■ 撰文 | 王毅敏 ? 知名地產(chǎn)評(píng)論人

房?jī)r(jià)一直是牽動(dòng)著每個(gè)人敏感神經(jīng)，因?yàn)樗婕暗搅酥T多東西，不但包括購(gòu)買(mǎi)的成本，更決定著在什么樣的城市立足問(wèn)題，同時(shí)還會(huì)影響到在某個(gè)城市的社會(huì)分層。

不同的人擁有不同的資源，而在購(gòu)買(mǎi)同一個(gè)項(xiàng)目時(shí)所付出的成本就會(huì)有很大的差別。

前不久發(fā)生在浙江嘉興的一則新聞，就把背后的一些東西撕開(kāi)了展現(xiàn)給大家。

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一則關(guān)于嘉興房?jī)r(jià)的舊聞

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說(shuō)是“舊聞”，其實(shí)是剛發(fā)生不久的事情，也就是在上月的下旬，故事大概是這樣的：

央廣網(wǎng)嘉興3月25日消息（記者吳喆華）據(jù)中國(guó)之聲《新聞縱橫》報(bào)道，近日全國(guó)多地相繼出臺(tái)樓市調(diào)控新政，浙江省嘉興市就位列其中。

當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ暇置鞔_，非本市戶(hù)籍家庭首套住房首付比例不低于50％。繼省會(huì)杭州之后，嘉興成為浙江省內(nèi)唯一一個(gè)啟動(dòng)樓市調(diào)控的地級(jí)市。

在嘉興樓市火爆的背景下，一個(gè)尚未開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)，卻因?yàn)橐环?29人的“關(guān)系戶(hù)名單”被泄露而引發(fā)社會(huì)關(guān)注。這份名單清楚地寫(xiě)明“關(guān)系戶(hù)”的購(gòu)房信息以及與誰(shuí)存在“關(guān)系”。

更巧的是，這些購(gòu)房者的身份竟然多是嘉興當(dāng)?shù)卣畽C(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)或金融機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人。買(mǎi)房子為何要托關(guān)系？是否涉及內(nèi)部交易？當(dāng)?shù)卣绾位貞?yīng)？

近日，一份《香港興業(yè)·璟頤灣關(guān)系戶(hù)記錄總表》在網(wǎng)絡(luò)中被廣泛傳播。這份Excel表格里記錄了229人的信息，包括姓名、聯(lián)系電話(huà)、選房信息、職業(yè)以及“關(guān)系”。

葉先生在表格里排名第59位，職業(yè)被登記為“原建設(shè)局副局長(zhǎng)、現(xiàn)智慧元老總”，“關(guān)系”一欄寫(xiě)著“管總關(guān)系”。葉先生說(shuō)，他去年9月份訂的房子，并在10月份交了認(rèn)籌定金3萬(wàn)元，“五年前我在開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)局，他（管總）是工程部經(jīng)理，當(dāng)時(shí)工作關(guān)系，就認(rèn)識(shí)了管總，他就叫集團(tuán)銷(xiāo)售人員，有個(gè)表格，填了意向，交了定金?！?/span>

里面應(yīng)該還有很多很多的東西，這里就不做解讀了。

事情其實(shí)很簡(jiǎn)單，就是一個(gè)項(xiàng)目還沒(méi)有取得預(yù)售許可證，但房子已經(jīng)被各種關(guān)系戶(hù)給瓜分了。而外人根本沒(méi)有辦法買(mǎi)到這個(gè)項(xiàng)目合適的房子。嘉興緣何會(huì)發(fā)生這樣的事情呢？

  2  

嘉興

上海溢出效應(yīng)的瘋狂樣本

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在上海的四周被三個(gè)行政級(jí)別為地級(jí)市的城市環(huán)繞，北面的南通、蘇州及西南的嘉興。東邊和南邊則是大海。

周邊這三個(gè)地區(qū)以蘇州的經(jīng)濟(jì)情況為最好，而和蘇州距離上海差不多物理距離的嘉興，經(jīng)濟(jì)就比著蘇州差遠(yuǎn)了。

江北的南通由于需要跨越長(zhǎng)江，所以即便是物理距離不遠(yuǎn)，但是上海對(duì)其輻射遠(yuǎn)沒(méi)有對(duì)蘇州那么大。

蘇州去年已經(jīng)限購(gòu)了，即便是蘇州的縣級(jí)城市昆山與太倉(cāng)也由于距離上海比較近，價(jià)格也一路飆升。所以上海的溢出效益還是十分明顯的。

