■ 撰文 | 王毅敏 ? 著名地產(chǎn)人

如果，兩個(gè)城市實(shí)力旗鼓相當(dāng)?shù)脑?，大家就?xí)慣于拿來各種比較。

但今天我們選取的兩個(gè)城市，貌似并不在一個(gè)重量級(jí)別上，很多人會(huì)對(duì)此有所疑問。事實(shí)真的如此嗎？我們一起來看一些數(shù)據(jù)分析。

  1  

在校生人數(shù)的差距

昭示著城市的青春活力

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南京、鄭州兩個(gè)截然不同的城市。

一個(gè)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)省江蘇的省會(huì)城市，一個(gè)經(jīng)濟(jì)雖然還算可以，但城市的綜合實(shí)力還是無法相比的。因?yàn)楹幽媳戎K還是有著太多太多的差距。

鄭州和南京相比是不是有點(diǎn)不自量力？其實(shí)判斷一個(gè)城市是否處于上升期來自于很多方面。

我們先看一組數(shù)據(jù)：

在上圖表格中我們看到，2007年南京幼兒園在校人數(shù)比鄭州少了3.44萬人，這29.50%的數(shù)量絕非小數(shù)目。

經(jīng)過十年的發(fā)展到了2016年，南京的幼兒園在校人數(shù)非但沒有縮小和鄭州的差距，并且差距越來越大了，已經(jīng)達(dá)到了14.43萬人。在這十年中，南京幼兒園在校人數(shù)又比十年前少增加了10.66萬人，總體比鄭州少增加了99.53%，這個(gè)差距就實(shí)在是有點(diǎn)大了。

下面是我們把兩者之間人數(shù)做對(duì)比的折線圖：

隨著幼兒園在校人數(shù)的增加，我們看看小學(xué)生在校人數(shù)又會(huì)有何不同：

在上表中我們看到，2007年南京在校小學(xué)生數(shù)量比鄭州少23.13萬人，比鄭州少79.56%，這是相當(dāng)可怕的比值啊。

到了2016年，這個(gè)比值變成了-45.66萬人，差距達(dá)到了-121.63%，這也就意味著南京在校小學(xué)生人數(shù)連鄭州的一半都沒有。增加數(shù)量更是比鄭州少增加了22.53萬，少增加值為266.00%。

當(dāng)然，小學(xué)生減少應(yīng)該是七到十年間生育人口在減少的緣故吧。

下圖或許能夠更加直觀地表現(xiàn)出來差距：

是不是所有在校階段都存在這種情況呢？我們?cè)賮砜丛谛Ｖ袑W(xué)生數(shù)量對(duì)比：

中學(xué)生中，2007年南京比鄭州少了21.87萬人，到了2016年這個(gè)比值擴(kuò)大到了30.75萬人，相差幅度也由76.66%擴(kuò)大到了136.97%。

通過這組數(shù)據(jù)得出，十二年到十八年年前這六年里，南京的出生率就已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于鄭州了，或者在這期間適齡初中及高中的學(xué)生在父母的帶領(lǐng)下進(jìn)入南京的要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于進(jìn)入鄭州的。

而這三個(gè)階段（幼兒園、小學(xué)、中學(xué)）南京比鄭州的學(xué)生一共少了多少呢？

我們看到，在2007年時(shí)，南京的在校生總數(shù)比鄭州少了38.50萬，經(jīng)過十年的發(fā)展，這個(gè)階段的人數(shù)南京比鄭州少了90.84萬人，而這個(gè)階段正是預(yù)示著未來五到十五年主力消費(fèi)人群的人數(shù)。

這十年中，南京和鄭州的總的人數(shù)又是怎么樣的呢？ 

通過上表分析我們發(fā)現(xiàn)，其實(shí)在十年前南京的人口是多于鄭州的，當(dāng)年南京比鄭州人口多了5.7萬，而經(jīng)過十年的發(fā)展，南京現(xiàn)在人口比鄭州少了145.4萬人。等于鄭州這十年比南京多增加了151萬人。

即便是十年前，南京在人口比鄭州多5.7萬的情況下，南京的三個(gè)階段在校學(xué)生數(shù)量比鄭州也少了38.50萬人，這說明早在二十年前南京的人口相比鄭州就注定在衰落了。

