?? 撰文 | 李成蹊? 《地盤》特邀撰稿人

各大房企中期業(yè)績(jī)發(fā)布后，許多地產(chǎn)人或抱怨或慨嘆：下半年的樓市不好玩兒了。

最不好玩兒的，還是金融方面的“斷供”。

銀保監(jiān)會(huì)最近約談10家信托公司，抑制資金過(guò)快流入房地產(chǎn)。這是典型的“大河蓄水小河干”。資金不到位，地產(chǎn)巨頭們也難掀大浪，新房不好賣了，二手房呢？

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二手房分化嚴(yán)重

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國(guó)家統(tǒng)計(jì)局7月15日發(fā)布的6月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，鄭州等20余城市二手房房?jī)r(jià)環(huán)比下跌，與5月的11個(gè)相比有明顯增多，創(chuàng)下2019年以來(lái)的最高值。

從去年10月開(kāi)始，已經(jīng)連續(xù)9個(gè)月有超過(guò)（含）10個(gè)城市二手房?jī)r(jià)環(huán)比下跌。

?最新全國(guó)二手房指數(shù)

融創(chuàng)鄭州北區(qū)的項(xiàng)目開(kāi)盤，直接把價(jià)格拉低到10500元/m2，賺足了客戶與眼球，韭菜收割機(jī)的美譽(yù)名不虛傳。

有錢一直爽的年代，我們都明白不要為了降價(jià)去買房，可是我本來(lái)就要買，他降價(jià)了，那還猶豫什么？只是這突如其來(lái)的降價(jià)，連周邊的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手都毫無(wú)準(zhǔn)備。未來(lái)的二手房市場(chǎng)，融創(chuàng)的項(xiàng)目能否把這降下來(lái)的差價(jià)撐起來(lái)呢？

這是個(gè)未知數(shù)。

鄭州商品房悄然走過(guò)的20個(gè)年頭，并沒(méi)有帶來(lái)市場(chǎng)的成熟與完善，購(gòu)買新房時(shí)面臨的風(fēng)險(xiǎn)依然很多。譬如開(kāi)發(fā)商品牌、建筑、產(chǎn)品、戶型、景觀、物業(yè)、規(guī)劃等，不一而足。

?樓市激蕩20年也無(wú)風(fēng)雨也無(wú)晴

即便是新房，往往配以更新的產(chǎn)品理念、更合理的戶型設(shè)計(jì)、更扎實(shí)的品質(zhì)建設(shè)、更充足的停車位，但這一切往往容易在最終落地時(shí)卡殼。一不小心，就陷入維權(quán)風(fēng)波。

正如前不久南龍湖掀起的維權(quán)潮，融XX，XX城，交付水平顛覆三觀，這樣的樓盤且不提后期的溢價(jià)能力，連最基本的自住舒適度都無(wú)法保證。不僅愧對(duì)信賴它們的業(yè)主，甚至讓整個(gè)行業(yè)水準(zhǔn)倒退十幾年。

歷經(jīng)新房市場(chǎng)的硝煙彌漫與眼花繚亂，才愈發(fā)懂得買房的不易，一出手就是半生積蓄和半生負(fù)債。如若我們換個(gè)思路，在褪去花式營(yíng)銷的二手房市場(chǎng)，尋求到真正的“實(shí)力者”，對(duì)選購(gòu)新房將大有裨益。

?透過(guò)二手房看真相

買新房時(shí)，我們總喜歡房子未來(lái)有很高的溢價(jià)，奈何樓市普漲的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去。當(dāng)粉飾褪去，各大樓盤只能憑硬實(shí)力角逐的時(shí)候，顯現(xiàn)出的溢價(jià)能力，才能真正體現(xiàn)一個(gè)開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品水平和運(yùn)營(yíng)能力。

鄭州已交付使用的二手房小區(qū)中，有的歷久彌新，有的早已破敗不堪，二手房?jī)r(jià)格的分化越來(lái)越明顯。

2018年可謂是鄭州二手房的災(zāi)年，整體二手房市場(chǎng)價(jià)格均有不同程度下降，平均跌幅在5%-10%。鄭東新區(qū)不少次新房小區(qū)，均價(jià)從2017年的25000元/m2左右跌到現(xiàn)在的22000元/m2左右，比如奧蘭花園、財(cái)信圣堤亞納、盧浮公館、正商?hào)|方港灣等。

