■ 撰文 | 王毅敏 ? 著名地產(chǎn)人

在中央政府的高壓態(tài)勢下，各地還是先后在9.30、3.17兩個節(jié)點出臺了相關(guān)的限購、限貸及限售政策。

當(dāng)然，部分地方政府因為限購影響財政收入還是嘗試想突破這個底線。像以長沙為首的地方以另外的方式對政策進行變通。但如果幻想著就此放開限購、限貸及限售顯然有點多想了。

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解除限購消刷屏朋友圈

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對于房地產(chǎn)行業(yè)來說沒有周末，因為周末不是開盤就是出政策，這個周末也不例外，今天整個朋友圈和微信群都被兩張圖片刷屏：

就是這兩個截圖被解讀為兩個城市限購放開，有人又聯(lián)想到前不久北京的三個項目銷售均價批準(zhǔn)在9.5萬元/m2左右，因為坊間傳說北京原來一直執(zhí)行的最高售價不超過80000元/m2的，有人就把這三件事聯(lián)系到一起，然后說：長沙限購放開！濟南限購放開！北京限價放開?。?！鄭州還遠(yuǎn)嗎？

其實，類似的落戶政策鄭州不是已經(jīng)放開了，但是有用嗎？（鄭州具體落戶政策請點擊進入閱讀）

至于，長沙這個政策在一個多月以前就有了，只是各地?fù)屓苏叩囊徊糠至T了。

長沙是繼南京、武漢、西安等城市出臺搶人政策之后發(fā)布的搶人計劃，對于不同學(xué)歷的人購房進行相應(yīng)的放松，并不是專門的樓市限購放開，當(dāng)然這在一定程度上起到了相對放松限購的政策強度，但這僅僅只是起到了“放松”的作用，絕不是限購放開。

不光長沙，后來跟進實施的成都也有這樣的政策。成都35萬套人才公寓也是其中的一部分，后來鄭州也開始了跟進。

在長沙與成都相關(guān)戶籍改革政策出臺時，還算得上是搶人才，而鄭州則純屬是搶人了，就是只要你愿意落戶就基本上可以落戶鄭州。那么在落戶之后就不受需要兩年社保、非戶籍人士只能購買一套住宅的約束了。

說白了，這些都是搶人政策的副產(chǎn)品，是摟草打兔子順帶出來的溢出效果而已。

當(dāng)然政策制定者的初衷也許有放松限購的意圖，但依然都是以吸引人才、戶籍改革來對外宣傳的。

不知何故，一個月前就有的長沙人才政策今天才被熱炒？或許，這個政策出來后效果不好，所以才又拿出來炒作一下吧，讓大家都明白長沙能夠很輕松的買房，前提當(dāng)然是沒有錢不行。

為何人才政策效果不好呢？比方說你在鄭州或者成都有還算穩(wěn)定的工作，但是受到限制沒有購房資格，就因為長沙出臺這樣的政策就會馬上長沙購房嗎？這顯然是不現(xiàn)實的。關(guān)鍵還是要有就業(yè)和良好的收入才行，估計長沙這個政策出臺一個月余效果不明顯，所以自己才會拼命炒作一番吧。

上午我在一個微群里說，如果長沙放松限購了，房子就更不值得買了！

長沙房價上漲屬于這波房價上漲的第四波：

第一波是以深圳為首帶動的上海、北京跟漲，第二波是以“四小龍”的上漲；第三波則是以廣州、武漢、鄭州為主的熱點城市從去年7、8、9月份的上漲，隨后在9月后才帶動成都先漲，然后是重慶；

第四波是9.30限購限貸后以長沙、西安為主的上漲，而且是二十多個城市限購后才開始上漲的；

第五波就是3.17限購、限貸、限售后的補漲了，這些上漲的城市包括大連、沈陽、唐山等；

第六波上漲則是中西部三四線城市的跟漲。

在這波上漲過程中前三波上漲的城市基本上沒有大的問題，而第五波上漲城市炒房者說不定就會倒霉了，第六波上漲的城市中只要上漲不超過20%大概也沒有問題。但是西安、長沙這兩個城市上漲肯定會出現(xiàn)站崗的情況。

至于，常州、無錫、南通純粹屬于投資拉動的上漲，尤其是常州很危險，常州曾經(jīng)近五年房價不但沒有漲還下跌不少，這次誰在常州買房投資就會倒霉。

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放開限購

只能是憑空臆想

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原本，在前段時間一系列政策和措施的重壓之下，各地樓市開始逐步趨穩(wěn)，購房者開始出現(xiàn)觀望情緒。

這些政策包括：

上海 

十三五住房發(fā)展計劃：未來五年新增住宅中有60%套數(shù)用于租賃，商品房僅供應(yīng)45萬套、租賃住房供應(yīng)70萬套；張江科技城建設(shè)規(guī)劃，未來供應(yīng)住宅920萬平方米，租賃住宅占90%達(dá)到890萬平方米；

廣州 

率先提出“購租同權(quán)”，并且在未來幾年要提供15萬套租賃住房

成都

吸引落戶，未來五年建35萬套人才公寓，合同約定五年后可以以現(xiàn)在價格購買，然后滿五年可以進行銷售；

北京 

推出“共有產(chǎn)權(quán)”，非京籍人員占30%，并且也可以享受完全產(chǎn)權(quán)教育政策，本周又出臺了發(fā)展和規(guī)范管理租賃住房市場的通知，打擊二房東、不準(zhǔn)亂漲價等列入其中；

雄安新區(qū) 

成立住房的租賃平臺、制定租金指導(dǎo)價格、免費發(fā)布、簽約租房合同等。

這一系列的政策和措施，無不是在向市場傳遞著房子是用來住的不是用來炒的信息，這是未來我國房地產(chǎn)發(fā)展的方向。

為了遏制房價上漲，各地或明或暗地在執(zhí)行著房價不能高于去年十月份同區(qū)域價格。其中，鄭州發(fā)文明確了房價不能高于去年十月份。

在這樣的情況下，房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)生了逆轉(zhuǎn)，不再是過去搶房、任由開發(fā)商擺布的情況，購房者出現(xiàn)了觀望情緒，售樓部的去化率即便是作假也很難再出現(xiàn)日光盤，甚至是有個別樓盤出現(xiàn)不到10%的去化。

個別城市以戶籍管理為由變相放松限購，也并沒有立竿見影地起到購房者哄搶房子的作用。所以這種情況下，長沙一個月前出臺的政策在今天重新制定了所謂的實施細(xì)則拿出來熱炒一下。

這不，就在我們發(fā)稿前，有長沙的房地產(chǎn)行業(yè)朋友就傳來消息說，政策在存活幾個小時后已經(jīng)被中央緊急叫停了......

在當(dāng)前的形勢下，沒有一個城市敢公開說自己放開限購，所以，今年放開限購只能一種奢望，明年上半年放開的可能性也很小，即便放開也只會是逐步進行的。

同時，限售可能成為新常態(tài)，而且極可能還會加碼——越來越多的城市加入及限售年限增加至5-10年。

總之一句話，買房子自己住可以，想炒房的話就要好自為之了。