最明顯的是昆山花橋，由于有地鐵11號(hào)線(xiàn)，從花橋乘坐20站到蘇州橋站，然后換成2路地鐵再有四站就到傳統(tǒng)的市中心——人民廣場(chǎng)，時(shí)間大概是90分鐘左右，票款是9元。

這樣就造成花橋的房?jī)r(jià)，自從地鐵開(kāi)通之后一直飛漲，現(xiàn)在已經(jīng)接近兩萬(wàn)了。蘇州的均價(jià)在近兩萬(wàn)元、昆山的在12000元左右— —當(dāng)然這是統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，后面我們還要專(zhuān)門(mén)說(shuō)到這些。

和蘇州與昆山對(duì)標(biāo)的城市當(dāng)屬嘉興與嘉善，在去年三、四月份的房?jī)r(jià)是相當(dāng)?shù)牡?，?dāng)時(shí)嘉興的房?jī)r(jià)大概在6800左右，而歸屬于嘉興的距離上海更近的嘉善房?jī)r(jià)則在5000左右。

現(xiàn)在這兩個(gè)地方的房?jī)r(jià)是怎樣的呢？嘉興12000元左右（政府公布的價(jià)格不足10000元），嘉善的房?jī)r(jià)15000元左右（政府公布的價(jià)格也不足10000元）

嘉興的房?jī)r(jià)緣何一年之間上漲這么多？原因很簡(jiǎn)單啊，上海的溢出效應(yīng)。

上海的溢出大致可分為三種人：

一、在上海工作，而在上海買(mǎi)不起房子的外地人。

這類(lèi)人不少在嘉興或者嘉善買(mǎi)了房子是自己住的，他們被嘉興當(dāng)?shù)厝朔Q(chēng)為“新嘉興人”。

萬(wàn)科在當(dāng)?shù)氐囊粋€(gè)項(xiàng)目叫“金色夢(mèng)想”的項(xiàng)目，其一期大部分的購(gòu)房者都是“新嘉興人”，當(dāng)然這些購(gòu)房者原來(lái)大部分都是在嘉興工作的，不是上海溢出的。

嘉善雖然歸屬嘉興管，但由于嘉善距離上海物理距離更近，很多在上海工作的人為了節(jié)省時(shí)間成本，選擇嘉善置業(yè)的比較多。

二、上海溢出的是年齡大概在50歲左右即將退休的老上海人。

他們選擇購(gòu)買(mǎi)嘉興、嘉善房子是為了退休后在兩個(gè)地方養(yǎng)老，因?yàn)榧闻d到上海虹橋的高鐵最短的只需27分鐘。每天有98列高鐵動(dòng)車(chē)到達(dá)上海，嘉善到上海的時(shí)間更短，這兩個(gè)地方的環(huán)境和城市配套也都不錯(cuò)。

去年的現(xiàn)在這個(gè)時(shí)間房?jī)r(jià)很低，五六十萬(wàn)就可以全款買(mǎi)一套小三房，所以有很多上海即將退休的人購(gòu)買(mǎi)這兩個(gè)地方的房子作為養(yǎng)老房；

三、投資客。

上海限購(gòu)之后是蘇州限購(gòu)，接著是蘇州管轄的縣市開(kāi)始限購(gòu)，而上海有大量的投資客資金沒(méi)有出口，他們就把目光盯著更遠(yuǎn)或者原來(lái)沒(méi)注意的地方。

于是三個(gè)地方的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了暴漲，首先是嘉興及嘉善，然后南通，后來(lái)還有無(wú)錫。

2015年無(wú)錫房?jī)r(jià)不足7000元/2，而現(xiàn)在也已經(jīng)萬(wàn)元了。無(wú)錫雖然經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平很高，但是因?yàn)樗幍乩砦恢脹Q定了原來(lái)很少有外來(lái)購(gòu)房者，所以無(wú)錫的房?jī)r(jià)一直不溫不火的，而去年上海及蘇州的炒房者首先炒高了嘉善及嘉興的房?jī)r(jià)之后，緊接著是炒高了無(wú)錫及南通。

正是因?yàn)檫@樣的原因，所以現(xiàn)在嘉興房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況是什么呢？

因擔(dān)心房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，所以政府約談開(kāi)發(fā)商不準(zhǔn)漲價(jià)，每個(gè)項(xiàng)目政府都給一個(gè)指導(dǎo)價(jià)格，只準(zhǔn)低于指導(dǎo)價(jià)格，而不能高于指導(dǎo)價(jià)格。

因?yàn)槭袌?chǎng)需求巨大，一般政府給出的指導(dǎo)價(jià)格會(huì)比市場(chǎng)接受的價(jià)格低25%-35%，這就意味著每平方要按照低于市場(chǎng)3000元左右的價(jià)格出售。