有的小區(qū)卻能經(jīng)久不衰，價(jià)格堅(jiān)挺。比如海馬公園、英地天驕華庭、正弘藍(lán)堡灣、萬(wàn)科美景龍?zhí)谩⑵樟_旺世、永威東棠等等。

?品質(zhì)小區(qū)二手房均價(jià)地圖

黃河南路附近的永威東棠，二手房?jī)r(jià)不降反升，從30000元/m2漲到32000元/m2，高鐵西廣場(chǎng)的海馬公園，從25000元/m2漲到28000元/m2。

鄭州二手房?jī)r(jià)極端分化局面已現(xiàn)，特別是幾個(gè)硬核小區(qū)，溢價(jià)可碾壓鄭州90%的二手房。

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鄭州硬核小區(qū)都有誰(shuí)

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2003年初，索凌路片區(qū)還是一片荒地，普羅旺世就告訴大家，這里有超前十年的生活。2000元/m2出頭的房?jī)r(jià)，吸引了一批有眼光的人，盡管那個(gè)時(shí)候這里連個(gè)公交車都不通，風(fēng)一吹，索凌路上的浮灰能蓋你一身。

但這并不影響普羅旺世成為鄭州樓市第一神盤。

?15年前的西史趙誕生一座城中城

時(shí)光倒回十幾年前，這里北到不能再北，偏僻荒涼。買房看地段，憑經(jīng)驗(yàn)判斷，誰(shuí)會(huì)買到那么偏遠(yuǎn)的位置？

十年后，當(dāng)普羅旺世二手房身價(jià)倍增，是誰(shuí)在慨嘆自己當(dāng)年瞎了眼買了漢飛城市公園和御府三號(hào)？高層二手房飆到25000元/m2左右，多層穩(wěn)定在28000元-33000元/m2，高于同區(qū)域小區(qū)至少5000元，普羅旺世的成功秘籍是什么？

?當(dāng)年周邊一片荒蕪的普羅旺世

15年前，鄭東新區(qū)初建。四處工地，人煙稀少，甚至到2010年還被人誤讀為“亞洲最大鬼城”。那個(gè)時(shí)候，有眼光的買房人在哪里？當(dāng)2004年綠城百合3800元/m2拋來(lái)橄欖枝時(shí)，大多數(shù)人還是熟視無(wú)睹。

政策的背書(shū)，天量的資金投入，頂級(jí)的配套資源，并沒(méi)有喚醒多少人。

15年過(guò)去了，今天的鄭東新區(qū)和老城區(qū)已然天壤之別，不可同日而語(yǔ)，綠城百合成為了鄭東新區(qū)最核心的位置之一。

?15年鄭東新區(qū)完成了一次蝶變

當(dāng)年買綠城百合，2005年不到4000元/m2的價(jià)格，現(xiàn)在漲到了將近35000—40000元/m2，翻了近10倍。

綠城百合贏在地段，也贏在了物業(yè)。

管理水平在一定程度上決定了二手房的房?jī)r(jià)，也影響著業(yè)主的生活品質(zhì)，5年、10年、20年，差距會(huì)越來(lái)越大。

?好的物業(yè)管理是二手房溢價(jià)關(guān)鍵

比如永威東棠的二手房?jī)r(jià)，在周邊基本2萬(wàn)+的情況下，永威東棠均價(jià)32000元/m2。

比如康橋在二七區(qū)的早期作品金域上郡，目前二手房均價(jià)20000元/m2左右，而周邊其他商品房社區(qū)14000-16000元/m2之間。

同一片區(qū)，這些樓盤的價(jià)格比平均價(jià)格高出25%以上，它們的物業(yè)為其價(jià)值加足了分?jǐn)?shù)。

優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)更是助推房?jī)r(jià)的利器。

比如，位于緯五路花園路交匯處的金元公寓，這是1999年的老小區(qū)，房子日漸老化，但因?yàn)槭鞘?shí)驗(yàn)幼兒園、緯五路一小、鄭州8中一站式標(biāo)準(zhǔn)學(xué)區(qū)房，再加上交通位置優(yōu)越，二手房?jī)r(jià)格不菲。

?學(xué)區(qū)加持讓一些老破小成為神盤

另一個(gè)典型英地天驕華庭，英地通過(guò)運(yùn)作確保業(yè)主能上省實(shí)驗(yàn)、文一雙名校，學(xué)位光環(huán)的加持，讓小區(qū)熠熠生輝，29000元/m2的二手房?jī)r(jià)明顯高于周邊小區(qū)。

