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?? 撰文 | 李逍遙 ? 《地盤》特邀撰稿人 2021年1月1日起，鄭州全面啟用商品房網(wǎng)簽備案，首付款全部存進資金監(jiān)管賬戶。這意味著，首付分期政策從此退出江湖，1萬、3萬、5萬即可上車的機會不再有了，以后買房只有30%、60%或者一次性全款付清，在鄭州，購房的起步門檻又被拔高一大截。 1 開年挑戰(zhàn) 一開年，鄭州樓市就將面臨巨大挑戰(zhàn)。 首當(dāng)其沖的是開發(fā)商的銷售壓力、資金問題也許會更突出。過去，為了緩解現(xiàn)金流壓力，房企們還能想方設(shè)法暗箱操作，打打政策的擦邊球，用首付貸的小動作來鼓勵買房人進場。但馬上，這個缺口就要被補上。
?鄭州或迎來最嚴(yán)商品房首付款資金監(jiān)管 當(dāng)然，首付分期取消并不會意味著鄭州購買力的流失。但是，陡然抬高的上車門檻，蹭蹭上漲的購房成本，還是攪動著市場的焦慮情緒。也讓2020年未下單的購房者，瞬間顯得無力。《地盤》一貫以來都在發(fā)聲：開發(fā)商要快跑、買房人要快上車。我們不知疲倦地吶喊，卻時常被人誤解，認(rèn)為我們是樓市的鼓吹手。但如你所見，鄭州樓市從來不缺購買力，真正能看懂的人也早就行動了。往往那些隔岸觀火的人，因為有距離，單憑感覺無法把握住事物的真相。當(dāng)機會來臨時，那些猶豫不決的人，就會錯過最佳窗口期。
?鄭州樓市從來不缺購買力 實際上，你買或不買房，沒有對錯之分，只有好壞之別。最終要權(quán)衡你能承受的最壞結(jié)果是什么。時下，越是接近年底，樓市的氣氛就越緊張，這似乎也在昭示著一種信號。一旦明年小陽春如期而至，鄭州樓市的潛在能量大爆發(fā)，壓抑的需求集中釋放，不光市場的擔(dān)憂煙消云散，對“價格突破”也充滿信心。可惜，等這些觀望著的購買力回過神來的時候，恐怕只能盲目追高，徒增購房成本，或者根本就追不上了。
?主城房價呈現(xiàn)緩慢上揚趨勢 讓人心情沉重的是，哪怕每平米上漲500元，100m2的房子硬生生多掏5萬元。對于拿月薪的普通買房人來說，晚一步，就只剩下尷尬了。 2 上車門檻抬高 今年以來，鄭州遍地的特價房，似乎讓唱空派看到勝利的苗頭。甚至有人大聲吆喝：鄭州買房人，做好房價俯沖的準(zhǔn)備了嗎？ 錯過過去幾年行情的小白，也深受感染，開始幻想房價重回2016年；越挫越勇的改善一族，巴望著紅盤無人爭搶；冷酷老道的投資客，準(zhǔn)備伺機尋找?guī)а幕I碼。可是，那些所有希望在樓市撿拾戰(zhàn)利品的人，都要失望了。
?特價房源都有各自的原因 你會發(fā)現(xiàn)，鄭州市場上打折促銷的房子，無非是采用常規(guī)的營銷手段，或精裝變毛坯，頂層或特殊樓層，離高鐵、高架、高壓線等硬傷比較明顯的樓盤；或是遠(yuǎn)郊、開發(fā)商資金鏈有風(fēng)險的項目。不止因為鄭州每一次紅盤供應(yīng)，都幾乎被瓜分殆盡，那些主流地段的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，價格不降反而在一路飆升。時下，北三環(huán)一帶的最低門檻是1.6萬/m2。當(dāng)然，這里的主流熱銷產(chǎn)品是1.85萬/m2的美盛教育港灣、瀚宇天悅城、碧桂園天麓，以及2萬/m2的萬科民安江山府。照這樣計算，你的首付預(yù)算從40萬至少提高到50萬。
?鄭州主城各板塊成交均價示意 經(jīng)開老城區(qū)保利天匯和華潤置地凱旋門，2萬元/m2的單價直接阻擋了大部分剛需；中原老城區(qū)萬科山河道和康橋玖璽園，好的房子依舊價格美麗；三環(huán)內(nèi)的管城，房價也一直堅挺著上揚。不知不覺，三環(huán)外高新老城的正弘青云筑、龍湖景粼玖序也抵達(dá)1.6萬/m2的港灣，讓“撿漏者”們徹底死心的，還有永威西棠，1.8萬/m2仍誘惑著無數(shù)買房人前赴后繼，這就是赤裸裸的現(xiàn)實。真正的市場，倒逼著買房人去撕破偽裝，結(jié)論也顯而易見：鄭州首付門檻抬升，房子越來越買不起。
?四環(huán)主城上車門檻升高 從實操層面考量，鄭州多數(shù)樓盤也不具備“撿漏”的空間。過去幾年，鄭州樓市實行嚴(yán)格的限價制度，這意味著多數(shù)樓盤已經(jīng)大幅“讓利”過了，能買到的樓盤實際上已“撿漏”了。折上再折，撿到錢夾子再搖中彩票，世上有這樣的好事嗎?
