■ 撰文 | 王毅敏 ? 著名地產(chǎn)人

做為戶籍人口最大省省會的鄭州，這些年因為人口紅利帶來房地產(chǎn)行業(yè)快速崛起是毋庸置疑的，樓市火爆的同時也帶動了土地市場的火爆。

與此同時，經(jīng)濟地位的提升，致使鄭州在全國主要城市的排名也漸漸讓人刮目相看。當(dāng)然，受歷史因素影響，部分行業(yè)依然明顯乏力。我們不妨著眼分析鄭州的優(yōu)勢在哪里，鄭州未來的發(fā)展著力點又在何處?

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機構(gòu)發(fā)布外來投資數(shù)據(jù)

驚現(xiàn)令人吃驚的馬太效應(yīng)

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近期，由專業(yè)數(shù)據(jù)機構(gòu)“城市數(shù)據(jù)團(tuán)”提供的一份有關(guān)外來投資的大數(shù)據(jù)引發(fā)廣泛關(guān)注。

在這份大數(shù)據(jù)中，該機構(gòu)對全國幾百個城市的外來投資進(jìn)行了數(shù)據(jù)分析，發(fā)現(xiàn)了資金呈現(xiàn)出集中度越來越高的趨勢：

上圖顯示，2014年時全國外來投資有90%集中在99個城市，到了2015年城市數(shù)量縮減為92個，而到了2016年更是直線下跌至72個。但今年上半年90%的外來投資僅偏向于60個城市，這也說明資金流向的集中度越來越高。

一、二線城市和部分三線城市正在快速地崛起的同時，大部分三、四線城市出現(xiàn)了資金外流嚴(yán)重現(xiàn)象，而導(dǎo)致這樣結(jié)果的根本原因是人口流動。

由于，在人的流動過程中帶動了資金的流動，尤其是以長三角與珠三角匯聚資本的能力越發(fā)的顯著，除中心城市崛起之外，還帶動了周邊城市的發(fā)展。

在臨深區(qū)域，由于深圳重新對自己城市功能定位，所以深圳最近幾年很少出讓住宅用地，而把大量的人口通過軌道交通引流到東莞與惠州。

目前，規(guī)劃深圳到東莞的地鐵線路有5條、而深圳到惠州的軌道交通達(dá)8條，其中五條是地鐵另外三條是軌道交通。這樣深圳就能夠騰出來大量的土地用于從事科研、教育、研發(fā)甚至是生產(chǎn)，而把生活安排到了臨深區(qū)域。

上海目的也是這樣打算的，除了和嘉興簽約全面接軌上海建設(shè)示范區(qū)外，還將規(guī)劃軌道交通到嘉興，其實早幾年前上海已經(jīng)有地鐵11號線到昆山的花橋，帶動了花橋當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的火爆。

由此可見，不論是上海還是深圳都把部分產(chǎn)業(yè)輸出到自己周邊的三、四線城市，這就帶來了兩大三角洲區(qū)域部分三、四線城市不但房價高企，且出現(xiàn)了吸引外來投資強勁的勢頭。

在吸引外來投資方面，除了出現(xiàn)這樣加劇的聚集效應(yīng)外，都有哪些城市帶去了投資呢？

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吸引外來投資排行榜

鄭州時有時無

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一份吸引外來投資排行榜單上，數(shù)據(jù)分析者提供了排名20的名單，如下圖所示：

我們看到，在這份從2013年開始排名的榜單上，鄭州的和中部另外三個城市：武漢、長沙、西安排名情況是這樣的：

表中我們看到，在中部的四個城市中唯有武漢每年都會上榜，且排名比較穩(wěn)定，在11-15位次徘徊，而鄭州和西安都是上榜三次，鄭州位次變化較大。這樣的波動也說明，鄭州對外來資金吸引力方面可能受到政策或者人為因素影響巨大。

西安雖然也只是三次上榜，但位次波動不大，且是最近三年連續(xù)上榜，雖然比鄭州弱一些但是從2015年至今年都在16-18的位次，不像鄭州今年就沒有上20的排行榜。

長沙是僅次于武漢的，連續(xù)四年上榜，波動也不大，從排名第15到排名第18名。

從整個中部城市來說，居然沒有一次進(jìn)入到榜單前十名，這也說明中部的投資環(huán)境還有待改善，尤其是鄭州這樣的城市。

那么，問題來了—外來投資都投向了鄭州哪些領(lǐng)域呢？

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鄭州吸引外資偏好明顯

能夠長久發(fā)展領(lǐng)域尚需加強

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吸引外來投資并非意外，而這些錢投向什么領(lǐng)域才是重要的。

如果是生產(chǎn)及經(jīng)營領(lǐng)域等長線投資的話，就會持續(xù)帶來就業(yè)和稅收。如果是投資房地產(chǎn)行業(yè)，尤其是住宅領(lǐng)域的話，房子蓋完就有可能拿錢走人了，這樣就談不上持續(xù)穩(wěn)定的收益。

看了這個圖表，似乎什么事情都一目了然了。

鄭州在吸引外來資本方面，看起來排名比長沙、西安靠前，但是在科研技術(shù)方面則是排在中部地區(qū)最后，雖然中部四個城市排在一起了。

在吸引金融投資方面除了武漢之外，其余城市均沒有進(jìn)入前20強；在吸引文化產(chǎn)業(yè)投資方面，只有鄭州沒有上榜，其余三個城市都在榜單上；在制造業(yè)對外的吸引投資方面也是只有武漢上榜。

