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下半年的房地產(chǎn)很殘酷，但也會很美好。畢竟，逆風的方向，更適合飛翔。?? 撰文 | 王縱橫 ? 《地盤》特邀撰稿人 一面是熱盤狂歡，一面是整體數(shù)據(jù)欠佳，加緊打折促銷、搞特價房。鄭州樓市，又陷入了捉摸不定的情緒。
1 樓市激烈分化 ▽ 上周日，綠城柳岸曉風首開勁銷2.6億，打了場漂亮的仗；永威西棠380套成交的海報也刷屏了。實際上，鄭州樓市最近幾次熱銷都比較給力。東三環(huán)康橋香麓灣開盤被搶光；西區(qū)康橋玖璽園，開盤500套房源售罄，勁銷11億，數(shù)據(jù)亮眼；華潤置地凱旋門去化76%，也歷歷在目。 ?鄭州市場近期開盤數(shù)據(jù) 再往前，北龍湖金茂如意府210套房源，60分鐘售罄，相當于平均3人搶一套4.2萬/m2的豪宅；二七區(qū)華僑城賣的也很好，不僅日均去化達到4套，而且價格從去年開盤高層單價約12600元/m2，漲至13300元/m2。 從6月底開始，不少開發(fā)商沖業(yè)績密集推貨，但從成交數(shù)據(jù)來看，冷熱不均，差異比較明顯。 主城紅盤意料之中的火熱，前腳有恒大林溪郡7月平銷期3.5億的佳績，后腳美盛教育港灣8月前9天勁銷3億，提前完成整月業(yè)績。相比之下，一些環(huán)鄭項目，去化就“慘不忍睹”了。 ?一周時間達成月度指標 進入8月后，樓市分化更加明顯。 面對市場低迷，不僅二手房價格在緩慢下跌，鄭州不少新盤也被迫進入“價格戰(zhàn)”，房企花式營銷層出不窮，利用降低購房門檻的方式爭奪客源。 高傭金、高折扣、特價、團購......屢禁不止的首付分期，頗受市場青睞的組合貸重出江湖，成為銷售的大殺器。喊了兩年“活下去”的萬科，又率先感知到市場的不友好，幾個項目同時推出遠低于正常市場價的特價房。 這股大規(guī)模促銷浪潮，當然也沒少了恒大。 恒大河南8月推出78折特大優(yōu)惠，另享受4重福利，折上折、分期付款、免收3年物業(yè)費等。 ?恒大河南區(qū)域活動政策 瀚宇天悅城也悄悄推出16000—16500元/m2的特價房，名門橙邦、華瑞紫金佳苑、亞星南三環(huán)等項目，堪稱割肉價銷售。星河郡價格11000元/m2起，環(huán)翠居12000元/m2起，南三環(huán)樓盤直接賣了四環(huán)外的價格。南四環(huán)也橫盤快3年，不少購房者的“焦慮”情緒蔓延。 這其中，遠郊盤最先扛不住，價格降得實實在在；且距離主城越遠，降價幅度越大，成交越不理想，這讓遠郊樓盤本就不寬裕的日子更難過了。 上半年，除了碧桂園、萬科、正商、康橋、建業(yè)等房企在鄭州房地產(chǎn)銷售市場表現(xiàn)較為突出外，其他開發(fā)商誰也不敢說自己過的容易，很多房企還面臨著無米下炊的資金鏈斷裂風險。 ?本土房企上半年業(yè)績榜 接下來，房企活下去需要勇氣，也需要資金。所以，時下開發(fā)商心態(tài)也有變化：不再追求開盤即售罄，有的樓盤能賣掉五六成，就值得開慶功宴了。 2 精細化調(diào)控 ▽ 自“內(nèi)循環(huán)”這個詞火起來后，很多買了房的人開始慌了，擔心經(jīng)濟轉(zhuǎn)向內(nèi)循環(huán)后，國家會打壓房價。經(jīng)濟內(nèi)循環(huán)，意味著國家以后不再依賴外貿(mào)，而是靠內(nèi)需來拉動經(jīng)濟增長。但如果大家都把積蓄拿去買房，就很難實現(xiàn)這一目標。?中央會議定調(diào)經(jīng)濟發(fā)展 事實上，房住不炒已經(jīng)實錘且堅定貫徹下去。政府已多次表明立場：堅持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段。穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，仍是房地產(chǎn)調(diào)控的“九字真言”。所以，樓市一旦出現(xiàn)過熱苗頭，政府就一定會收緊調(diào)控。這正是近來全國多個城市密集出臺調(diào)控政策的根本原因，名單包括東莞、南京，寧波，長春，深圳等，都是上半年較熱的城市。現(xiàn)階段而言，國家的主旋律是求穩(wěn)發(fā)展，房價大概率是走向慢牛趨勢。?樓市調(diào)控全面“長沙化”為時不遠 經(jīng)濟進入內(nèi)循環(huán)后，樓市整體可能會在較長一段時間內(nèi)處于冷靜期，現(xiàn)階段疫情剛進入下半場，經(jīng)濟也才剛開始恢復。無論投資還是剛需，一切還是求穩(wěn)為主。縱觀十年我國的樓市調(diào)控政策趨勢，一直在收緊。