?? 撰文 | 李成蹊 ? 《地盤》金牌撰稿人

千呼萬喚始出來。

5月20日，素有金腰帶之稱的鄭州地鐵5號(hào)線正式通車運(yùn)營(yíng)，歷時(shí)4年5個(gè)月......當(dāng)她終于揭下神秘面紗，便迅速掀起鄭州一波新的打卡時(shí)尚。

5號(hào)線是鄭州唯一一條環(huán)線地鐵，貫穿中原區(qū)、金水區(qū)、鄭東新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、管城區(qū)、二七區(qū)等，幾乎覆蓋鄭州所有區(qū)域，可以輕松實(shí)現(xiàn)各主城區(qū)域的無縫切換，其重要性不言而喻。以后出行不僅更便捷，選乘地鐵的人也會(huì)激增，它對(duì)沿線的房產(chǎn)價(jià)值也會(huì)大幅拉動(dòng)提升。

特別是經(jīng)開區(qū)，此前通車的1、2號(hào)線都沒有經(jīng)過這個(gè)區(qū)域，經(jīng)開區(qū)人民翹首以盼。有業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，這次5號(hào)線的開通，意味著經(jīng)開區(qū)從此也迎來了高光時(shí)代。

  1  

經(jīng)開區(qū)的前世與未來

▽

鄭州市經(jīng)開區(qū)規(guī)劃于1993年4月，2000年2月被國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)為國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。范圍在隴海鐵路以南、機(jī)場(chǎng)高速以東、鄭民高速以北、萬三公路以西范圍，現(xiàn)規(guī)劃控制面積158.5平方公里。

?經(jīng)開區(qū)在鄭州的區(qū)位

過去，鄭州人對(duì)經(jīng)開區(qū)不太了解，只知道它地位很高，是國(guó)家級(jí)的開發(fā)區(qū)，但對(duì)它的印象就是一個(gè)小鎮(zhèn)，像是鄭州城鄉(xiāng)結(jié)合部一樣的存在。

區(qū)域內(nèi)匯聚了大量的產(chǎn)業(yè)園、工廠、物流倉(cāng)儲(chǔ)，像海馬汽車、東風(fēng)日產(chǎn)、富士康廠區(qū)等，住宅用地較少，樓盤數(shù)量更是稀缺，不太適合居住，經(jīng)開區(qū)比較孤立，和主城區(qū)往來較少。

?倉(cāng)儲(chǔ)物流是經(jīng)開區(qū)留給人們最初的印象

直到2013年，全國(guó)TOP級(jí)的房企開始進(jìn)駐經(jīng)開，進(jìn)一步拉近了經(jīng)開區(qū)與人們的距離。恒大綠洲項(xiàng)目在該區(qū)域一枝獨(dú)秀，精裝修概念深得人心。

自此，開啟了經(jīng)開區(qū)房?jī)r(jià)與城市地位上升的序幕。因?yàn)槌鞘械膬r(jià)值提升，離不開房地產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)。之后，華潤(rùn)、碧桂園、陽光城等大牌房企相繼進(jìn)駐經(jīng)開區(qū)，該片區(qū)的區(qū)位價(jià)值被進(jìn)一步提升。

目前，碧桂園天璽、華潤(rùn)紫云府、陽光城檀悅的均價(jià)都在19000元左右，并且賣得都很好，個(gè)別樓盤處于無貨可售狀態(tài)。

這種完全市場(chǎng)化的關(guān)注、購(gòu)買與追隨，一舉成就了經(jīng)開區(qū)的高房?jī)r(jià)和高去化率，也是硬梆梆的購(gòu)買力。

不唯如此，經(jīng)開區(qū)的蝶變更是令人刮目相看。

?老經(jīng)開區(qū)已是寸土寸金

隨著城市的發(fā)展，政府為了拓展城區(qū)發(fā)展空間，完善城市功能配套，全面改善市民的生活環(huán)境，從2012年起，鄭州就開始轟轟烈烈的市場(chǎng)外遷工作。

