?? 撰文 | 王縱橫 ? 《地盤》特邀撰稿人

  1  

價格的屠刀落下

今年的雙十一已然落幕。

?天貓雙11房源數(shù)據(jù)

?特價噱頭總在中介朋友圈刷屏

?鄭州樓市上周開盤數(shù)據(jù)

  2  

噱頭大于實際

沒有調(diào)研，就沒有發(fā)言權(quán)。

事實上，鄭州樓市整體價格都是穩(wěn)的，偶爾幾套樓層差的房源拿出來打折，只是項目吸引到訪的常用營銷手段，想要好樓棟、好房源，依舊需要拿出高溢價，這才是現(xiàn)狀。

那個把管南攪個底朝天、給出優(yōu)惠的房源的融創(chuàng)城，只是馬上清盤的19號地，剩余房源不多，又挨著高架，多種不利因素交織在一起，因此才打折出售。

?特價的理由總是相近

亞星9800元/m2的特價房，很多人沖著位置和價格去了，售樓部人潮洶涌，洽談區(qū)連個座位都找不到。結(jié)果呢，這個價格的房源只能全款，對普通購房者而言，很難有這個實力。

市場上傳言華僑城特價房10500/m2，也被置業(yè)顧問矢口否認(rèn)；綠地城的幾套8900/m2，都在頂層，且數(shù)量有限。更不用說，一些售樓部搞的1元/m2的特價房活動，噱頭大于實際。

整體來看，鄭州的特價房猶抱琵琶、虛假性下降的居多，一竿子到底、實實在在降價的并不多，現(xiàn)在更多是擠干水分。

?中介分銷烘托出的超高人氣

這些樓盤即便有“降價”，倒也算不上降價，更像是樓盤的一種營銷手段，以特價房吸引客戶流量。如果你真是沖著低價去看房，很可能要大失所望。

正如網(wǎng)友精辟的總結(jié):“便宜的那一套房子，永遠(yuǎn)在朋友圈里”。

當(dāng)下樓市基本已經(jīng)明牌，新房也好，二手房也罷，沒有開發(fā)商和房東是傻子。他們的經(jīng)驗肯定比首次購房的小白更豐富，高價和低價都是有道理的。

就像和昌優(yōu)地，精裝市場價不好賣，改毛坯，結(jié)果賣得很好就開始漲價，開發(fā)商當(dāng)然不傻。

所謂的房價洼地，又恰巧被你碰到，這樣的概率實在太小了。

?精裝改毛坯也是一種策略

眼下，你所見到的那些大量特價房，表面上是鄭州樓市行情較差的表現(xiàn)，但是我們不能把特價房與房價下跌劃等號。

特價房之所以特價必然是有自身的種種原因，或產(chǎn)品不行、樓層不好、戶型不好、或房企資金鏈緊張、或品質(zhì)縮水......降價越狠的樓盤，本身的問題可能越大，爛尾的風(fēng)險也越大。

那些現(xiàn)在買了“特價房”的人，三年后會怎樣？買到的房子會不會爛尾，交房品質(zhì)如何，住進(jìn)去體驗又如何？

?越來越多的業(yè)主住進(jìn)豫森城的爛尾樓

所以，購房一定要擦亮雙眼，切不要貪便宜，盲目追求特價房，被“降價”拉入陷阱。

一定記?。貉蛎鲈谘蛏砩?，一分價錢一分貨，便宜沒好貨。

作為購房者，應(yīng)當(dāng)具備“保持理性，合理選擇”的覺悟。

  3  

別忽視買房的關(guān)鍵

各種唱衰樓市的聲音層出不窮。

沒買房的在慶幸，慶幸自己還有漏可撿。已經(jīng)買房的欲哭無淚，感嘆自己資產(chǎn)“縮水”。剩下的吃瓜群眾，好像只有鄭州房價“一降到底”，才能滿足一下他們強(qiáng)烈的好奇心。

