■ 撰文 | 李成蹊 ? 《地盤》特邀撰稿人

距離鄭州單雙號限行結束還有十幾天的時間，在這一個月的限行時間里，有人不得不晝出夜歸，有人不得不倒幾趟車來回顛簸，也有人為找一個停車位糾結犯難。

車位在限號之時顯得異常珍貴。

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車位

成全民關注話題

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前段時間，北龍湖正商善水上境售樓部門前業(yè)主拉白條維權，維權主題是車位太貴。

眾所周知，北龍湖豪宅車位動輒幾十萬，正商善水上境車位賣43萬一個，不是區(qū)域內最高也不是最低。那為何只有它被維權？這是一個算術題。

?車位似乎已成為當下樓市熱點話題

我國建筑規(guī)范中對車庫、停車場設計標準規(guī)定：停小型車為主的停車場，車位尺寸采用2.5-2.7×5-6米的尺寸。

不算公攤，取中間值，一個普通車位大概是2.5米×5.2米的尺寸，占地面積大約13個平方。

對比車位和房子每平方米的單價，可以計算出北龍湖豪宅每平米房價與每平米車價比，如下表。

?低于1的占位比不具有價值屬性

可以看到，北龍湖大部分豪宅房價車位比也基本維持在1-1.5，只有正商善水上境房價車位比小于1。

也就是說，考慮上房價因素，雖然正商善水上境的車位相比正弘瓴和融創(chuàng)中原壹號院便宜將近二三十萬，依然是不劃算的。

一方面是豪宅車位引發(fā)關注，另一方面政令頻出。

日前，鄭州市城鄉(xiāng)規(guī)劃局網站上悄悄更新了一則《鄭州都市區(qū)主城區(qū)停車場專項規(guī)劃》的公告，規(guī)劃剛性停車位27.31萬個，半剛性停車位5.73萬個，共計33萬。

?鄭州市規(guī)劃局對33萬個停車位進行了公示

早在今年上半年，就有消息稱鄭州要再今年年內新增5萬個停車位。

事實上，2015年鄭州汽車保有量就突破300萬輛，公共停車位缺口20多萬個，而鄭州機動車以每年40萬輛的速度遞增，這個缺口還在擴大。

車位嚴重缺口之下，車位價值也隨之悄然升值，于是私家車位順勢被市場推到鎂光燈下。

?限號也讓車位受到更多的關注

眼尖的開發(fā)商們開始想法設法從車庫上拉人氣、吸眼球，買房送車位更是頻頻刷屏朋友圈。

比如：

融信江灣城，加1萬送車位；

新田印象，加1萬送車位；

城南正榮府，買房送車位；

鄭州孔雀城，買房送車位；

裕華滿園，車位4萬。

停車難儼然成為全民關心的話題，車位關注度急劇飆升。

  2  

人們對車位

需求有多大

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人們對于車位的需求到底有多大？如果有人經歷過下面這些事，可能答案會更加顯而易見：

下班回家提前3公里開始找車位；

誤占用別人家的車位，被上鎖一個星期，還得心平氣和賠笑臉；

愛車風吹日曬雨淋甚至時不時被剮蹭也要坦然接受；

車位租金一旦漲價，幾乎沒有招架之力。

第二天早起見到罰單要習慣；

?停車難已成為主流認知

以上的每一條都是沒有車位之人的切身之痛。

而有車位的人呢：

下班回家不用掐著點，到地方后直奔自家車位，卸貨、上人一氣呵成，省時省力省距離。再看后面開著車左顧右盼找停車位的其他車主，以及路邊滿條街的罰單......

這時覺得，有個車位的幸福感就會爆棚。

而現(xiàn)實的情況是，大多數(shù)人買車位不是為了幸福，而是被逼無奈。

鄭州限行之后，四環(huán)內小區(qū)汽車有一大半開不出去了，停車位大白天都是滿員。最典型的就是普羅旺世，這個小區(qū)車位本來就嚴重缺乏，限行之后，想在小區(qū)找停車位簡直就像中獎一樣。

?規(guī)劃較早的普羅旺世小區(qū)車位一位難求

另一方面，市政對停車管理越來越嚴格，貼條之風席卷全城。

以往在一些人口密度稀少的區(qū)域，車是可以隨便停的，比如龍子湖區(qū)域。而最近這個三環(huán)外的區(qū)域，哪怕是一條偏僻少有人走的小道，停10分鐘不貼條就也可以燒高香了。

?車停路邊難逃被貼罰單厄運

有車無位，欲哭無淚。這是過來人的肺腑之言。

那么問題來了，買房時要不要買車位？

理論上來說，小區(qū)的汽車是可以一直增加的，但停車位即便有彈性空間釋放但總數(shù)肯定是有上限的；未來隨著周邊環(huán)境的成熟，人口越來越密集，停車位問題惡化的概率會比改善的概率大得多。

