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鄭州樓市不缺房子，缺的是如意的產(chǎn)品，買房人拿著錢難買到優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。?? 撰文 | 李逍遙 ? 《地盤》特邀撰稿人 全國“就地過年”的呼聲漸高，“返鄉(xiāng)置業(yè)”被蒙上一層陰霾。在一線城市集體大漲的狂歡盛宴下，鄭州樓市愈發(fā)顯得成色不足。這座城市格局的突破、猶豫，與樓市交織的矛盾終究是藏不住了。 1 城市矛盾 過去幾年，鄭州發(fā)展很快。GDP破萬億，人口破千萬，跨入“特大”行列；各種城市配套發(fā)奮往前沖，地鐵通了一條又一條，高架也一直在修。 雖然城市能級不可同日而語，但這種火箭式的城市發(fā)展模式，也產(chǎn)生了很多不容忽視的矛盾。首先，鄭州城區(qū)小的矛盾，放在全國市場對比下，日益突出。?鄭州城市能級上有待進(jìn)一步提升 早年的城市規(guī)劃、城市定位，沒有趕上人口增長的速度，也沒趕上國家對鄭州的厚望。城區(qū)發(fā)展空間受限，不利于鄭州做大做強(qiáng)，也不利于跟“競爭對手”競爭中博取有利地位。新鄭，中牟，滎陽撤縣設(shè)區(qū)的需求呼之欲出，一旦改區(qū)成功后，不僅能提高鄭州的城市化水平，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，對當(dāng)?shù)貥鞘袩o疑也是麻雀變鳳凰的好事。像南龍湖被嗤之以鼻的雜亂環(huán)境，不通的暖氣，道路等都會隨著行政等級的提高得到極大改善。房價(jià)坍塌的遠(yuǎn)郊，樓市也會充滿想象力。
?遠(yuǎn)郊板塊進(jìn)入靜淡階段 鄭州一邊大刀闊斧地?cái)U(kuò)大版圖，一邊是亟待被填滿的大片空白。鄭州三四環(huán)間，港區(qū)與主城間，管南的空白帶，甚至一路向東的白沙、綠博。要填滿這些空白區(qū)域，還得靠產(chǎn)業(yè)，有了產(chǎn)業(yè)才有人氣，城市才有活力，也能更好地解決房子去化的核心問題。眼下，鄭州給人的感覺像是靠賣地賺起來的暴發(fā)戶，沒有多少實(shí)體經(jīng)濟(jì)支撐。那些千方百計(jì)搶來的人，既要安居，也要樂業(yè)，鄭州引進(jìn)更多產(chǎn)業(yè)，才能留下更多人才。
?鄭州各新區(qū)組團(tuán)示意圖 第三，鄭州是一座沒有性格、沒有內(nèi)核的城市，毫無特色，缺少吸引力。杭州的西湖美景，西安的古樸厚重，上海的時(shí)尚小資，北京的大氣雍容。大多數(shù)城市都輪廓清晰，讓人一目了然。這也是它們在競爭激烈的城市之林，能夠有一席之地的法寶。鄭州不偏不倚，居中原之中，卻長著一張模糊的臉。提起鄭州，很難想起一個(gè)能匹配這個(gè)城市的詞，缺故事，缺風(fēng)情，缺個(gè)性，是鄭州的最大硬傷。?主要城市吸引力榜單（百度地圖慧眼研究） 一座城市的吸引力和友好度，也折射了一座城市的價(jià)值。補(bǔ)齊短板，產(chǎn)業(yè)筑基，提升氣質(zhì)，年輕人才更愿意在鄭州真正扎根。 2 供需的裂痕 回首2017年至今，鄭州房價(jià)基本沒漲。 去年，鄭州公積金貸款額度提升至80萬，契稅補(bǔ)貼相當(dāng)于直接給購房者發(fā)紅包，但似乎招數(shù)用盡，也刺激不了購房者的消費(fèi)欲望。今年開年，鄭州樓市更顯得“啞火”，新房的樓市成交量可謂降至冰點(diǎn)。這幾乎是有史以來最冷的開年了。
