以房抵債協(xié)議的生效，不以房屋過戶或交付為條件

——以房抵債協(xié)議簽訂后，施工方以未實際交付或辦理過戶為由，主張抵債協(xié)議無效或不履行抵債協(xié)議的，不予支持。

標簽：｜房屋買賣｜抵債房｜工程款｜以房抵債｜諾成合同

案情簡介：2013年，建筑公司與開發(fā)公司簽訂施工合同。2015年，雙方協(xié)議終止。2016年，建筑公司出具17套商鋪抵頂工程款1300萬余元的確認書，其中一套系由開發(fā)公司與建筑公司指定的購房人簽訂購房合同，開發(fā)公司向購房人出具了購房款收據。嗣后，建筑公司以商鋪未實際交付和過戶為由，主張抵頂協(xié)議無效。

法院認為：①以房抵債協(xié)議系諾成性合同，雙方以房抵債合意一經形成，以房抵債協(xié)議即成立并生效。建設工程施工合同糾紛中，以房抵債協(xié)議簽訂后，建設方與施工方以房抵債合意已形成，以房抵債協(xié)議成立并生效。建設方依協(xié)議約定與施工方或其指定購房人簽訂房屋買賣合同后，施工方對建設方享有的相應工程款應轉化為對建設方享有的請求交付房屋和轉移房屋所有權的債權，雙方約定抵頂?shù)墓こ炭顐鶛嘞麥?，建設方負有向施工方或指定購房人交付抵頂房屋的義務。②本案中，開發(fā)公司已就案涉案涉17套商鋪與建筑公司及建筑公司指定的購房人分別簽訂抵頂確認書和購房合同，并向指定購房人出具了購房款收據。開發(fā)公司與建筑公司關于案涉17套商鋪抵頂工程款已形成合意。雙方意思表示真實，不違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定，合法有效。在案涉抵頂確認書和購房合同成立生效情況下，雙方約定抵頂工程款債權消滅，開發(fā)公司負有向購房人交房和轉移房屋所有權的債務，案涉剩余17套商鋪房款抵頂工程款應從開發(fā)公司尚欠工程款中予以扣除。

實務要點：以房抵債協(xié)議簽訂后，建設方與施工方以房抵債合意已形成，以房抵債協(xié)議成立并生效。施工方以未實際交付或辦理過戶為由，主張抵債協(xié)議無效或不履行抵債協(xié)議的，不予支持。

案例索引：最高人民法院（2018）最高法民終902號“淮南市榮勝昕安房地產開發(fā)有限公司與浙江元力建設有限公司建設工程施工合同糾紛案”（審判長包劍平，審判員杜軍、謝勇），見《建設工程施工合同糾紛中以房抵債協(xié)議不以房屋過戶或交付為生效條件》（撰寫人謝勇、郭培培），載《最高人民法院第四巡回法庭疑難案件裁判要點與觀點》（X4-2020:63）。

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閱讀提示：本案例摘自天同碼。天同碼，是北京市天同律師事務所借鑒英美判例法國家的鑰匙碼編碼方式，收集、梳理、提煉司法判例的裁判規(guī)則，進而形成中國鑰匙碼的案例編碼體系。《天同十八部》已由法律出版社出版。