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一方面是利潤，一方面是產(chǎn)品，如何找到兩者的平衡點，端看開發(fā)商的良心了。 ?? 撰文 | 葉知秋 ? 《地盤》特邀撰稿人 2019年正式倒計時，掰著手數(shù)也只有不到80天。 截止9月底，今年房地產(chǎn)調(diào)控政策的密集程度刷新歷史記錄，合計約415次，平均每個工作日有2次以上的調(diào)控政策出臺。10月8日新的LPR計算方法，房貸利率變動并未如期待般驚喜，樓市回暖依然乏力。 1 房企持續(xù)搶跑 ▽ 今年上半年的樓市給了很多人希望，開發(fā)商瘋狂拿地，購房者攜全副身家入場，然而7月樓市陡然遇冷讓眾人始料未及。 易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的報告顯示，9月份其監(jiān)測的35個典型城市，新建商品住宅成交面積環(huán)比8月下跌7%，同比去年同樣降低7%。
?金九銀十開局遇冷 無論是一線、二線還是三四線城市，成交量幾乎全線下降。9月上半月同比去年同期，下滑的城市多達20個。
就鄭州而言，整個第三季度，新房、二手房、土拍的狀態(tài)皆是不溫不火。十一小長假，鄭州僅三個項目開盤，共賣出了1039套房子，相比去年黃金周，同比下跌了15%，猛烈降價的第四季度，樓市開門未見紅。眼看著2019年接近尾聲，各方都在蠢蠢欲動，最后三個月房產(chǎn)市場能否翻紅猶未可知。不過，端倪已現(xiàn)。最明顯就是土地加大供應。
?近期拿證項目分布 10月份，鄭州市預計出讓26宗地，較之9月的15宗地增加了11宗。土拍地塊面積總和為1565畝，起始額約為76.7億，主城6區(qū)的供地多為住宅用地，總體供應規(guī)模約900畝，較前兩個月有所回升。
雖然，房企下半年拿地將繼續(xù)保持理性和謹慎，但從9月起，房企的拿地態(tài)度開始呈積極態(tài)勢，截止9月底，2019年土地市50大城市合計賣地3.14萬億，同比上漲幅度達18.1%。如，保利9月單月全國拿地金額超180億元。
?鄭州市場近半年土地量價走勢 而旭輝集團在半年度業(yè)績會明確表示未來會關(guān)注四季度的投資機會，8、9月份會適當減少投資，為四季度拿地做準備。
2019年，鄭州市市本級計劃供應國有建設用地總規(guī)模43836畝，較去年33281畝的總規(guī)模增加近1萬畝。2018年鄭州供地計劃完成率為70%，今年的完成率預計不會有太大起伏。房源供應方面，據(jù)統(tǒng)計，10月鄭州預計共有25個樓盤新開或加推，其中純新盤15個，老盤加推10個。 
?鄭州市場10月份預計推盤信息 對比“金九”,鄭州樓市僅有11個項目開盤，共推出2279套房源的冷清，“銀十”開發(fā)商們勢必要火力全開，否則，余下的時間回款量就不夠。
不出意外，10月、11月、12月，房企加緊業(yè)績沖刺，鄭州新建商品房的供應量會持續(xù)回升。 2 樓市促銷“熱季” ▽ 房源充足板上釘釘，而真正驅(qū)動人民群眾買房的動力，還是價格。尤其，臨近年末，還在觀望的購房者對這個季度抱有極大期望。 今年的“金九銀十”，恒大啟動全員營銷，折扣力度驚人，再次向眾人證明了，只有賣不出去的房子，沒有賣不出去的價格。 據(jù)悉，10月1日至7日，僅7天時間，恒大在全國范圍的銷售金額達到510億元。黃金周期間，中國恒大還欣然宣布了9月份的業(yè)績報告，銷售金額達到831.1億元。 
?黃金周房企銷售十強 無獨有偶，鄭州碧桂園最新流出的一大波折扣信息，也是讓人猝不及防。碧桂園近期針對大鄭州項目推出員工優(yōu)惠，不同項目優(yōu)惠力度不等，折扣點范圍3%-24%。其中洞林湖-鄭州碧桂園，積存產(chǎn)品最高綜合優(yōu)惠24%，洋房均價6600左右（贈送一個車位）。
