■ 撰文 | 李成蹊 ? 《地盤》特邀撰稿人

春花爛漫，各大售樓部人山人海。

樓市的火熱，甚至讓一些售樓部到了人滿為患的地步。

攻陷售樓部的有兩種人，一類是購(gòu)房者，另一類是衣著整齊的二手房中介們。

現(xiàn)在，幾乎每一家靠二手房起家的中介都涉足新房業(yè)務(wù)，高額的傭金驅(qū)使和召喚，讓二手房中介們也學(xué)著向新房置業(yè)顧問一樣招攬新房客戶，原本的二手房本業(yè)反倒成了順帶。

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二手房的優(yōu)勢(shì)

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樓市小陽春，新房市場(chǎng)火爆異常，二手房交易的人也開始明顯增多。

?房管局辦理交易窗口人氣陡增

相比新房而言，二手房有著不少獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。

首先，二手房的地段比新房更具優(yōu)勢(shì)。

就鄭州而言，三環(huán)內(nèi)配套完善、居住氛圍濃厚、交通便捷。鄭州經(jīng)歷了轟轟烈烈的十年大城改，環(huán)內(nèi)已經(jīng)幾乎沒有可供開發(fā)土地，短時(shí)間內(nèi)沒有新盤入市。

?主流二手房集中在配套成熟的主城區(qū)

城改把許多人“逼”到了近郊，也有一部分被“誘惑”到了遠(yuǎn)郊。

然而，對(duì)于在主城工作的和一些想買到學(xué)區(qū)、商業(yè)等都十分成熟的地段的人，二手房的選擇空間更大。

其次，二手房意味著各種配套都看得見，用得著，不必承擔(dān)城市發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)。

面對(duì)鄭州如火如荼、遍地開花的各種新區(qū)，主城的優(yōu)勢(shì)不言自明。最大的優(yōu)勢(shì)是配套成熟，這便是主城價(jià)值。

第三，二手房用時(shí)間成本節(jié)省了資金成本，即買即住。

新房從開盤出售到交付使用，需要2年左右的等待時(shí)間，如果是成品房，這個(gè)時(shí)間還要延長(zhǎng)。毛坯新房交房之后，裝修的資金和時(shí)間也要計(jì)算在內(nèi)。

?二手房較新房節(jié)省時(shí)間與資金成本

而二手房一般都是現(xiàn)成裝修過的，無非是風(fēng)格喜歡不喜歡，所用的材料部品是否看得上，但節(jié)省了至少2年的租房成本和一整套房的裝修成本。

粗略假設(shè)，一套新房100平，每平米簡(jiǎn)單裝修造價(jià)500元，裝修好后出租2500元每月。

裝修費(fèi)用：100*500=50000元，2年出租租金：2500*12*2=60000元。

所以，買一套簡(jiǎn)單裝修的二手房，至少這11萬都是省下來的。另外，二手房由于裝修并居過過，所以也不用擔(dān)心裝修污染。

二手房可不全都是人家住過的房子，沒有裝修過的，就當(dāng)是新房了。

第四，二手房更方便融資。

新房2年交房，交房后至少2年才能下房本。而二手房過戶之后，1個(gè)月左右就可以拿到房本，有了房本，著急用錢的就可以做抵押貸款。

?二手房融資更方便

所以，二手房比新房多了4年的抵押貸款時(shí)間。

更要命的是，由于目前不少城市新房都限售，房本下來之后還有3年的限售期。

人們挖空心思的想到，在親戚朋友之間采用“對(duì)敲”（所謂對(duì)敲，就是親戚朋友之間把一方的房子賣給另一方，走買賣流程獲得住房按揭貸款而非抵押貸款）的方式，用虛擬房產(chǎn)交易進(jìn)行融資，二手房比新房更合適。

因?yàn)?，新房做?duì)敲要等7年，用二手房做對(duì)敲比新房能提前4年的時(shí)間（目前階段，二手房也限購(gòu)3年）。

鑒于新房容易造成資金沉淀，二手房更容易盤活資金，所以盡管新房市場(chǎng)火熱，不少資金緊張或者房產(chǎn)投資的老手們都喜歡選擇二手房。

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二手房有沒有坑

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盡管二手房?jī)?yōu)勢(shì)不少，但是現(xiàn)實(shí)中依然是中介不愿意做，一般人不愿意買。

