◎ 易居克而瑞深圳區(qū)域&地新引力

　　粵港澳大灣區(qū)作為全國最具活力城市群，區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長強(qiáng)勁，產(chǎn)業(yè)鏈完整，高新技術(shù)突出，產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境優(yōu)越，一批批優(yōu)秀產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商從這里發(fā)展，十大優(yōu)秀產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商中60%將總部設(shè)在深圳，產(chǎn)業(yè)運(yùn)營發(fā)展地域積聚性強(qiáng)，新一代信息技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)、智能制造、電子信息、文化創(chuàng)意等高附加值產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。

　　自2018年以來，各運(yùn)營商將“科技+”提高到企業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略高度，注重發(fā)展科技?？萍荚诋a(chǎn)業(yè)發(fā)展中將占據(jù)越來越重要地位，未來隨著灣區(qū)內(nèi)土地資源成本增加，預(yù)計(jì)以合作開發(fā)及運(yùn)營服務(wù)輸出方式為主導(dǎo)的輕資產(chǎn)模式將會(huì)成為主流。

　　《2019粵港澳大灣區(qū)產(chǎn)業(yè)（園區(qū)類）》

　　優(yōu)秀運(yùn)營商——榜單解讀

　　受國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控政策和房地產(chǎn)市場連續(xù)低迷的影響，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)逐漸成為社會(huì)的關(guān)注熱點(diǎn)和投資新寵。過去以張江高科和招商蛇口等政府平臺(tái)公司為代表的國有企業(yè)，以及華夏幸福、億達(dá)和聯(lián)東等為代表的民營企業(yè)是產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營商的主要市場主體。但近兩年來，在房地產(chǎn)政策高壓下，萬科、金地、碧桂園等一大批傳統(tǒng)地產(chǎn)商扎堆布局產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，并呈現(xiàn)明顯的擴(kuò)散態(tài)勢。與此同時(shí)，新松機(jī)器人、東旭集團(tuán)、富士康等制造企業(yè)也均有進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的行動(dòng)或計(jì)劃。除此之外，金融資本也開始參與投資布局物流園區(qū)和科技園區(qū)。

　　我們對(duì)粵港澳大灣區(qū)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營商進(jìn)行研究和綜合評(píng)比，挑選出10個(gè)優(yōu)秀的產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營商，并從地理位置分布、企業(yè)發(fā)展方向、產(chǎn)業(yè)經(jīng)營導(dǎo)向、產(chǎn)業(yè)資本運(yùn)作、運(yùn)營商未來發(fā)展方向五個(gè)方面對(duì)其進(jìn)行分析。

　　一、地理位置分布 運(yùn)營商主要集中在深圳，項(xiàng)目集中在三大城市圈

　　深圳獨(dú)特地理區(qū)位優(yōu)勢，創(chuàng)新企業(yè)集群效應(yīng)明顯，高新技術(shù)支撐，是充滿活力創(chuàng)新創(chuàng)意之都，灣區(qū)優(yōu)秀產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營商60%企業(yè)將總部設(shè)在深圳。

　　產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商地域分布上具有明顯的集群性，產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商園區(qū)主要集中于長三角區(qū)域的上海、蘇州；珠三角區(qū)域的深圳、廣州，東莞、環(huán)渤海地區(qū)的北京、天津以及中部地區(qū)的重慶等城市，即產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)均起源于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高、產(chǎn)業(yè)支撐能力強(qiáng)，并且具有較強(qiáng)人口導(dǎo)入能力的城市。產(chǎn)業(yè)園區(qū)在粵港澳大灣區(qū)的項(xiàng)目布局主要集中于深圳、東莞、廣州三地。

　　表：優(yōu)秀產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目地理位置（略）

　　二、企業(yè)發(fā)展方向 戰(zhàn)略新興領(lǐng)域多元化布局

　　產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營商的多元化以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為核心進(jìn)行拓展，跨界發(fā)展，在戰(zhàn)略新興領(lǐng)域多元化布局。新一代信息技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)、智能制造、電子信息、文化創(chuàng)意等高附加值產(chǎn)業(yè)為目前產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商發(fā)展主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)核心競爭力，形成創(chuàng)新活力產(chǎn)業(yè)帶。