漸漸地，鄭州市場開始步入一場過度“妖魔化”的表演，人們對“降價信息”的關(guān)心開始超過房子本身。

?買房要先對區(qū)域均價有正確的認(rèn)知

房地產(chǎn)這個行業(yè)，如果過于波動，對誰來說都不是好事。

限價是一把雙刃劍，把價格壓住的同時，很可能損害了品質(zhì)。誰也不希望，鄭州房地產(chǎn)市場放眼望去，是一場在劫難逃的產(chǎn)品倒退。

房地產(chǎn)的底色，說穿了還是生意，離不開利益二字。開發(fā)商賺錢無可厚非，天經(jīng)地義。土拍地價上漲、建筑成本上漲、人員成本上漲、開發(fā)商的融資渠道被限制，如果沒有利潤空間，怎么可能建造出高品質(zhì)的房子？

好產(chǎn)品的前提，一定是開發(fā)商盈利，有人為溢價買單。只有這樣，房企才有動力，有資金為設(shè)計、為產(chǎn)品、為成本鋪路。

?房價的組成部分不止是樓面價

當(dāng)然，我們還是看到一些開發(fā)商在利潤的夾縫中努力做好產(chǎn)品，哪怕空間被壓縮得很窄了，依然能做出幾個突破。在產(chǎn)品平庸化和同質(zhì)化的市場里，一個亮點都會吸引客戶關(guān)注，能拿出好幾個的，會讓人尖叫。

最近，冰火兩重天樓市，就甩出了那張真理的王牌：眼下，不是樓市不行，而是取決于誰的產(chǎn)品抗打、耐造。開發(fā)商只要用心做產(chǎn)品，多些真誠，市場就會買單。

對于購房者而言，如果你是自住，關(guān)注樓市周期外，更應(yīng)該關(guān)注“房子”本身，盲目跟風(fēng)不見得是一件明智的事。

與其關(guān)注降價、特價房，不妨多關(guān)注品質(zhì)。

多走走，多比較，有獨(dú)立思考的能力，找到市場的閃光點，找到好產(chǎn)品，最好還是地鐵盤、學(xué)區(qū)房，找到付出心血的開發(fā)商，然后拿出錢包刷卡買單。

?購房者更傾向于為品質(zhì)買單

市場上行時，魚龍混雜，什么房子都能成為風(fēng)口上的豬，市場一旦表現(xiàn)不佳，分化的加劇，真正有價值的房子才能脫穎而出。

只剩下40天，充滿魔幻氣息的2020年就要過去了。

眼下，新房有漏可撿，二手房有砍價空間；同時，利率較低，政策較松。眼下仍然不失為購房者一個好的窗口期。

在當(dāng)今鄭州房價不斷刷新“底價”的時候，很多人會猶豫，會有一種錯覺：再等等，房價還會降。

但是，越貪便宜，買到好房子的可能性越小。而且一旦猶豫，房子很有可能就被其他人直接交定金買走了。

?成交均價呈現(xiàn)企穩(wěn)上漲趨勢（貝殼研究院）

買房，我們不需要跑贏所有人，而要保持一個平常心，遇到優(yōu)質(zhì)特價房，要有自己的心理預(yù)期。不一定非要抄底，只要相對便宜就可以了。

在大量“特價”、“急賣”房源里，藏著不少下跌幅度遠(yuǎn)超大盤的可入手標(biāo)的。只要在周邊同類產(chǎn)品中，你上車的價格更低，你的產(chǎn)品更耐打，那你就比別人有更多幾率跑贏大盤。

放到一個大周期里，即便行情再往下走一點，也在一個相對安全的范圍內(nèi)。

畢竟，大多數(shù)人都沒有這個運(yùn)氣，買在事后看來，真正的市場底部，但你能決定的是，買到一套能歷經(jīng)二手房嚴(yán)酷流沙的檢驗，依然可以笑傲江湖的好房子。

衷心希望，鄭州市場能早日回歸：不只有價格，而是更多人愿意為產(chǎn)品買單，那才是健康的樓市。

其實，所謂的真相，存在于每一個人的心里。

你需要捅破那層窗戶紙。