?市場熱度褪去筑底再度開啟（泰辰行） “面包”不好賣，歸咎于前幾年鄭州泄洪般的“面粉”供應(yīng)，土地供應(yīng)量大，積累了大量庫存，擾亂市場秩序。最近，土地市場成為鄭州的調(diào)控主戰(zhàn)場之一。首先從土地供應(yīng)的縮水下手，2020年，鄭州土地供應(yīng)量減少三分之一。再者，鄭州實(shí)施更精準(zhǔn)的供地計(jì)劃，鼓勵貨幣化安置等，土地調(diào)控很頻繁，手段也更多樣靈活，意在解決鄭州供需不平衡的矛盾。這對于未來幾年的鄭州樓市算一大利好，“面粉”擠水分，“面包”更“筋道”。土地少了，房子少了，不遠(yuǎn)的未來，鄭州房價(jià)就能回歸。
?住宅用地供應(yīng)再創(chuàng)新低（克而瑞） 另一個(gè)現(xiàn)實(shí)難題在于，鄭州不是一座富裕的城市，居民收入水平低，消費(fèi)能力不足。數(shù)據(jù)顯示，2020年鄭州招聘的平均月薪為7697元，聽完這個(gè)數(shù)字，很多人直呼拖后腿了。鄭州人沒那么有錢，工資低的可憐，房價(jià)高的讓人不敢奢望。月入過萬的白領(lǐng)，望著鄭州13670元/m2的房價(jià)，也倍感壓力。更別提全球印鈔機(jī)的瘋狂開動，美國印出來的每一張美元，都需要全球人民為其埋單。
?逆周期寬松調(diào)節(jié)流動性洪流席卷全球（勾股大數(shù)據(jù)） 物價(jià)上漲，萬物暴漲，但市民的收入?yún)s沒有提升；一旦失業(yè)潮加劇，還貸能力將面臨巨大挑戰(zhàn)。時(shí)代的一粒沙，落到我們每個(gè)人頭上，就成了一座山。街頭巷尾大大小小的門店，利潤薄如刀片，賺到的大部分錢，都要上交給房東，剩下的無非是顧著一家人的基本生活。許多門店財(cái)富創(chuàng)造渠道逐步收窄，已經(jīng)不堪重負(fù)、關(guān)門大吉。
?成本高企增加商業(yè)店鋪生存難度 鄭州人不是沒有購買房子的需求，而是缺少實(shí)力。如果相關(guān)部門多些思考，從提高社會保障機(jī)制，提高人民收入著手，提振消費(fèi)，拉動內(nèi)需，促進(jìn)內(nèi)循環(huán)，更水到渠成了。 3 房地產(chǎn)與消費(fèi)的矛盾 時(shí)常，我們會見到“房地產(chǎn)暴利時(shí)代結(jié)束了”這樣惹人側(cè)目的標(biāo)題字眼。 很多人都認(rèn)為房地產(chǎn)是一項(xiàng)極為暴利的生意，將房價(jià)高的源頭歸功于開發(fā)商，這真有點(diǎn)冤枉它們了。不說別的，數(shù)據(jù)最真實(shí)。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)，頭部房企平均利潤率僅有10%左右。稍微對商業(yè)模式有所了解的人都知道，這個(gè)利潤率絕對稱不上暴利。?房企利潤持續(xù)走低 老百姓習(xí)慣把推高房價(jià)歸功于地產(chǎn)開發(fā)商，一方面是因?yàn)楹芏嗳说拇_不懂土地經(jīng)濟(jì)的運(yùn)作模式，另一方面是，這些利益相關(guān)方，可能只有地產(chǎn)開發(fā)商“好欺負(fù)”。事實(shí)上，你掏空6個(gè)錢包貸款買一套70年使用權(quán)的房子，賺的最多是地方政府，其次是銀行，最后才是開發(fā)商。當(dāng)然，賺錢的還有買房的你。窮人囤現(xiàn)金，富人屯資產(chǎn)，眼下，北上廣深杭的富人，都把樓市當(dāng)成了自己的“搖錢樹”。