而經(jīng)過十年的發(fā)展，鄭州不但人口總數(shù)超過南京145.4萬人，而且三個(gè)階段在校人數(shù)比南京多90.84萬人，這將會(huì)導(dǎo)致十年后鄭州的人口總數(shù)會(huì)比南京多的更多，按照上述數(shù)據(jù)比值推算的話最起碼會(huì)多350萬人左右。

同時(shí)，我們從各個(gè)年齡段所占的常住人口的比例中看到，十年前南京和鄭州三個(gè)階段的人數(shù)占總?cè)藬?shù)比值是：9.34%和14.64%。這就說明鄭州是一個(gè)更年輕的城市。

在經(jīng)過了十年發(fā)展之后，鄭州三個(gè)階段在校生的總數(shù)比南京多了90.84萬人，就意味著未來一段時(shí)間肯定要比南京更加年輕化。2016年鄭州這個(gè)數(shù)值分別是：9.96%與18.71%。

我們看到，南京這個(gè)階段的人數(shù)所占的比值幾乎沒有變化，僅僅從9.34%增長到了9.96%，僅僅增加了0.32%，而鄭州則從14.64%增加到了18.71%增加了4.07%，是南京增加值的13倍多。兩者之間的差距也由5.30%擴(kuò)大到了7.85%。

如果，在兩個(gè)城市都還保持過去十年增速的情況下，未來這個(gè)差距會(huì)越來越大。而作為省會(huì)城市鄭州要比買入老年化的南京更具活力。

有人也許會(huì)說，怎么不對(duì)在校大學(xué)生數(shù)量來作比較呢？比較這個(gè)是沒有任何意義的，因?yàn)榫湍壳澳暇┑那闆r，再多的在校大學(xué)生也是給北上廣、蘇州、杭州甚至無錫培養(yǎng)的，南京和西安、武漢一樣，自己培養(yǎng)出來的大學(xué)生大部分是不會(huì)留下的，他們?cè)揪筒皇潜镜厝恕?/span>

南京在校學(xué)生和鄭州之間差距在逐步拉大，說明了南京這十年吸引到的年輕人在減少，在過去十年鄭州市比南京市多留下了151萬人。

除了這些數(shù)據(jù)之外，南京和鄭州之間還有什么差異呢？

  2  

十年大數(shù)據(jù)

之下的南京和鄭州

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在衡量一個(gè)城市發(fā)展時(shí)，往往需要很多的數(shù)據(jù)支撐，咱們就選用國民經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)對(duì)比南京與鄭州兩個(gè)城市在過去十年的變化：

GDP

2007年南京GDP是鄭州的1.35倍，到了2016年南京是鄭州的1.31倍。十年中南京GDP增加了221%，鄭州的則增加了230%，南京增速要比鄭州少了9%。

在人均值方面，2007年南京是鄭州的2.35倍，到了2016年縮小到1.52倍，南京人均增加了187%，而鄭州僅增加了150%。原因是十年中鄭州人數(shù)比南京增加了151萬。雖然GDP增速比南京多9%，但是無奈鄭州增加人口太多，所以人均值南京比鄭州增加37%。

城鎮(zhèn)居民人均可支配收入

這方面則由原來的1.48倍擴(kuò)大到1.51倍，南京十年增幅為146%，而鄭州增幅為143%增幅比鄭州多出3%。

金融機(jī)構(gòu)本外幣存款余額

金融機(jī)構(gòu)本外幣存款余額能夠反映出是一個(gè)城市的吸附力。

南京增幅為298%，而鄭州的增幅則高達(dá)382%，雖然總數(shù)南京還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于鄭州的，但按照這樣的增幅，鄭州趕超南京應(yīng)該僅僅只是時(shí)間問題。

十年中鄭州的本外幣存款余額比南京增速多84%。

人均方面差距從2.38倍縮小到1.75倍。鄭州這十年中金融機(jī)構(gòu)本外幣人均存款增幅比南京多達(dá)127%。

居民存款余額

南京十年前居民存款余額是鄭州的1.21倍，但是經(jīng)過這十年的發(fā)展，鄭州的居民存款余額已經(jīng)超過南京，南京現(xiàn)在的居民存款余額只有鄭州的0.97倍。

