā)布了土地出讓計(jì)劃。值得注意的是，在這些城市中，北京、廣州等城市，第一次供應(yīng)面積就非常大，跟去年全年相比，居然占到了50%以上。 ▲數(shù)據(jù)來源：CRIC
除此之外，合肥最新政策規(guī)定，今年土地出讓不少于9000畝，杭州計(jì)劃今年供地10600畝，其中首次集中供地面積達(dá)4500畝；深圳今年計(jì)劃供地3.6平方公里，也就是5400畝，雖然與去年相比持平，但考慮到深圳人多地少，仍然能夠保持5400畝的供應(yīng)量，已經(jīng)算是很給力的了。 ▲由此，首次集中供應(yīng)就是帶量供應(yīng)，這意味著，最近半年時(shí)間內(nèi)，巨量土地供應(yīng)潮已經(jīng)來襲。為什么說是最近半年時(shí)間內(nèi)呢？因?yàn)?/span>大多數(shù)城市首次帶量供應(yīng)，遠(yuǎn)超全年土地出讓的三分之一，從而在短時(shí)間內(nèi)形成巨量；而對于這些城市而言，在過去沒有集中供應(yīng)的時(shí)代，土地量價(jià)整體呈現(xiàn)W型，第二季度和第四季度為成交量價(jià)峰值。另外值得注意的是，首次土地集中出讓占全年比值雖高，但就絕對值而言，并沒有太大提高。例如深圳今年預(yù)期出讓面積，仍然與去年持平；杭州去年出讓了12468畝土地，今年預(yù)計(jì)出讓10600畝，相比去年還少了將近2000畝。在短期內(nèi)面對如此巨量的土地供應(yīng)，不少人心里會打鼓，這么多土地一旦變成房子再上市，會扭轉(zhuǎn)樓市預(yù)期嗎？對此，有人認(rèn)為，政府大規(guī)模出讓土地，是為了對抗輸入型通脹。土地出讓后大規(guī)模建房子，無疑將吸納大筆熱錢，從而穩(wěn)定物價(jià)和房價(jià)。而對于土地出讓是否會刺激樓市炒作熱情，其實(shí)并不需要擔(dān)心。最典型的莫過于北京，現(xiàn)在北京樓市基本上都是明牌了，土拍的溢價(jià)率連10%都不準(zhǔn)超過，土地溢價(jià)和新房溢價(jià)率仍舊管控很嚴(yán)。
由此，從這方面看，這一次土地供應(yīng)潮，價(jià)格方面應(yīng)該很“親民”，對于熱點(diǎn)城市來說，巨大供應(yīng)并不會導(dǎo)致房價(jià)下跌，而是起到平抑房價(jià)的作用。
但是，對于部分炒作過熱的城市而言，如有巨量供應(yīng)很明顯會降低樓市熱情。 例如合肥，2019年，合肥共出讓13663畝土地；2020年，合肥土地出讓銳減至7293畝地，其中居住用地僅為6665畝，毫無疑問，土地端的緊縮是推漲合肥的一大原因；2021年，合肥預(yù)計(jì)不少于9000畝，相對于2020年，供地明顯增多，顯然也會抑制樓市熱情。 說實(shí)話，政府賣地收入，屬于非稅收入里的一種。對于一個(gè)城市而言，土地出讓收入是政府非稅收入的重要組成部分，但一般公共預(yù)算里的稅收收入，才是一個(gè)城市財(cái)政健康的重要標(biāo)志。也正因?yàn)槿绱?，我們?nèi)タ匆蛔鞘械奈磥?，并非只是簡簡單單的看城市的gdp，還要看這個(gè)城市是否能賺錢，稅收收入是否充足。這就意味著今后大家買房時(shí)，選擇城市變得無比重要。例如，十年前，假設(shè)我們在廣州和深圳間選擇，你會選誰？長期以來，廣州的GDP一直高于深圳，廣州是毋庸置疑的珠三角老大，直到2017年，深圳gdp超過廣州，但超的不多。而2017年，深圳一般公共預(yù)算收入是3000多億，廣州才1500億。因此，進(jìn)入現(xiàn)有階段，買房，不止要關(guān)注土地出讓金這樣的非稅收入，也不止要關(guān)注gdp，關(guān)注稅收收入同樣是一個(gè)重要指標(biāo)。當(dāng)然，由于疫情直接沖擊稅源，地方稅收收入下滑明顯，部分地方政府依靠加強(qiáng)土地出讓等非稅收入征收，來彌補(bǔ)稅收減少的影響。 ▲2020年中國重點(diǎn)城市一般公共預(yù)算收入結(jié)構(gòu)分析。來源：搜狐城市制圖
從上圖可知，2020年，在疫情的打擊下，稅收收入同比增長的僅有15座城市，其中杭州、溫州、金華三市稅收收入維持高速增長，這意味著這三個(gè)城市去年經(jīng)濟(jì)未受大的影響，房價(jià)因此上漲火熱。與此同時(shí)，有21座城市非稅收入實(shí)現(xiàn)正增長，其中12座城市同比增幅突破10%。這意味著這些城市在疫情期間受到的影響較大，土地出讓也因此較多。那么今年呢？有多少城市非稅收入正增長？其實(shí)上文說了，目前是短期巨量土地供應(yīng)潮，一年只有這么一波，就絕對值而言，這一波土地出讓潮，對2021年全年的非稅收入貢獻(xiàn)不大。關(guān)于地產(chǎn)，希望能與大家有更多交流。
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