　　三、產(chǎn)業(yè)經(jīng)營導(dǎo)向 增強(qiáng)科技、高端制造投入，強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)運(yùn)營能力

　　一個(gè)成功的產(chǎn)業(yè)園區(qū)經(jīng)營離不開產(chǎn)業(yè)能力，以寶能、中天、華發(fā)、星河為代表的優(yōu)秀產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營商，逐步加大企業(yè)對(duì)科技研發(fā)、高端制造等產(chǎn)業(yè)發(fā)展新興領(lǐng)域的投入，增強(qiáng)其在產(chǎn)業(yè)方面的資源整合能力，提升產(chǎn)業(yè)運(yùn)營能力。

　　例如：華發(fā)城市運(yùn)營積極探索“科技+金融+產(chǎn)業(yè)+城市”的“1+3”發(fā)展模式，旨在打造“科技+”模式的現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)體系和有機(jī)生態(tài)圈，推動(dòng)企業(yè)集團(tuán)持續(xù)發(fā)展，明確科技在產(chǎn)業(yè)發(fā)展中巨大推動(dòng)力。寶能集團(tuán)提出“科技寶能”，華發(fā)中天產(chǎn)業(yè)提出產(chǎn)業(yè)+科技+金融+配套多層次發(fā)展模式，未來各產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商將會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)科技研發(fā)投入力度。

　　四、資本運(yùn)作能力 擴(kuò)展融資渠道，為規(guī)模擴(kuò)化張?zhí)峁┲?/strong>

　　產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)周期長、資金需求量極高，需要資本市場的支持，園區(qū)運(yùn)營商通過多方面努力拓展融資渠道，為企業(yè)規(guī)模化擴(kuò)張?zhí)峁┲巍?/p>

　　例如目前華發(fā)集團(tuán)已成功搭建起珠?；?、華金資本、英飛尼迪、珠海科創(chuàng)投以及海外投資平臺(tái)等五大投資平臺(tái)，形成了多層次、多渠道、多元化的綜合投資平臺(tái)體系，可針對(duì)企業(yè)的成長階段不同時(shí)期（苗圃、孵化期、加速器），全方位、多領(lǐng)域提供金融服務(wù)和投融資綜合服務(wù)。

　　表：產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商的融資渠道（略）

　　五、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商未來發(fā)展方向：（略）

　　目前，國內(nèi)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營商一般都要負(fù)責(zé)園區(qū)的前期開發(fā)和運(yùn)營兩個(gè)方面，較少園區(qū)是由企業(yè)單獨(dú)負(fù)責(zé)的開發(fā)或者單獨(dú)負(fù)責(zé)園區(qū)運(yùn)營，未來合作開發(fā)及運(yùn)營服務(wù)輸出可能是產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商發(fā)展的新方向。

　　優(yōu)秀產(chǎn)業(yè)園區(qū)——榜單解讀

　　優(yōu)秀產(chǎn)業(yè)園區(qū)以大體量，科技大廈、企業(yè)獨(dú)棟、酒店、公寓等多業(yè)態(tài)為主，憑借規(guī)模效應(yīng)，具備打造以多功能的城市綜合體為載體的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)新城；在綜合定位園區(qū)發(fā)展方向基礎(chǔ)上，以核心優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)整體產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展，龍頭企業(yè)助推園區(qū)優(yōu)質(zhì)生態(tài)圈構(gòu)建，吸引眾多上下游優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)聚集，注重打造涵蓋企業(yè)全生命周期成長環(huán)境，搭建園區(qū)特色服務(wù)平臺(tái)，以服務(wù)搭建平臺(tái)，以平臺(tái)鏈接資源，從而實(shí)現(xiàn)為創(chuàng)新企業(yè)打通苗圃、孵化、加速、成長的全產(chǎn)業(yè)孵化鏈。

　　粵港澳大灣區(qū)作為中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的起始點(diǎn)，在中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展過程中有著舉足輕重的地位，為了清晰的呈現(xiàn)大灣區(qū)優(yōu)秀產(chǎn)業(yè)園的特征，我們從產(chǎn)業(yè)園發(fā)展路徑、灣區(qū)產(chǎn)業(yè)園現(xiàn)狀、園區(qū)產(chǎn)業(yè)、園區(qū)運(yùn)營、政企角色5幾個(gè)方面對(duì)灣區(qū)產(chǎn)業(yè)園特征進(jìn)行闡述。