而房地產(chǎn)投資方面只有長沙沒有上榜，尤其是鄭州排在了榜單第5位。武漢也排名比較靠前，西安也算可以。

從科學(xué)技術(shù)、金融、文化、制造業(yè)、房地產(chǎn)等五個行業(yè)綜合考量上，吸引外來投資上鄭州雖然排名在第16位，但是從細(xì)分項一看就明白怎么回事—投向鄭州的錢都是浮財，大部分都是投向了房地產(chǎn)行業(yè)。

我們一起來看看鄭州去年房地產(chǎn)成交量和今年鄭州賣地情況：

上圖是由中國指數(shù)研究院對全國各個城市1-8月拿地情況的歸總，鄭州以1701萬平方的總規(guī)劃建筑面積排名第五。

土地市場的火爆，也印證了鄭州房地產(chǎn)市場投資排名靠前的原因所在。之所以會有這么多土地出讓，主要是基于鄭州市巨大的市場需求。

下圖則是去年主要城市房地產(chǎn)銷售面積排行榜：

由于統(tǒng)計口徑不同，這個排行榜數(shù)據(jù)是與現(xiàn)實有著出入的。比方南京和武漢是沒有縣和縣級市的，它們的數(shù)據(jù)是全部管轄區(qū)域，而鄭州、長沙的則僅是管轄的城區(qū)，并不包括下屬縣和縣級市，如果把縣級市場數(shù)據(jù)統(tǒng)計進(jìn)去的話，鄭州的數(shù)據(jù)會放大很多的。

上圖來自于鄭州市房地產(chǎn)協(xié)會網(wǎng)站上截屏，去年全鄭州市銷售面積是這樣的：

2016年，全市商品房銷售3630.58萬平方米，同比增長63.26%；其中商品住房銷售3189.69萬平方米，同比增長66.08%。市區(qū)商品房銷售2035.77萬平方米，同比增長57.88%;其中商品住房銷售1721.61萬平方米，同比增長59.65%。

市區(qū)與管轄區(qū)差距有1600萬平方米，這組數(shù)據(jù)其中有三個縣區(qū)——新鄭、中牟、滎陽的房子，應(yīng)該有80%左右是被主城區(qū)的客戶買走的。

其實這還算不上鄭州的真實的數(shù)據(jù)，鄭州購房者購買的面積其實還是要比這個數(shù)據(jù)多很多。

起碼有兩個房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)沒有辦法查到：一是開封的汴西區(qū)域70%的房子都被鄭州購房者買走，另外一個是屬于新鄉(xiāng)位于鄭州黃河北的平原新區(qū)的房子也有70%的房子被鄭州客戶購買走了，這個加起來起碼不會低于600萬平方米。

這與上述的3630萬平方米加起來的話鄭州購房者去年起碼購買了4200萬平方米的房子。

下圖是鄭州市房管局網(wǎng)站上今年前七個月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)：

今年前7個月鄭州市房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)如下：

1-7月，鄭州全市商品房累計批準(zhǔn)預(yù)售面積1776.85萬平方米，其中商品住宅累計批準(zhǔn)預(yù)售面積1379.33萬平方米，非住宅累計批準(zhǔn)預(yù)售面積397.52萬平方米。

鄭州全市商品房累計銷售149992套（間），銷售面積1474.96萬平方米，累計銷售均價8581元/平方米。

 鄭州全市商品住宅累計銷售122089套，累計銷售面積1256.48萬平方米，累計銷售均價8112元/平方米。

鄭州全市非住宅累計銷售27903套（間）,非住宅累計銷售面積218.48萬平方米，非住宅累計銷售均價為11281元/平方米。

鄭州全市二手房累計共成交41401套（間），累計成交面積401.19萬平方米，累計成交均價9987元/平方米。

鄭州全市住宅二手房累計共成交40504套，累計成交面積390.79萬平方米，累計成交均價9978元/平方米。

今年，鄭州市在限購、限貸、限售的情況下，銷售面積前七個月達(dá)1475萬平方米，其中住宅銷售面積1256萬平方米，而相關(guān)機構(gòu)統(tǒng)計去年才1672萬平方米。

正是如此，才會有一線房企在去年紛紛殺入鄭州，從而造成鄭州非對稱的投資額度在全國排名第五，如果把平原新區(qū)及汴西新區(qū)的投資份額被鄭州客戶買走都算上，相信鄭州房地產(chǎn)投資額排名會更靠前一些。

因此，僅從數(shù)據(jù)來看，鄭州的確吸引了不少外來資本投資，但是這些錢投資的去向主要是房地產(chǎn)行業(yè)，更能支撐城市經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展的文化產(chǎn)業(yè)等相關(guān)行業(yè)還亟待改善。

綜合來看，鄭州吸引了足夠多的投資，這些資本大多投向房地產(chǎn)市場，這是資金看好鄭州的根本原因。有了巨大的資金支持，將進(jìn)一步促使鄭州形成一城獨大的虹吸效應(yīng)，除了造就了房地產(chǎn)市場今天的火爆境況外，更能拉動整個城市未來的發(fā)展。

指日可待。