的確，市場的需求是一定的，誰價格更低，誰就可能出貨更快。任何時候，市場上總有房企會利用打折促銷等各種優(yōu)惠變相出貨，但這不代表鄭州市場就不行了。
?鄭州市場出貨加速 這一輪少數(shù)讓利，只是樓市里一波主力的自救式喘息。而真正的聰明人，應(yīng)該撥開迷霧，看到未來的樓市趨勢。眼下，這不同尋常的動蕩行情，對某些人正意味著千載難逢的機會。 3 趨勢必完美 股市里有句話叫做，趨勢必完美。 意思是說，當(dāng)市場只有走完一個完整的調(diào)整周期后，才能真正見到反轉(zhuǎn)底的到來。期間，任何形式的操作，只會打亂短線趨勢的節(jié)奏，而不會從根本上逆轉(zhuǎn)市場原有的趨勢和方向。放在樓市亦合理，個別房企的個別降價動作，無論如何也逆轉(zhuǎn)不了鄭州樓市未來上漲的趨勢。
?鄭州主城房價同比上漲明顯 從歷史經(jīng)驗和目前信號看，地方政府還在積極供地，房企也依舊信心高昂，土地市場繼續(xù)保持火熱態(tài)勢。最近，保利、鑫苑、正商、萬科等拿地?zé)崆椴粶p，在鄭州豪擲千金，無論是出于補倉，還是戰(zhàn)略布局，他們在土地市場上意氣風(fēng)發(fā)，用資本描繪未來樓市的美好藍(lán)圖。通常情況下，樓市趨勢與情緒，是我們個人無法掌控的，但有資本的助力，一切都會不一樣。眼下，鄭州的樓市正處于回暖的行情中，購房需求也十分強勁，這種無與倫比的信心和樂觀，足以迅速拽起“下滑”的樓市K線。
?鄭州主城區(qū)土拍收官歸屬情況 一切都表明，鄭州樓市仍是被持續(xù)看好的。無論購買者還是開發(fā)商，依然信心爆棚，完全沒做好過“苦日子”的準(zhǔn)備。此外，城鎮(zhèn)化紅利期還很長，鄭州人口流入也不斷加快。對廣大普通老百姓而言，可能并不關(guān)心城鎮(zhèn)化，也沒注意城市人口變化，但卻真真切切感受到貨幣貶值。每年M2的增長速度，就是你手中貨幣貶值的速度。當(dāng)然你如果關(guān)注每月CPI指數(shù)也能看出苗頭。
?韭菜最后的倔強就是晚點被收割 順著這個邏輯一直走，你會得出結(jié)論：你買房炒房，可能并沒有讓你變得更有錢，而是讓你不容易變窮。在這個印鈔機時代，不管是買股票、黃金、美元還是大蒜，本質(zhì)上，我們只是在對沖貨幣貶值，房產(chǎn)證才是最大的奢侈品。哪怕你非常善于“火中取栗”，也應(yīng)該認(rèn)清一個非常普遍的規(guī)律，眼下在調(diào)控寬松和利率下調(diào)時，是真正最佳的買房時機。買或者不買，房子不一定還在那里，但房價一定不會停留。
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