原因何在？

首先，新房癌是個(gè)偽命題，真正原因是鄭州市場(chǎng)還未步入存量房時(shí)代。

?發(fā)展中的鄭州距離存量房時(shí)代還很遠(yuǎn)

發(fā)達(dá)國(guó)家城市化率在80%左右，而城市化率在30%-70%都是加速城市化的時(shí)期。

當(dāng)下的鄭州，城市化率還處于加速發(fā)展時(shí)期，新區(qū)不斷開發(fā)，僅航空港區(qū)就規(guī)劃了415平方公里相當(dāng)于鄭州整個(gè)市區(qū)的面積，增量房數(shù)量大，遠(yuǎn)沒達(dá)到要去消化存量房的時(shí)代。

?2018年鄭州二手房成交均價(jià)呈穩(wěn)定趨勢(shì)

其次，新房市場(chǎng)是一個(gè)相對(duì)透明的市場(chǎng)，二手房則是一對(duì)一的買賣市場(chǎng)。

新房市場(chǎng)有房管局的備案價(jià)、有政府指導(dǎo)、有售樓部售賣和營(yíng)銷，房?jī)r(jià)過高或過低都會(huì)受到管制，購(gòu)房者也很容易辨識(shí)。

二手房交易則更多的是個(gè)人和個(gè)人之間的交易行為，信息傳遞的方式不如新房有時(shí)效性，價(jià)格差別很大。

?二手房售價(jià)差別很大

第三，新房差別小，二手房則參差不齊。

新房開盤一般一棟樓一棟樓地賣，各個(gè)房子之間，只有戶型和樓層的差異，其他方面幾乎沒有太大差別，而二手房本質(zhì)上是個(gè)人物品，根據(jù)房主不同的裝修喜好和愛惜程度，每一套房子其實(shí)都不一樣。

新房要注重房子以外的東西，二手房要回歸房子本身注重房子內(nèi)部。

第四，二手房中介行業(yè)不規(guī)范，收費(fèi)項(xiàng)目多，不透明，購(gòu)房者對(duì)二手房中介沒有好感導(dǎo)致對(duì)二手房的選擇減少。

不同于新房都是大開發(fā)商主導(dǎo)，不少二手房門店都是私人老板開設(shè)，店員門檻低房源審核能力差。交易過程中“假談”、弄虛作假成為行業(yè)亂象。

?二手房繁瑣的流程容易出現(xiàn)亂象

新房收費(fèi)一般有契稅，維修基金，個(gè)別的有電商費(fèi)，團(tuán)購(gòu)轉(zhuǎn)讓的或許還有團(tuán)購(gòu)費(fèi)或轉(zhuǎn)讓費(fèi)。

相比之下，二手房各種收費(fèi)項(xiàng)目名目眾多，比如契稅、增值稅、差額稅、擔(dān)保費(fèi)，不動(dòng)產(chǎn)的登記費(fèi)和工本費(fèi)，過戶代辦費(fèi)，銀行評(píng)估費(fèi)，貸款服務(wù)費(fèi)，抵押登記費(fèi)，抵押印花稅，還有二手房中介的中介費(fèi)等等，一套二手房交易下來，各種費(fèi)用多達(dá)十余項(xiàng)，高至數(shù)萬元。

其實(shí)不光是小白，任何人購(gòu)買二手房，都要避免一些套路和坑坑。

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二手房購(gòu)買注意事項(xiàng)

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由于新房市場(chǎng)動(dòng)向明顯，而二手房買家個(gè)人對(duì)樓市的判斷并不及時(shí)，房?jī)r(jià)又是一個(gè)傳導(dǎo)行為，所以在樓市上行期，新房熱度還未傳導(dǎo)到二手房的時(shí)候，購(gòu)買二手房是比較合適的。

特別是在同等區(qū)域內(nèi)，新房?jī)r(jià)格比二手房?jī)r(jià)格高出20%左右的時(shí)候，適宜購(gòu)買二手房。

?2018年鄭州市住宅二手房成交均價(jià)明顯低于新房

購(gòu)買二手房要注意交通（特別是地鐵）、學(xué)區(qū)、配套的選購(gòu)次序，除此之外，《地盤》（ID：dipanshuo)提醒大家購(gòu)買二手房要特別注意以下幾點(diǎn)：