從宏觀上看，全國汽車保有量的增加，一定高于車位增長量，所以車位會長期供不應求。

?城市汽車保有量統(tǒng)計圖

不過根據(jù)個人家庭和資金情況，下手車位的時機卻是可以把控的。

不差錢的，買房時最好一并買了車位，這關系你居住的幸福指數(shù)。

考慮到小區(qū)周邊停車難，后期區(qū)域人流增速明顯，即使資金比較緊張，最好也能入手一個，這能給你減少很多糟心事。

郊區(qū)樓盤，周邊公共車位比較足的，資金緊張的，可以暫時不用買，后期有機會再入手。

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車位投資

是池很深的水

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不對等的汽車保有量和停車位數(shù)量，讓車位成為一種稀缺資源。于是擁有車位不僅成為身份的象征，更衍生為有錢人的投資斂財方式。

?車位也成為一種投資方式

前一段，網曝一則新聞：

浙江某小區(qū)兩業(yè)主花了4000萬一口氣買下327個車位，打算單價12萬元購入后，再以16萬元的價格賣出。

假設車位全部成功倒賣，那么這筆生意能賺1308萬元！

想想都心動，但令人大跌眼鏡的是，也許是動靜太大這件事被相關部門叫停。

那么，現(xiàn)實生活中，車位真的可以投資嗎，車位真的比房子投資屬性更強嗎？

誠然，車位本身具有一些天然優(yōu)勢：

不限購，誰都有資格買入；

跟房子一樣，整體上市供小于求，有升值潛力；

以位于西三環(huán)內的九龍城龍棲尚都小區(qū)為例，2012年，該小區(qū)房價大概在7000元/m2，車位75000元/個；2018年該小區(qū)二手房價上漲至15000元/m2，車位上漲至159000元/個。

?房價與車位比

從上表可以看到，6年時間，該小區(qū)每平米房價和車位比維持在1.2左右，房價上漲了1.14倍，車位上漲了1.12倍。

車位與房價上漲腳步幾乎持平，似乎還不錯。但現(xiàn)實的情況是，龍棲尚都小區(qū)房子早已賣完，甚至動作快的二手房也賣了幾波，但車位至今還沒賣完。

所以車位投資也有一些劣勢不得不注意：

車位通常需要一把付清，沒有辦法像買房一樣使用杠桿。

車位定價參差不齊，很難知道自己買的劃算不劃算。

?價值會受到多重因素影響

比如正商的車位，有很顯然的不合理所以被看出，另外他是一個開發(fā)商定價行為，并不是一個市場行為，所以業(yè)主可以去反抗，而現(xiàn)實生活中，有不少車位交易是個人行為，是市場行為，價格不透明。

 大眾對車位的鑒別水平還是比較低。

市面上車位一般可分為：公攤車位，人防車位，產權車位

公攤車位開發(fā)商無權銷售的，只能出租。雙方簽訂的看似是合同，其實是變相長期租賃合同。

人防車位產權是國家的，開發(fā)商也只能使用，不能銷售。近日山東高法就審理了一章“人防車位買賣合同無效”的案件。

?濟南關于人防車位買賣合同無效的最新判決

普通人能投資的車位只剩下產權車位，通常售價高。

車位投資涉及因素眾多，關系到小區(qū)類型、車位配比、小區(qū)區(qū)位、入住率，甚至是周圍的公用車位配建程度、市政的監(jiān)管力度等等。即便是投資性車位，也很難做好選擇和取舍。

例如，豪宅小區(qū)本身入住密度低且車位配比高，業(yè)主一般在買房時候就買了車位，不會有太多車位給你投資。特別是遠郊低密樓盤的停車位更不會是一個好的投資品。太剛需的小區(qū)即使車位配比低，但業(yè)主的承受力有限，車位價格上漲有限。

就本質而言，車位對有車的人來說其實是個剛需品，有了車就必須有車位，這個空間沒有辦法壓縮。

只不過這個剛性需求，在當下的市場和政策層面仍有彈性空間，但這個空間已經在慢慢擠壓。拋開投資不談，有車的人，車外買早不買晚。

?消費升級時代車位成為剛需品

往大了說，停車位也關乎城市形象，如果大家都把汽車胡亂停在路邊、大街上，市容市貌立馬就下拉了一個檔次。

所以，城市的發(fā)展，也需要從每個人努力買房、努力買車、甚至是努力買停車位開始。

城市的發(fā)展離不開每個人的努力。這句話雖然雞湯，說的卻是真理。