■ 撰文 | 熊瑞瑞 ? 《地盤》金牌撰稿人

中國老太太和美國老太太的故事在中國流傳很廣，故事中，中國老太太對待財富的態(tài)度就是中國人長期以來財富觀念的真實寫照。

慶幸的是伴隨著這個故事的流傳，中國人也開始正視并反思自己的財富觀念，在此過程中，一部分財富先有者們的資產配置理念也逐漸覺醒。

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房票有限

資產配置何去何從

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資本洪流時代，合理的資產配置能夠降低投資風險，通過社會和行業(yè)紅利坐享資產保值增值。

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資產配置的方式有很多種，不過人們熟知的——股票，價格容易受莊家拉抬力度影響，嚴重時甚至一無所有；投資擔保易超范圍經營，非法融資，或企業(yè)抽逃資金；期貨會出現(xiàn)強平和爆倉風險；像故事中的中國老太太一樣存款，卻根本跑不贏通貨膨脹。

眾多的資產配置要么需要專業(yè)知識做鋪墊，要么收益率低、安全性低，于是國內知名的經濟學者和著名財經評論員馬光遠先生就坦言：在現(xiàn)階段的中國，每個人的財富配置里房地產永遠是第一位！

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然而調控使得房地產市場限價限購，炒房被封堵，讓本身投資渠道就單一的普通人苦惱不堪，特別是不少手里有閑錢卻沒房票的人，更是焦急萬分。

其實，大多數(shù)人將目光盯著住宅的時候忘記了商鋪也是房產投資中重要的一環(huán)。俗話說：買金買銀買住宅，不如買個鋪頭養(yǎng)三代。

雖然近幾年隨著電商崛起、住宅價格大幅上漲，商鋪的光芒被掩蓋。但是新零售時代到來，住房市場穩(wěn)定，炒房客被遏制，形勢變動下商鋪的價值再次被重新審視。

同為不動產領域投資，商鋪本質就是投資性產品，屬于“生產”資料，而住宅本質是“生活”資料，所以政策會讓住房回歸居住屬性，反而對商鋪較少管控，并會想盡辦法促進商業(yè)發(fā)展，畢竟消費也是經濟增長的三駕馬車之一。

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其實，住宅強力調控下，正是商鋪投資的良機。

業(yè)內人士都知道，商鋪的價格通常是同地段住宅的2-4倍，但目前在住宅價格上漲過后的行情中，商鋪因為并不是焦點，所以價格并沒有追漲，后期隨著人氣上升，商圈成熟，同地段的商鋪租金不僅會逐年遞增，而且價格也會補漲到與住宅正常的倍數(shù)比。

資產配置的高手甚至一些明星大腕的資產清單中都會配置一些商鋪，反而很多普通購房者卻因不夠專業(yè)等原因對商鋪興趣平平，其實熟悉商業(yè)大環(huán)境，對商鋪的鑒別能起到事半功倍的效果。

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商鋪多樣

投資選擇如何取舍

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商務部流通業(yè)發(fā)展司《2017-2018年中國百貨零售業(yè)發(fā)展報告》顯示“2017年的中國百貨零售業(yè)在經歷了實體零售轉型之痛后，經營困難局面逐步改善，呈現(xiàn)出回穩(wěn)向好態(tài)勢”，這對商鋪投資而言是好事。

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然而大型購物中心的商鋪更多依賴的是商場的后期運營，不僅與整個商場的業(yè)態(tài)分布、內部布局、動線設計等息息相關，更與外部交通便捷性甚至停車位等的影響密不可分。

而相比之下，社區(qū)的臨街底商則靈活地多。

社區(qū)臨街底商因為依托社區(qū)，有穩(wěn)定的客流量，相比大型購物中心商鋪，投資小，風險小，資金回籠也快。

數(shù)據顯示，城市居民30%-40%的消費支出集中在社區(qū)周邊1公里范圍之內。其實早在2005年，國家就下發(fā)了《商務部關于加快我國社區(qū)商業(yè)發(fā)展的指導意見》。