　　一、產(chǎn)業(yè)園發(fā)展路徑 歷時(shí)30年，進(jìn)入4.0時(shí)代

　　產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展歷史要追溯到20世紀(jì)80年代，時(shí)至今日大致經(jīng)歷4個(gè)階段，這4個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展階段無論是增量改革的模式，還是做大產(chǎn)業(yè)體量，再注入科技內(nèi)涵的路徑，都鮮明地體現(xiàn)出中國的國家高新區(qū)與當(dāng)時(shí)國情的互動(dòng)和契合。

　　第一代產(chǎn)業(yè)園區(qū)，是以深圳招商蛇口為起始代表 “工業(yè)園區(qū)”的發(fā)展，正值我國改革開放的大幕開啟，產(chǎn)業(yè)園區(qū)基本上走的都是“先工業(yè)”的發(fā)展道路，即通過強(qiáng)抓工業(yè)企業(yè)的聚集快速形成園區(qū)形態(tài)。第二代產(chǎn)業(yè)園區(qū)，自中國加入WTO以后，國家注重產(chǎn)業(yè)園區(qū)的科技要素，強(qiáng)調(diào)科技成果轉(zhuǎn)化和技術(shù)創(chuàng)新應(yīng)是高新區(qū)發(fā)展不能偏離的根本。

　　第三代產(chǎn)業(yè)園區(qū)，隨著中國經(jīng)濟(jì)從粗放式發(fā)展步入集約式發(fā)展階段，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、產(chǎn)業(yè)升級(jí)換代成為時(shí)代主旋律，高技術(shù)含量、高附加值、高產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)性的戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)成為眾多園區(qū)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，很多園區(qū)也有意識(shí)地打造產(chǎn)業(yè)鏈，力爭形成產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)。第四代產(chǎn)業(yè)園區(qū)，強(qiáng)調(diào)區(qū)域、產(chǎn)業(yè)園區(qū)和進(jìn)駐企業(yè)的互利共贏，很多園區(qū)建設(shè)規(guī)模大、產(chǎn)業(yè)社區(qū)氛圍濃厚，也注產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)群落完善。

　　通過對(duì)中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展路徑的分析，我們可以更清晰的知道所處大灣區(qū)產(chǎn)業(yè)園目前基本處于第三、第四個(gè)發(fā)展階段，都是比較注意產(chǎn)業(yè)鏈的打造，并且在適當(dāng)?shù)牡胤阶⒅禺a(chǎn)業(yè)新城的建設(shè)。在此基礎(chǔ)上克而瑞深圳機(jī)構(gòu)制定多方面的綜合指標(biāo)，遵循科學(xué)、系統(tǒng)、客觀、可操作、可對(duì)比的基本原對(duì)大灣區(qū)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)進(jìn)行篩選，最終評(píng)選出10家優(yōu)秀產(chǎn)業(yè)園。

　　二、灣區(qū)產(chǎn)業(yè)園現(xiàn)狀 規(guī)模大、物業(yè)形態(tài)豐富

　　上榜十大產(chǎn)業(yè)園中，園區(qū)規(guī)模上，50%以上產(chǎn)業(yè)園建筑面積在100萬方以上，40%產(chǎn)業(yè)園區(qū)建面在50-100萬方之間，部分園區(qū)具備第四代產(chǎn)業(yè)園的要素，有發(fā)展成為產(chǎn)業(yè)新城的特質(zhì)。建筑形態(tài)上，各產(chǎn)業(yè)園基本配備產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房，科技大廈，企業(yè)獨(dú)棟、酒店、公寓等多業(yè)態(tài)為主。

　　三、園區(qū)產(chǎn)業(yè) 園區(qū)以高技術(shù)附加值產(chǎn)業(yè)為主，注重產(chǎn)業(yè)鏈群的構(gòu)建

　　從產(chǎn)業(yè)園區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)類型來看，大灣區(qū)園區(qū)以廣州天安番禺節(jié)能科技園等園區(qū)為高端制造及新能源領(lǐng)域的代表?；ヂ?lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、人工智能等新興領(lǐng)域以蛇口網(wǎng)谷、寶能科技園、深圳灣科技生態(tài)園、天安云谷、潼湖創(chuàng)新科技小鎮(zhèn)、星河WORLD、中集智谷、珠海智慧產(chǎn)業(yè)園等為代表。以華為、蘋果、IBM、聯(lián)發(fā)科等為代表的龍頭企業(yè)帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)園發(fā)展，注重產(chǎn)業(yè)鏈群打造。