去年年初，鄭州市政府與外遷有關(guān)部門公布2018年度市場(chǎng)外遷名單，一共有31家市場(chǎng)需要在2018年度完成外遷或者轉(zhuǎn)型升級(jí)，其中就包括不少經(jīng)開區(qū)的廠區(qū)，但原定去年就要完成外遷的經(jīng)開區(qū)鋁材市場(chǎng)未能外遷成功，政府近日又下達(dá)了最后通牒，要求2019年12月31日前必須完成外遷。

?主城各區(qū)市場(chǎng)外遷圖示

等這些廠區(qū)都實(shí)現(xiàn)外遷以后，經(jīng)開區(qū)工業(yè)用地會(huì)越來越少，取而代之的，是大片的綠地、公園與人居建筑。

根據(jù)鄭州2020—2035年的城市規(guī)劃，經(jīng)開區(qū)的大量廠區(qū)用地會(huì)變成綠地、住宅，未來的經(jīng)開區(qū)居住環(huán)境會(huì)實(shí)現(xiàn)升級(jí)、蝶變。

?鄭州最新空間規(guī)劃示意圖

作為河南自貿(mào)區(qū)的最重要組成部分，經(jīng)開區(qū)彎道超車，后期的發(fā)展?jié)摿Ω硬豢晒懒?。未來，?jīng)開區(qū)會(huì)充分利用區(qū)位和資源優(yōu)勢(shì)，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)跨越式發(fā)展。

毫不掩飾的講，該區(qū)域樓盤的改善基因也將越來越明顯。

?自貿(mào)區(qū)鄭州片區(qū)范圍示意

經(jīng)開區(qū)的生活氛圍將越來越成熟，便捷的交通、完善的配套以及充分的人氣，都讓這個(gè)區(qū)域越來越有活力。5號(hào)線就是個(gè)信號(hào)，可實(shí)現(xiàn)各主城區(qū)域間的聯(lián)動(dòng)，更能承載主城、經(jīng)開區(qū)、港區(qū)間的聯(lián)動(dòng)，有前瞻性的人們已經(jīng)早早地跑到售樓部，占有經(jīng)開區(qū)的稀缺價(jià)值。

  2  

經(jīng)開區(qū)的房子

該怎么選

▽

經(jīng)開老城區(qū)寸土寸金，選房子必須直視配套問題，關(guān)于配套要重點(diǎn)關(guān)注地鐵、學(xué)校和商業(yè)，因?yàn)檫@些不僅是解決品質(zhì)生活的必須，也具備稀缺性，這方面配套完善的樓盤，將來會(huì)更具有成長(zhǎng)性。

當(dāng)然，還要看開發(fā)商。開發(fā)商的建造水平和后期運(yùn)營(yíng)能力是重中之重，開發(fā)商的實(shí)力越強(qiáng)，項(xiàng)目品質(zhì)越高，增值潛力越大。

?老經(jīng)開亟需高品質(zhì)住區(qū)

平心而論，經(jīng)開區(qū)的在售樓盤總體上也不太多，擁有各種資源利好的樓盤更是打著燈籠都難找。陽光城檀悅其實(shí)是閃耀在經(jīng)開區(qū)的一顆明珠。

陽光城檀悅的出位，除了其自身的優(yōu)勢(shì)外，最近也傍著5號(hào)線的快速躥紅而倍受關(guān)注。

這個(gè)涵蓋了高品質(zhì)住宅、星級(jí)酒店、自有品牌的大約9萬方商業(yè)中心和公寓的項(xiàng)目，其實(shí)從一開始就備受關(guān)注。

?陽光城檀悅鳥瞰示意圖

陽光城檀悅其實(shí)是含金鑰匙出生的。

2016年9月14日，該地塊在國(guó)土局掛牌出讓，未開拍之前，已經(jīng)有近10回合的激戰(zhàn)，傳聞碧桂園、中建、金茂、招商、旭輝、陽光城、華潤(rùn)、融創(chuàng)、綠地、蘇寧、振興、新城等都有參與。

經(jīng)過11個(gè)小時(shí)、636輪的鏖戰(zhàn)，陽光城最終笑傲江湖。28.24億的總地價(jià)，刷新了之前康橋22億的紀(jì)錄。