克爾瑞研究中心認為，政策直接限制了過高折扣，而融資收緊所帶來的成本上升又壓縮了企業(yè)讓利空間，整體看，房企的折扣力度比較有限。尤其像鄭州這樣限價比較嚴格的部分熱點二線城市。 鄭州樓市現(xiàn)狀是冷熱不均，有的項目變相降價，有的項目依然供不應求。近期開盤的項目，如美盛教育港灣均價18500元/m2、保利心語三期均價15000元/m2，價格不降反升，讓一眾吃瓜群眾對市場愈發(fā)迷茫。 
?鄭州近期開盤數(shù)據(jù) 但部分三四線及以下城市的新房和二手房的降價幅度可能會再次提升，卻不會存在太大爭議。樓市分化的拐點，城市級概念在房價上體現(xiàn)最為明顯。
近日，安徽宿州宣布，幾乎所有購買首套房的居民，都可以享受2萬元到10萬元不等的財政補貼，或者“契稅全免”。這則政策雖明顯帶有地市搶人的套路，但絕不排除為當?shù)胤康禺a(chǎn)“救市”的因素。 
?首套房發(fā)補貼能否改變市場行情 不過，綜合來看，開發(fā)商的金融政策已經(jīng)到了最嚴苛的階段，對購房者的按揭政策目前也是非常嚴苛。預計接下來的三個月大概率不會出現(xiàn)更為嚴厲的調(diào)控政策，樓市可以平穩(wěn)過渡。
這也為房企沖刺業(yè)績而提供更高折扣，營造了有利條件。所以，鄭州市場從現(xiàn)在到年末會分外熱鬧，很多房企都會加入降價促銷的隊伍，一場貼身肉搏戰(zhàn)在所難免。 3 買房之路不易 ▽ 說起來，房企為爭奪客戶資源推出的各種優(yōu)惠促銷政策，購房者是最直接的受益者。理論上確實如此，但是實際上，購房者們真正進入市場才發(fā)現(xiàn)，買個差不多的房子依然很難。 
?新房源基本都三四環(huán)沿線 就剛需來說，有限的折扣與高企的房價相比杯水車薪，空有房票也沒用，上車門檻太高，買不起依然買不起。在鄭州隨便買個住宅，沒有個三四十萬的首付準備，就拿不下來。即使勉強可以上車，可合適剛需的房源太少了。尤其，主城區(qū)90平以下的小戶型新房供應正在大幅度減少。
比如最近一段時間，南三環(huán)紫荊山路某三環(huán)內(nèi)大盤推出了不到400套50多平的一居室和80的兩房，毛坯價格飆到了1.6萬，遠超區(qū)域均價。房企降價促銷的房源中很少見到小戶型房源，多是130-140的大戶型有折扣，于剛需來說，即使優(yōu)惠力度不小，背負的資金壓力也過于大了。就像一盤美味佳肴擺在了面前，明知自己的腸胃消化不了，只等忍痛放棄。
?所謂特價房源不是四環(huán)外就是大戶型 其實，鄭州樓市有不可忽視的購買力，消費能力一流的人不在少數(shù)。比如，鄭州本地有換房和投資需求的人群；地市已經(jīng)有不小身價的有錢有閑一族，這些人或是有置換優(yōu)質(zhì)房源的需求或是有提高居住品質(zhì)的需求。
這里暫且不說二手房市場低迷，難以盤活置換資金，就說適合改善群體的房源也很尷尬，除了北龍湖，鄭州能數(shù)得上改善盤的寥寥無幾。市場上鴻園、泰禾東府大院、瀚海觀象等改善基因略高一層。不過，也見仁見智。說到這里，大概很多人就能理解了，盡管公寓備受爭議，但熱度、去化依然居高不下的原因了。漂久了，就想有個家；錢多了，總得有個去處。
?不悔夢歸處公寓亦安然 說實話，與房子有關(guān)的很多政策的初衷都是為了照顧“剛需”的。但是最后總難免誤傷剛需。就鄭州最新LPR報價來說，房貸利率最低5.85%，相當于原來利率上浮20%，房貸利率最高6.55%相當于原來利率上浮35%。不僅，原來期盼的利率降低成為泡影，而且購房者會明顯感覺到貸款批復的時間越來越長，甚至有個別銀行暫停了房貸。
?網(wǎng)傳鄭州LPR加點后房貸利率 限購限貸限售，短期內(nèi)仍將繼續(xù)，房住不炒依然是主旋律，但是購房者和開發(fā)商的另類僵持還在繼續(xù)。坦白說，鄭州市場上目前最突出的矛盾是買房人拿著錢買不到如意的產(chǎn)品，無論是像和昌林與城這樣的剛需盤，還是諸如雅居樂御賓府這樣所謂的豪宅，都像是從垃圾堆里撿出來的。當樓市走向真正的理性與健康，那些從源頭上就沒有想著一板一眼做好項目的房企，終將走向自己掘好的墳墓。
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