　　表：優(yōu)秀產(chǎn)業(yè)園區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)一覽表（略）

　　四、園區(qū)運(yùn)營 全方位服務(wù)、減少對(duì)地產(chǎn)增值依賴、注重產(chǎn)業(yè)增值服務(wù)

　　1、為企業(yè)成長提供“創(chuàng)業(yè)-孵化-加速成長-集團(tuán)總部”全方位成長空間

　　很多產(chǎn)業(yè)園區(qū)可以為企業(yè)發(fā)展提供從創(chuàng)業(yè)、孵化、加速成長到集團(tuán)總部的企業(yè)全生命周期發(fā)展服務(wù)體系。如寶能科技園建設(shè)涵蓋“創(chuàng)客空間—孵化器—加速器—總部基地”四大發(fā)展載體，通過延伸產(chǎn)業(yè)鏈上下游業(yè)務(wù)，覆蓋企業(yè)發(fā)展的全生命周期。星河WORLD基于城市運(yùn)營模式，打造以覆蓋企業(yè)全生命周期園區(qū)載體，由產(chǎn)學(xué)研基地，創(chuàng)客空間，企業(yè)孵化器，企業(yè)加速器，總部基地等構(gòu)成。

　　2、注重產(chǎn)業(yè)增值服務(wù)，減少對(duì)地產(chǎn)的依賴
園區(qū)注重企業(yè)服務(wù)平臺(tái)搭建，涉及金融融資、企業(yè)服務(wù)，人才服務(wù)，教育培訓(xùn)等多維度，同時(shí)積極加強(qiáng)與政府資源嫁接，園區(qū)內(nèi)設(shè)立行政服務(wù)大廳，方便園區(qū)人才辦理政務(wù)相關(guān)服務(wù)。以服務(wù)搭建平臺(tái)，以平臺(tái)鏈接資源，從而實(shí)現(xiàn)為創(chuàng)新企業(yè)打通苗圃、孵化、加速、成長的全產(chǎn)業(yè)孵化鏈。

　　例如寶能科技園從產(chǎn)業(yè)政策、經(jīng)營生態(tài)及高新企業(yè)的核心需求入手，構(gòu)筑政策服務(wù)、平臺(tái)服務(wù)、人才服務(wù)、客戶服務(wù)等四大服務(wù)體系。

　　星河WORLD打造Galaxy+產(chǎn)業(yè)服務(wù)體系，協(xié)助園區(qū)企業(yè)高效運(yùn)轉(zhuǎn)，解決資金，人才、法務(wù)等多重需求。2018年4月12日，龍崗區(qū)行政服務(wù)大廳星河WORLD分中心成立，總建筑面積約700平米，設(shè)7個(gè)服務(wù)窗口，服務(wù)內(nèi)容則包含市、區(qū)、街道、社區(qū)4級(jí)聯(lián)動(dòng)、206項(xiàng)政務(wù)服務(wù)事項(xiàng)，同時(shí)承載園區(qū)5大服務(wù)平臺(tái)、28項(xiàng)服務(wù)事項(xiàng)的辦理。

　　圖：寶能科技園四大服務(wù)體系（略）

　　圖：星河WORLD打造Galaxy+產(chǎn)業(yè)服務(wù)體系（略）

　　五、政企角色 企業(yè)為主，政府參與較少

　　早期園區(qū)建設(shè)運(yùn)營是以政府主導(dǎo)，政府通常成立一個(gè)機(jī)構(gòu)、掛兩塊牌子，一塊牌子是園區(qū)管委會(huì)，另一塊是國有性質(zhì)的開發(fā)建設(shè)公司。園區(qū)管委會(huì)負(fù)責(zé)宏觀規(guī)劃、政策管控、行政管理和園區(qū)招商，基建、經(jīng)營事務(wù)則交給開發(fā)建設(shè)公司負(fù)責(zé)，目前灣區(qū)優(yōu)質(zhì)園區(qū)沒有此類型園區(qū)較少。