商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力強(qiáng)的樓盤價(jià)格往往都不低，比如美景麟起城、錦藝城、藍(lán)堡灣等，價(jià)格普遍高于周邊90%的小區(qū)。

?熱門小區(qū)二手房依然堅(jiān)挺

2004年，風(fēng)頭正勁的思達(dá)集團(tuán)以5.91億元的高價(jià)拿下花園路和東風(fēng)路交叉口431畝土地，鄭州人民首次認(rèn)識(shí)了“地王”二字。2006年，均價(jià)超過(guò)8000元的藍(lán)堡灣面世，從價(jià)格上就直接秒殺鄭州一眾單價(jià)四五千的樓盤。

正弘集團(tuán)長(zhǎng)袖善舞，2008年接手藍(lán)堡灣項(xiàng)目，小區(qū)的價(jià)格跟隨品質(zhì)、商業(yè)配套的成熟一路水漲船高，藍(lán)堡灣目前的二手房?jī)r(jià)已讓周邊小區(qū)不可企及。

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實(shí)力樓盤的共同點(diǎn)

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上述案例均為眼見(jiàn)為實(shí)。

有些贏在了起點(diǎn)，規(guī)劃超前、理念超前、產(chǎn)品超前，更多含金量，是在物業(yè)層面的較量。

物業(yè)管理水平是二手房?jī)r(jià)格最有力的支撐。

萬(wàn)科、永威、康橋、綠城、保利等物業(yè)在業(yè)內(nèi)好評(píng)如潮，大都是物業(yè)保障到位，后期的二手房?jī)r(jià)格翻升。口口相傳，成就了各自在業(yè)界的名聲，也造就了在市場(chǎng)上的蜚聲。

?二手房增值慢的原因各不相同

盡管政策不斷調(diào)整，中國(guó)百姓對(duì)教育的依賴影響深遠(yuǎn)、學(xué)區(qū)概念對(duì)二手房?jī)r(jià)格的決定作用立竿見(jiàn)影，尤其是名校、雙名校，保值升值放之鄭州而皆準(zhǔn)。

?二手房保值增值的理由都很接近

地鐵會(huì)是將來(lái)鄭州的主力交通工具，站點(diǎn)普及程度堪比“魚(yú)網(wǎng)”，地鐵盤悄然走俏樓市。地鐵對(duì)房?jī)r(jià)的拉動(dòng)，僅次于名校，尤其是離地鐵口800米以內(nèi)的樓盤。

此外，建造時(shí)的定位和設(shè)計(jì)也是關(guān)鍵要素，景觀、停車位、外立面、大堂等，樓面形象對(duì)客戶吸引力大過(guò)戶型，但是對(duì)生活有閱歷有追求的人士更看重戶型、高層次的業(yè)主構(gòu)成，聯(lián)盟新城、綠城百合就是例子。

?生活配套的成熟是影響二手房的關(guān)鍵因素

小區(qū)附近最好有公園，有河流，這對(duì)改善型購(gòu)房者影響很大，同時(shí)也對(duì)房?jī)r(jià)拉動(dòng)很大，譬如依東風(fēng)渠而建的小區(qū)往往更高端，價(jià)格更高，瀚海晴宇、正商善水上境、藍(lán)堡灣等就是例子。

一個(gè)大型百貨商場(chǎng)或超市對(duì)房?jī)r(jià)拉動(dòng)明顯，甚至能帶動(dòng)周邊其他小區(qū)，如龍湖錦藝城等。

最終的最終，開(kāi)發(fā)商基本決定著物業(yè)、品質(zhì)、設(shè)計(jì)、后期管理等重要因素，選對(duì)一個(gè)靠譜的開(kāi)發(fā)商，買房就成功了一半。

?選對(duì)靠譜的開(kāi)發(fā)商也很關(guān)鍵

有了上半場(chǎng)的精彩，就會(huì)有下半場(chǎng)的期待，有了新房的火爆，就有二手房的較量，未來(lái)必定要來(lái)。

無(wú)論誰(shuí)是誰(shuí)的晴雨表，做好本質(zhì)才是關(guān)鍵，也是跑量的前提，更是后期二手房溢價(jià)的核心依托。

在一切的眼見(jiàn)為實(shí)下，飲馬江湖，淡定天下。