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2017年6月商務部的《中國零售行業(yè)發(fā)展報告2016/2017年》更是明確顯示“社區(qū)商業(yè)進入黃金發(fā)展期”，報告指出“在場地租金攀升、 企業(yè)利潤下降的大環(huán)境下，門店越開越小儼然已成為我國實體零售不可阻擋的發(fā)張趨勢，便利店、精品超市、社區(qū)型購物中心等社區(qū)商業(yè)將成為零售企業(yè)尋求轉型升級的重要方向”。

預計到2030年，中國的城市化率達到67%，屆時社區(qū)商業(yè)的覆蓋面也將不斷加大。

當然，投資者對社區(qū)商業(yè)的選擇也需要明辨優(yōu)劣，巨大的社區(qū)體量、便捷的交通、充足的固定群體（學生、工人、上班族）等，都是一個好的商業(yè)的基本要素。

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選鋪有道

幾大要素鑒別優(yōu)劣

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不好做的社區(qū)商業(yè)各有各的不好，好的社區(qū)商業(yè)卻都是相似的。

據了解，長江路與京廣快速路交會處的嘉業(yè)·長江一號近期推出了不少臨街底商，可以用這些要素分析分析。

嘉業(yè)·長江一號是三環(huán)內少有的綜合體項目，涵蓋了住宅、寫字樓、商鋪等。其中規(guī)劃住宅一萬多戶，常住人口約5萬人，此外項目周邊盛世之都、開元麗城等成熟小區(qū)以及江泰天宇國際、春江花園等在建小區(qū)都提供了大量穩(wěn)定人流量，保守估計區(qū)域聚集超過30萬規(guī)模的常住人口。

?長江一號區(qū)位圖

項目內部還配建了兩所幼兒園，同時小區(qū)內政府規(guī)劃小學教育用地，預計明年開工，周邊緊鄰長江東路小學，十八中學等學校。都說小孩兒的錢好掙，嘉業(yè)·長江一號的商鋪6街毗鄰多所學校，消費人群潛力巨大。

社區(qū)+學區(qū)是嘉業(yè)·長江一號的商鋪后期經營的保障，而具有天然吸附力大型商業(yè)中心更是社區(qū)臨街商鋪的價值催發(fā)劑。

嘉業(yè)·長江一號自帶的第五代商業(yè)綜合體，建成后可與6街商鋪遙相輝映，既能帶動大批量的流動人群進行消費，也能促使商鋪日后形成特色的商業(yè)街。

?長江一號宏圖效果圖

項目周邊還分布了千盛大商、居然之家、中陸茶城、紅星美凱龍、盈合萬貨城、錦榮輕紡城等，南側的中陸廣場也正在做升級改造，居然之家的二期正在報批大型商業(yè)項目，所以后期區(qū)域內的商業(yè)氛圍會十分濃厚，商圈成熟期會縮短。

嘉業(yè)·長江一號所在的京廣快速路是鄭州市區(qū)內的一條南北大動脈，項目南側的南三環(huán)快速路能通達城市各個角落，北邊的長江路西起西三環(huán)東至紫荊山路。

不僅出門就是BRT，可暢享19條公交線路帶來的便捷，而且周圍2號線、5號線環(huán)繞，地鐵優(yōu)勢明顯。

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多條城市主干道+地鐵+全方位公交使得項目升值潛力位于區(qū)域前排，便捷的交通不僅方便商業(yè)集散，也是激活一個片區(qū)極其重要的因素。

一般的商鋪產權為40年，而作為社區(qū)臨街底商，嘉業(yè)·長江一號的商鋪產權是70年，價值可見一斑。

而且最小的面積僅有25m2，總價低，資金占用量不大。

?長江一號商業(yè)分布圖

可見，嘉業(yè)·長江一號的商鋪處于南城中心生活圈，交通便利，學校眾多，教育商機大，人氣旺，價格適中，面積段廣，首推性價比高，出租或自營預期效果都不錯。

中國目前城市化發(fā)展進程中最重要的表現(xiàn)之一就是居民區(qū)和商業(yè)區(qū)分離，居民區(qū)的社區(qū)商業(yè)迎來黃金發(fā)展期。對于沒有房票，又不想坐等資產貶值的人群而言， 嘉業(yè)·長江一號的商鋪不失為一個很好的資產配置之選。