當(dāng)然這可能有兩方面的因素：

1）南京房價(jià)比鄭州高，可能大部分人的財(cái)產(chǎn)都變成了不動(dòng)產(chǎn)。

2）南京居民可能購買股票多于鄭州。

這兩種可能都有。

而人均值方面也從十年前的1.59倍，縮小到1.14倍。南京人均居民存款比鄭州增幅少108%，這確實(shí)不是一個(gè)小數(shù)。但是南京人均余額依然比鄭州多，只不過是鄭州比南京多了145.4萬人的原因。

社會(huì)商品零售總額

南京比鄭州的比值有所擴(kuò)大，從1.41倍擴(kuò)大到1.51倍，擴(kuò)大了10%，這一方面與南京的人均收入高于鄭州有關(guān)。

另一方面，可能與南京是著名旅游城市，有著秦淮河—夫子廟景區(qū)、中山陵、雨花臺(tái)景區(qū)、總統(tǒng)府與南京氣象臺(tái)景區(qū)以及南京1921街區(qū)等有很大關(guān)系。

在人均社會(huì)商品零售總額上，鄭州與南京的差距就更小了，只有7%的差距。

下表是十年來南京與鄭州旅游方面的差異：

去年南京收入為1909.3億元，而鄭州只有1053.9億元，這其中肯定有很多外地人在南京旅游購物消費(fèi)，所以就南京本地來說也許不比鄭州的社會(huì)商品零售總額多出多少，人均上也許就更接近了。

我們通過上述的比較不難看出，南京與鄭州之間的差距在很多方面是在逐步縮小的，并且這個(gè)速度是相當(dāng)驚人的。

而在居民存款方面鄭州已經(jīng)超越了南京。這也是因?yàn)猷嵵萑吮饶暇┒喑龅脑颉?/span>

由此可見，相對(duì)鄭州來說，南京是處于衰落的境遇。

  3 

導(dǎo)致南京衰落的根源有哪些

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通過南京與鄭州的十年部分?jǐn)?shù)據(jù)比較，南京在走向相對(duì)衰落是注定的。而導(dǎo)致南京相對(duì)衰落的原因除了鄭州發(fā)展速度快之外，還會(huì)有哪些關(guān)鍵因素呢？

1、經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)均衡的江蘇使得南京吸附力弱化。

在過去十年，蘇、錫、常是不把南京放在眼里的，尤其是蘇州與無錫在90年代，蘇、錫、常的人一直處于鄙視南京的境況中，雖不像說安徽人、蘇北人和河南人那樣，但是三個(gè)地區(qū)是不把南京放在眼里的。

即使現(xiàn)在，蘇州的GDP依然是南京的1.5倍還多，人均收入也比南京高。而無錫雖然因?yàn)樯械聜嗽獨(dú)猓饶暇┥匀跻恍?，但是骨子里的傲慢一直還在，所以從改革開放開始南京的地位在江蘇就相當(dāng)尷尬，其首位度和吸附力在逐步減弱。

好在以往南京對(duì)皖東部地域還有著很好的吸附能力，但是現(xiàn)在開始也開始有了變化。

2、合肥崛起必然降低南京的吸附力。

伴隨著大量安徽籍人士返鄉(xiāng)，這部分人置業(yè)首選是在合肥，加上合肥未來的規(guī)劃將會(huì)成為新的高鐵樞紐。這就意味著合肥在逐步崛起，所以南京對(duì)于皖東的吸附力在逐漸減弱。

伴隨著合肥米字型高鐵骨架建成，包括南京和徐州的交通地位在逐步喪失。這對(duì)南京對(duì)周邊的吸附能力來說是在逐步減弱的，這就是南京逐步衰落的第二個(gè)原因。

3、沿海高鐵貫通會(huì)使南京雪上加霜

沿海高鐵是從哈爾濱到?？诘模诮K則有很長的距離，從連云港一直到南通，然后經(jīng)過南通到上海。

這條高鐵修建成之后，無論是對(duì)徐州還是對(duì)南京的打擊是比合肥崛起更大的。這樣以來包括魯南、甚至是青島、威海、煙臺(tái)到上海去直接走沿海高鐵，而不需要走徐州與南京了。尤其是整個(gè)蘇北地區(qū)極有可能受到上海的輻射而減弱對(duì)南京的依附。