陽光城作為世界500強(qiáng)旗下，中國(guó)地產(chǎn)15強(qiáng)，善于操盤住宅＋商業(yè)綜合體。檀悅是它進(jìn)軍中原的第一個(gè)高端項(xiàng)目，用檀悅系產(chǎn)品落子于此，目的就是要致力于用重金打造一個(gè)客戶認(rèn)可、高標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目。

?當(dāng)月老經(jīng)開土拍區(qū)位

翻開歷史來看，幾十家大牌房企爭(zhēng)奪這塊地，必是價(jià)值之王，尤其是其得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。

這塊地是經(jīng)開區(qū)的核心位置，稀缺的金二環(huán)，又緊鄰鄭州市區(qū)、接壤鄭東新區(qū)，可以與鄭州主城和鄭東新區(qū)共享城市的基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)設(shè)施、生活服務(wù)設(shè)施，又為自身未來發(fā)展留有廣闊空間。

經(jīng)開區(qū)，其實(shí)隱藏著在鄭州主城和鄭東新區(qū)工作的購(gòu)房者，因?yàn)橹苓叺缆房v橫，擁有便利快捷的交通網(wǎng)絡(luò)。

南三環(huán)高架、航海東路、隴?？焖俾分蓖ㄖ鞒?，中州大道、黃河路、經(jīng)開第三大街至經(jīng)開第八大街，也將鄭東新區(qū)與經(jīng)開區(qū)無縫連接。

?陽光城檀悅區(qū)位示意圖

地段論的重要性就在于，這里會(huì)是一切的中心。

地面公交綠色出行毋需多言，高架、高速，可以迅速切換到任何想去的地方，無論是高鐵站、飛機(jī)場(chǎng)，還是主城的某個(gè)地方。便捷，是巨大的優(yōu)勢(shì)。

5號(hào)線的開通，對(duì)陽光城檀悅來說，更是錦上添花，項(xiàng)目距中原福塔站僅約410米。

比如位于5號(hào)線周邊的樓盤，除了經(jīng)開區(qū)單價(jià)19000元/平方米的陽光城檀悅，金水區(qū)的泉舜上城20000元/平方米，萬科美景世玠高層均價(jià)23000元/平方米。

?地鐵5號(hào)線沿線樓盤圖示（局部）

鄭東新區(qū)建業(yè)LA VIE半英里均價(jià)23000元/平方米，建業(yè)天筑更是每平米4萬多元/平方米......這些項(xiàng)目距離地鐵口僅有幾分鐘的步行距離。

?地鐵5號(hào)線沿線樓盤圖示（局部）

從一定意義上講，價(jià)格代表了價(jià)值。

同樣是主城金二環(huán)，同享5號(hào)線配套，同樣在主城區(qū)，世玠在售23000元/平方米，檀悅19000元/平方米，想優(yōu)居二環(huán)的人，還有選擇。三環(huán)東擴(kuò)后，這里已經(jīng)是主城了。

陽光城檀悅周邊的網(wǎng)球中心、航海體育場(chǎng)、濱河公園、第七人民醫(yī)院等，城市生活配套一應(yīng)俱全；朝鳳路小學(xué)、經(jīng)開外國(guó)語小學(xué)、鄭州市十一中一站式優(yōu)質(zhì)教育。

主城的最大優(yōu)勢(shì)，就是配套成熟。

?區(qū)域配套更成熟

但它最大的亮點(diǎn)是商業(yè)，因?yàn)樯虡I(yè)是經(jīng)開區(qū)最稀缺的配套。

航海路丹尼斯之前是個(gè)物流配送中心，現(xiàn)在正在升級(jí)成為賣場(chǎng)加百貨的全功能業(yè)態(tài)，與陽光城檀悅一路之隔。而且，檀悅要自建大約9萬方自持的商業(yè)中心——陽光天地，奧斯卡國(guó)際影城、生活超市等是標(biāo)配，集餐飲、服飾、休閑、娛樂于一體。