　　另外一類是企業(yè)建設(shè)運(yùn)營為主，這些開發(fā)商中既有有國有背景的公司，也有外資企業(yè)和民營企業(yè)。它們開發(fā)建設(shè)的園區(qū)包括物流園、工業(yè)園、科技園、文化創(chuàng)意園，以及產(chǎn)業(yè)新城等。大灣區(qū)作為中國市場經(jīng)濟(jì)最活躍的經(jīng)濟(jì)體，園區(qū)的建設(shè)運(yùn)營主要以企業(yè)自身的能力為主，政府主要在政策、稅收、稅收等方面提供輔助性支持。上榜的10大園區(qū)全部是企業(yè)主導(dǎo)。

　　總 結(jié)

　　產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為產(chǎn)業(yè)聚集的載體，既是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)調(diào)整升級(jí)的空間承載形式，也是地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的衡量標(biāo)志，它肩負(fù)著聚集創(chuàng)新資源、培育新興產(chǎn)業(yè)、推動(dòng)城市化建設(shè)等一系列的重要使命。產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營商作為其實(shí)現(xiàn)所有使命的執(zhí)行主體，其運(yùn)營能力的強(qiáng)弱直接影響到整個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展，園區(qū)運(yùn)營包含的物業(yè)管理運(yùn)營、商業(yè)運(yùn)營、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營三個(gè)方面又涵蓋了方方面面，目前國內(nèi)的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商還沒有形成一個(gè)行業(yè)標(biāo)桿，處于探索階段，行業(yè)內(nèi)部應(yīng)該加強(qiáng)交流促進(jìn)運(yùn)營體系的完善，加速行業(yè)發(fā)展。

　　克而瑞通過研究發(fā)布大灣區(qū)產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商和產(chǎn)業(yè)園區(qū)榜單，也是為了促進(jìn)行業(yè)的溝通互動(dòng)，為灣區(qū)產(chǎn)業(yè)運(yùn)營體系的完善提供一個(gè)平臺(tái)，為整個(gè)行業(yè)發(fā)展助力。

　　RECOMMEND

　　本文摘自《2019粵港澳大灣區(qū)多元化投資白皮書》

　　END

　　說 明

　　本文版權(quán)歸易居克而瑞深圳區(qū)域所有

　　　轉(zhuǎn)載注明出處：CRIC房產(chǎn)測評(píng)深圳（fangjia_sz）

　　易居企業(yè)集團(tuán)（2048.HK），中國創(chuàng)新的、基于大數(shù)據(jù)的房地產(chǎn)交易服務(wù)商。旗下含克而瑞、易居營銷、易居房友等特色業(yè)務(wù)，全面覆蓋從大數(shù)據(jù)應(yīng)用服務(wù)、新房營銷代理到房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)了房產(chǎn)交易服務(wù)鏈全覆蓋，服務(wù)100%的百強(qiáng)企業(yè)。

　　克而瑞，成立于2006年，行業(yè)領(lǐng)先的中國房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)應(yīng)用服務(wù)商，現(xiàn)信息覆蓋387個(gè)城市。依托強(qiáng)大的專業(yè)研究力量和咨詢顧問團(tuán)隊(duì)，克而瑞服務(wù)于TOP100強(qiáng)中95%以上的房地產(chǎn)企業(yè)，并為政府、企業(yè)和購房者提供房地產(chǎn)線上線下信息服務(wù)的全面解決方案。

　　經(jīng)過十余年淬煉，克而瑞從行業(yè)數(shù)據(jù)到客戶數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)閉環(huán)。依托大數(shù)據(jù)和大研究兩大核心平臺(tái)，克而瑞的服務(wù)業(yè)務(wù)覆蓋一手住宅、二手租賃、資產(chǎn)管理、建筑建材、證券研究、物業(yè)管理研究等。創(chuàng)新研發(fā)產(chǎn)品CRIC系統(tǒng)、投資決策系統(tǒng)、數(shù)據(jù)營銷系統(tǒng)、場景化大屏、CAIC中國房地產(chǎn)資管信息服務(wù)平臺(tái)等，為大量房企提供了決策依據(jù)。