?一線樓市遭遇投資客瘋狂“打新” 隨著階級逐步固化，屌絲逆襲的門道慢慢關(guān)閉。在鄭州房地產(chǎn)長期看牛的過程中，好房子仍是普通人可以穩(wěn)賺不賠，甚至可以借機(jī)掙錢的加速器。但是，另一個(gè)藏不住的矛盾爆發(fā)了，鄭州樓市不缺房子，缺的是如意的產(chǎn)品，買房人拿著錢難買到優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。在鄭州，降標(biāo)減配，貨不對板，綠化縮水等剛需盤常犯的毛病，信手拈來、司空見慣。就連鑲了金邊的北龍湖，也有一些敗絮其中，神話的泡沫隨著交付季的來臨而破滅，房屋漏水、配置低劣、景觀稀疏等也一樣常見，豪宅業(yè)主的智商被按在地上摩擦。
?誰在用力摩擦北龍湖豪宅業(yè)主的面子 在樓市，高品質(zhì)和高性價(jià)比作為保障的好產(chǎn)品，才能動搖購房者的觀望情緒。去年，恒大云璽、康橋玖璽園，讓原本溫吞的鄭州樓市，直接進(jìn)入“燃燒”模式。窺斑見豹，好產(chǎn)品仍是一張可以直接調(diào)動市場情緒的一張王牌。這樣的“拉高”，可以抬升市場對房價(jià)的信心。這是一個(gè)極度考驗(yàn)人心的市場，開發(fā)商不妨多制造一些產(chǎn)品力，吸引購房者入場，也有助于保持市場整體的活躍性。兩者彼此間也該多些寬容，多些換位思考，鄭州樓市才能更健康。
?好產(chǎn)品才是硬道理 1、鄭州區(qū)域發(fā)展不均衡，城市缺少高技術(shù)產(chǎn)業(yè)，缺少特色，城市吸引力弱。 2、供需極度失衡，面粉供大于求。 3、人民工資水平低，對房價(jià)的抗拒情緒激增。 4、產(chǎn)品力發(fā)展滯后，滿足不了人民對優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的渴望，對品質(zhì)生活的追求。 眼下這些痛點(diǎn)大概率是可預(yù)期的，在不久的將來會過去，鄭州樓市也能恢復(fù)健康。一個(gè)城市的成長也不是一蹴而就的，不是資源一投進(jìn)去，城市的功能、效果就能顯現(xiàn)出來，大城市的核心地位和影響力要一步一步來。
?遇見城市的生長力量 鄭州是一座粗獷的城市，甚至看上去有些愚鈍，但不乏精明，說干就干的闖勁。鄭州已經(jīng)在策馬揚(yáng)鞭，建設(shè)中原科技城，引進(jìn)高技術(shù)產(chǎn)業(yè)，高等教育，從源頭制造，讓更多人來鄭州讀書、就業(yè)，從而留在鄭州。鄭州悄無聲息地打造商都文化遺址、二砂、德化街改造，人人都看得到這座城市的進(jìn)步。鄭州在重拾文化底蘊(yùn)，會越來越有新一線城市的樣子。如果你擁有獨(dú)立思考的能力，你就會知道，一段時(shí)間的積累后，鄭州會令人刮目相看。鄭州那些更具投資價(jià)值的資產(chǎn)，會更加閃光。
?實(shí)力城運(yùn)背后一定是厚積薄發(fā) 當(dāng)然，所有市場參與者，開發(fā)商、購房者、房東、中介，甚至媒體輿論，都應(yīng)該有足夠的寬容度，給予這座城市足夠的信任。對鄭州而言，眼下的房價(jià)不貴，房租也溫柔，對吸引人才的大計(jì)，是個(gè)巨大的利好，這也許就是有關(guān)部門的深謀遠(yuǎn)慮。長遠(yuǎn)來看，鄭州樓市就像一杯雞尾酒，可想象、可創(chuàng)造的空間還很大。人口持續(xù)流入，樓市的需求就永遠(yuǎn)存在，這些都是鄭州房價(jià)最堅(jiān)強(qiáng)的支撐。
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