一、要特別注意二手房的房齡。

鄭州政策規(guī)定，2015年1月1日以后交契稅的住宅要交差額稅，差額稅是按照兩次房屋兩次核定價(jià)的20%繳納。

比如，原房主以4000元/平買進(jìn)房屋，14000元/平賣出，但房子在2015年1月1日以后交的契稅，那么100平的房子，二手房購(gòu)房者要掏10000元/平的差額稅。

（14000-4000）*100*20%=200000元

所以，買二手房要注意差額稅的存在，這是二手房費(fèi)用中最多的一個(gè)。特別是一些單位團(tuán)購(gòu)房買入價(jià)格極低，賣出價(jià)格按照市場(chǎng)定價(jià)，兩者差額大，所以購(gòu)房者要交的差額稅也是巨大的。

?二手房買入時(shí)要注意合理避稅

一般5年以內(nèi)的二手房被稱為是次新房。

今年是2019年，所以鄭州市場(chǎng)上大部分的次新房都有差額稅，如果是沒滿2年的次新房，還有5.6%的增值稅，這些二手房購(gòu)買者應(yīng)該知曉。（其實(shí)有些費(fèi)用是應(yīng)該買賣雙方共同承擔(dān)的，比如中介費(fèi)、差額稅等等，但是在目前鄭州市場(chǎng)賣家只管要總房款，其他的費(fèi)用全部有買家承擔(dān)，這很不合理）

二手房房齡太短有差額稅，但也并不意味著房齡越長(zhǎng)越好。

一般而言，二手房銀行貸款按照房齡和貸款人年齡，哪個(gè)少取哪個(gè)。房齡超過20年的，銀行貸款年限會(huì)受到影響，可能貸不到30年，對(duì)接盤者首付要求高，以后再轉(zhuǎn)手較困難。

所以，資金敏感的二手房購(gòu)買者建議關(guān)注5-10年的房子。

?貸款年限也是二手房交易的重點(diǎn)選項(xiàng)

另外，如果投資二手房更要算好房齡，比如10年的房子，計(jì)劃持有幾年，若計(jì)劃持有10年，那么最好要選5年的房子。買房子時(shí)候的房齡+持有時(shí)間<20年才好。

二、盡量找品牌二手房中介。

其實(shí)幾乎每一個(gè)成熟的小區(qū)都有許多雜牌二手房門店，這些二手房門店通常對(duì)于附近小區(qū)非常了解，房源較多，但是對(duì)比來看，品牌二手房中介質(zhì)量更可靠，也就是說房源審核更專業(yè)，房源價(jià)格更合理。因?yàn)槎址恐薪楹苤匾囊粋€(gè)工作就是向賣家建議售價(jià)。

三、注意租金。

盡量購(gòu)買成熟區(qū)域內(nèi)二手房，最好是有學(xué)區(qū)，有地鐵，便于后期出租。新區(qū)二手房費(fèi)用高，風(fēng)險(xiǎn)高，價(jià)值不大，不如買新房。

?許多人面臨選新房還是二手房的糾結(jié)

四、盡量購(gòu)買正常的商品房。

由于正常的商品房開發(fā)商開發(fā)時(shí)交納了足額的土地出讓金，所以雖然房改房和經(jīng)濟(jì)適用房也可以進(jìn)入二手房市場(chǎng)流通，但是要根據(jù)地段位置，收取一定的土地出讓金。

通常按照7個(gè)不同的地段層級(jí)，執(zhí)行土地出讓金=（面積*地段*5%）/總層數(shù)的計(jì)算公式。

目前，鄭州市場(chǎng)大部分人都將目光盯在新房上，反而二手房?jī)r(jià)格企穩(wěn)，所以購(gòu)買二手房不要著急，慢慢看，慢慢選，可以砍砍價(jià)。

二手房機(jī)會(huì)不水和，坑也挺多，關(guān)鍵是看你買房的動(dòng)機(jī)是什么，還要看房子的匹配度如何。

算好賬，避開坑，二手房里也有康莊大道。