這樣一來，自然就珠連璧合的成為經(jīng)開真正的生活中心。

?自持商業(yè)填補(bǔ)區(qū)域空白

中心價(jià)值，就是自帶流量。

待商業(yè)開業(yè)之后，一定會(huì)填補(bǔ)經(jīng)開區(qū)商業(yè)中心的空白，緩解經(jīng)開市民期待的消費(fèi)欲望，未來跟丹尼斯聯(lián)動(dòng)，會(huì)成為片區(qū)內(nèi)最熱的地方。

  3  

轟動(dòng)全城

▽

陽光城檀悅之前開出來的1、2、3、5、7、8號(hào)樓均被搶購(gòu)一空，這其實(shí)是對(duì)一個(gè)項(xiàng)目最好的認(rèn)可。

這個(gè)綜合體項(xiàng)目，不僅有高端住宅，還有適合年輕人的公寓、有拔高區(qū)域格調(diào)的希爾頓花園酒店，還有自持的近9萬方商業(yè)中心。

自持，至少代表了開發(fā)商對(duì)于該項(xiàng)目的重視、自信與負(fù)責(zé)，后期的運(yùn)營(yíng)定會(huì)為樓盤的價(jià)值飛升錦上添花。

?希爾頓花園酒店將會(huì)拔高區(qū)域格調(diào)

就項(xiàng)目本身而言，其最大的優(yōu)勢(shì)其實(shí)是“專屬性”。

因?yàn)闊o論是地鐵、幼兒園、購(gòu)物中心還是公園，都是修建在項(xiàng)目周邊，距三甲醫(yī)院——鄭州第七人民醫(yī)院無非一個(gè)路口之隔。在這里，完全可以實(shí)現(xiàn)大約500米范圍內(nèi)滿足居住、購(gòu)物、出行、上學(xué)、休閑、就醫(yī)的全部生活需求。

一個(gè)社區(qū)，享受一個(gè)城市的資源。不可多得。

經(jīng)開區(qū)是鄭州人過去不怎么關(guān)注的區(qū)域，但其實(shí)這里有一些好的產(chǎn)品沒有被發(fā)現(xiàn)。過去，買經(jīng)開區(qū)的大多是地緣客戶，但是5號(hào)線的開通為經(jīng)開區(qū)增添了許多價(jià)值，生活在別區(qū)域的人眼光也將聚焦到了這里。

?陽光城檀悅實(shí)景圖

2018年4月，集萬千寵愛于一身的陽光城檀悅首戰(zhàn)告捷。后來陸續(xù)加推，持續(xù)熱銷。

2019年5月4日，又推出建面約131㎡、143㎡平層房源和建面約140㎡復(fù)式房源，去化率幾近100%，又一次帶熱了經(jīng)開區(qū)的樓市。前期市場(chǎng)口碑好，奠定了經(jīng)開一哥的地位，大批購(gòu)房者對(duì)它接下來的開盤充滿期待。

?建面約140平復(fù)式戶型

目前，推出的住宅產(chǎn)品面積區(qū)間在88—143m2，平層和復(fù)式都有，戶型的功能分區(qū)、動(dòng)線功能分割等均是行業(yè)領(lǐng)先設(shè)計(jì)，贈(zèng)送面積比較多，總體來看性價(jià)比很高。

?建面約89平三室兩廳戶型

放眼鄭州，依然有龐大的人口腹地做支撐，未來的城市競(jìng)爭(zhēng)力和經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿薮?，而鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)可售房源卻不多，導(dǎo)致大量的購(gòu)房需求都在被按壓。

陽光城檀悅的大賣，跟片區(qū)內(nèi)可售房源不多有一定的關(guān)系，因?yàn)榻?jīng)開區(qū)目前幾乎是無房可賣的局面，經(jīng)開區(qū)的消費(fèi)力醞釀的很足，需求爆發(fā)是意料之中的事情。

更深層次的，是這個(gè)項(xiàng)目完全體現(xiàn)了經(jīng)開區(qū)應(yīng)有的價(jià)值。

?建筑與園林和諧共生

當(dāng)然，不只工作在經(jīng)開區(qū)的人，鄭東新區(qū)、管城、二七、金水等全城的人都虎視眈眈地瞄向這里。

近期，陽光城檀悅計(jì)劃加推4#6#部分房源，大概率還會(huì)出現(xiàn)需求爆發(fā)的清盤盛況。