下面是演海高鐵示意圖。

下面是規(guī)劃圖：

另外，需要指出的是現(xiàn)在圖上顯示是要走杭州的，其實(shí)未來沿海高鐵是只走嘉興而不走杭州了，因?yàn)樾乱?guī)劃的滬甬高鐵是不走杭州的，而滬甬高鐵則是沿海高鐵的一部分。

沿海高鐵對(duì)南京和徐州有多少影響呢？我們看關(guān)于沿海高鐵的相關(guān)報(bào)道。

這也是江蘇段一直不太積極的原因所在，因?yàn)檠睾８哞F一旦修通之后對(duì)于徐州與南京的影響巨大，所以江蘇才會(huì)不太積極。

這和杭州灣大橋浙江省不積極一樣。就連現(xiàn)在的滬甬高鐵浙江同樣不積極，因?yàn)闊o論是杭州灣大橋還是滬甬高鐵都會(huì)減弱杭州對(duì)浙東的輻射，而加強(qiáng)上海區(qū)域的輻射及吸附。

南京也會(huì)因?yàn)檠亟哞F而受到損害。所以江蘇對(duì)于沿海高鐵則是能拖則拖。

4、有人才有一切——一個(gè)連出租車司機(jī)都明白的道理

十年來，南京人口從741.30萬增加到了827.00萬，增加了85.7萬人，增幅11.56%，平均每年增加8.57萬人；鄭州則從735.60萬增加到了972.4萬，增加了236.8萬，增幅64.39%，平均每年增加了23.68萬人。鄭州增加的絕對(duì)人數(shù)是南京增加人數(shù)的近三倍。

在常住人口中，0-14歲人口為87.34萬人，占比10.56%；15-64歲人口648.9萬人，占比78.46%；65歲及以上人口90.76萬人，占比10.98%。

上周，在上海參加未來域全球戰(zhàn)略發(fā)布會(huì)后到南京，在出租車上和南京的司機(jī)談到南京與鄭州在校學(xué)生的差異時(shí)，出租車司機(jī)就說：那真要有這么多的差異的話，未來鄭州超過南京是沒有問題的。

江蘇有四分之一的人口，沒有到南京買房的打算，當(dāng)然需要加上安徽東部的馬鞍山、蕪湖、滁州以及巢湖（雖然現(xiàn)在巢湖歸合肥管轄）其中滁州401.7萬人，蕪湖365.4萬人，馬鞍山222.9萬人，這樣合起來才，1062.8萬人。不到蘇、錫、常區(qū)域人口的一半。

所以，無論是城市自身人口：南京821萬，鄭州937萬，流入人口中南京50萬，鄭州185萬，還是所在省的管轄人口：江蘇7973萬人，河南10722萬人，外地在南京買房的人數(shù)在整體上都不如鄭州，鄭州去年本市戶籍人口買房僅占24.7%，外省的9.8%，其余都是地市的。

這就是說，在理論上到南京買房的人是遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于到鄭州買房子的可能性人群的。

南京老齡化直接影響到南京未來的發(fā)展，而南京全國第七的房價(jià)也在限制著人口的流入。

本來，南京在過去十年甚至二十年間其吸附人口的能力就已經(jīng)很弱了，而且南京沒有蘇州工資高，房價(jià)又比蘇州貴出7000元左右，雖然收入是比無錫稍微高一些，但是其房價(jià)是無錫的二倍多。

在這種情況下南京是很難留下人的。在其他城市每年都以二十萬左右的速度聚集人口的情況下，南京每年聚集的人口數(shù)量則是低于十萬的，去年僅增加3.41萬，正是這樣南京在今年才會(huì)做出為吸引人才，最高購房補(bǔ)助200萬的決定。

但是人口導(dǎo)入不是一蹴而就的，南京想在短時(shí)間內(nèi)吸引到大量人口是很難的，想改變?nèi)丝诮Y(jié)構(gòu)也絕非易事。

伴隨著各種內(nèi)外因素的限制，南京在全國城市的排名中會(huì)一步步跌落也將是必然，而武漢與鄭州超越南京或許將不再是憑空而談，需要的僅僅只是時(shí)間問題。