時間上越來越頻繁，以前普遍幾年一次新政策，隨后一年一次新政策，再到短短幾個月便出臺樓市新政，調(diào)控政策出臺的時間間隔越來越短。方式上越來越全面，對比前幾年的調(diào)控會發(fā)現(xiàn)，政策也越來越具體，調(diào)控政策已經(jīng)進入認房、認貸、認離、限購、限簽、限價時代。窺斑見豹，房地產(chǎn)調(diào)控政策正朝著精準化、精細化的趨勢發(fā)展。?樓市熱門城市加碼調(diào)控 對于已限購城市，短期內(nèi)會跟隨大趨勢延續(xù)細分調(diào)控，而且會有越來越多的城市跟進。但說到底，調(diào)控的目的不是降房價，是為了夯實房價，更精準的調(diào)控也是為了更精準的夯實房價。隨著精細化調(diào)控時代來臨，對于擁有購房資質(zhì)的客戶而言，這是一個難得的機遇。等房價徹底被夯實后，再買房需要投入的成本只會更高。每次調(diào)控，都是在逼走投資客，給真正的需求一個喘息之機，因此無論是貸款政策還是限購政策都給剛需留了口子。?鄭州各銀行最新房貸利率（來源于網(wǎng)絡） 對于真正的需求者而言，精細化調(diào)控時代，更要握好手里的房票，找準時機低點上車。
今年最后5個月，鄭州樓市只剩下一個字：穩(wěn)。時下，就是一個從容選房看房的好時機，保不準還能在議價上有一定空間和優(yōu)勢。 3 逆風飛翔 ▽ 2020年已經(jīng)過去了大半，因為疫情，上半年總體表現(xiàn)不佳。但和前兩年對比，房價是明顯上漲了，并且購房門檻正在提高。管南均價從14000元/m2漲到16000元/m2，漲幅近2000元；常西湖從14000元/m2到15000元/m2，漲幅1000元左右；金水北的漲幅也很明顯，保利海德公園、美盛教育港灣、瀚海思念城比著開盤時，上漲500—1000元/m2......高新老城從均價14500元/m2，如今超過15000元/m2，漲幅近1000元......正弘青云筑更是由原來14500元/m2，漲到現(xiàn)在15500元/m2。?鄭州近兩年各片區(qū)房價對比 即使是在鄭州近兩年的冷靜期里，買房門檻也在升高，買房機會不斷減少。更扎心的是，今年新入市的樓盤，大部分以改善為主。一批接一批的改善樓盤入市，知名房企都帶著優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品而來，多項目未開先紅，如金水未來天奕，萬科山河道、嘉里中心等。還有一些沉寂已久的板塊，也要注入新鮮的血液了，比如惠濟區(qū)的綠都青云敘。這是一個新舊樓盤更替的時代，鄭州正在形成全新的房價格局。剛需選擇越來越少，購房門檻越來越高，已是事實。?鄭州進入主城改善時代 今年的經(jīng)濟形勢，可能會使一些人延后買房計劃，但對改善甚至豪宅市場，反而是個利好。接下來新入市的改善項目數(shù)量創(chuàng)新高，買賣雙方正在進行猛烈交鋒。激烈的競爭下，下半年市場絕對理性，并且這一時間是很多開發(fā)商還債期，資金緊張、聰明的開發(fā)商更希望以適當價格，在市場上以價換量?？梢灶A見，下半年房價更有優(yōu)勢。鄭州樓市短周期內(nèi)仍掙扎在泥沼。但是，從開頭的分析來看，市場只是正處于一個快速分化階段。在這個階段，不同樓盤在房價的漲跌上表現(xiàn)差距加大，同時存在品質(zhì)樓盤價格上漲，垃圾樓盤價格下降的現(xiàn)象。?二手房是體現(xiàn)樓盤品質(zhì)的最好形式 時下，不僅價格是決定去化的重要因素；開發(fā)商實力、品牌、口碑等也同樣受購房者考量，那些有交房維權、延期交房、項目爛尾等黑“歷史”的開發(fā)商，是最先被購房者拋棄的。要關注那些珍視品牌羽毛、注重產(chǎn)品力的大開發(fā)商；地段、核心配套、樓盤品質(zhì)三個主要因素，也會拉開樓盤之間的差距，并且會使得樓盤之間的價差越來越大。最后五個月，緊盯價值樓盤，就可以拋開焦慮了。那些真正有價值的樓盤，其實都能堅守價格，逆勢緩漲。眼下的市場供應，只滿足了部分改善置業(yè)群體，另一部分改善需求，或許還在等待后面更合適的入場契機。?房價普漲對剛需不友善 一方面，新房的重要窗口期正在到來。另一方面，二手房撿漏的關鍵時刻也已經(jīng)出現(xiàn)。目前二手房處于掛牌量激增的階段，一些急于出手的二手房會有更大的議價空間。尤其是新入市的改善盤，部分超過周邊二手的高房價，會拉高客戶的心理預期，有利于二手房。這場開發(fā)商與購房者間的博弈，或者拉鋸戰(zhàn)的分水嶺，或許就是傳統(tǒng)意義上的“金九銀十”。下半年的房地產(chǎn)很殘酷，但也會很美好。畢竟，逆風的方向，更適合飛翔。
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