開(kāi)發(fā)商又不甘心這樣賣(mài)給陌生人，所以就不辦理預(yù)售證，在私下里如果有相關(guān)單位— —主要是和開(kāi)發(fā)商有關(guān)系的單位能夠內(nèi)部消化的話(huà)，就賣(mài)給這些關(guān)聯(lián)單位的人。

等到差不多夠一棟樓的購(gòu)買(mǎi)者之后，他們就辦一棟樓的預(yù)售，然后在一天之內(nèi)把這棟樓賣(mài)給關(guān)聯(lián)單位的人，沒(méi)有關(guān)系的人等知道項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)了，到售房部房子已經(jīng)賣(mài)完了，沒(méi)有辦法。

最近，想在嘉興、嘉善購(gòu)房的人實(shí)在太多，這就是上面提到的舊聞中內(nèi)部購(gòu)房的背后原因。

其實(shí)，這樣的事情并非僅發(fā)生在嘉興一地。

  3  

從購(gòu)房?jī)r(jià)格

折射出一個(gè)家庭的社會(huì)資源

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網(wǎng)傳河南鄭州春節(jié)前后有一個(gè)叫魯能公館的項(xiàng)目，內(nèi)部?jī)r(jià)格是15000元一平方米。把幾百套的房子內(nèi)部消化之后，市場(chǎng)上馬上就以每套加價(jià)50-80萬(wàn)元的價(jià)格對(duì)外轉(zhuǎn)讓。

至于說(shuō)，這個(gè)項(xiàng)目是為何以那么低的價(jià)格銷(xiāo)售，又以那么高的價(jià)格轉(zhuǎn)讓呢？前因我們無(wú)法去深究，而之所以能夠以50-80萬(wàn)的價(jià)格轉(zhuǎn)讓?zhuān)€是源自于市場(chǎng)的接受。

原來(lái)15000元的銷(xiāo)售價(jià)格是低于市場(chǎng)價(jià)格的，才是能夠以此價(jià)格范圍轉(zhuǎn)讓的原因所在。

現(xiàn)在熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)，總結(jié)起來(lái)是有五種的：

首先是統(tǒng)計(jì)局出來(lái)的價(jià)格。

這個(gè)價(jià)格是各個(gè)開(kāi)發(fā)商上報(bào)給統(tǒng)計(jì)局的，很多開(kāi)發(fā)商在填報(bào)這些數(shù)據(jù)時(shí)差不多是胡亂填寫(xiě)的，一點(diǎn)都無(wú)法反應(yīng)真實(shí)的價(jià)格。

第二種價(jià)格是房管局的合同備案價(jià)格。

房管局的合同備案價(jià)格具有一定的滯后性，有的滯后一個(gè)月，有的甚至?xí)蟀肽?，即便不滯后也無(wú)法體現(xiàn)在備案中。

比方說(shuō)鄭州魯能公館的合同備案價(jià)格是15000元，每套50-80萬(wàn)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格顯然是不會(huì)反映到合同備案價(jià)格上的，因?yàn)槟鞘莻€(gè)人收了錢(qián)，開(kāi)發(fā)商又沒(méi)有收到，這部分錢(qián)就是一些家庭的非正常收入。

第三種價(jià)格就是實(shí)際成交價(jià)格。

我們還以鄭州魯能公館的房子為例，假定有人以單價(jià)16000的底價(jià)買(mǎi)了一套150平方米的房子，他另外又掏80萬(wàn)中介費(fèi)，那么他買(mǎi)到的實(shí)際單價(jià)是16000X150+800000/150=21333.33元，等于每平方米該購(gòu)房者多花了5333.33元。但是房管局備案的不是這樣的數(shù)據(jù)。

第四種是內(nèi)部?jī)r(jià)購(gòu)買(mǎi)的。

假定上述那位花了16000元的單價(jià)購(gòu)買(mǎi)了這套房子。而他恰好需要自己住，那么他就是這樣的價(jià)格。

第五種是那種不是轉(zhuǎn)讓那么多的，還以鄭州魯能公館為例，市場(chǎng)行情是每套轉(zhuǎn)讓費(fèi)50-80萬(wàn)，可是有人以20-30萬(wàn)就拿到的，其實(shí)這也應(yīng)該是有的。

這就是當(dāng)前熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)。前兩種對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)沒(méi)有實(shí)際意義，但是它會(huì)影響購(gòu)房者做出決策：

1、統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)房?jī)r(jià)確實(shí)下跌，但是很多人不明白下跌的原因是什么。

真實(shí)的情況是：

1）政府約談不讓賣(mài)貴；

2）便宜賣(mài)給熟人或者內(nèi)部人，別人加價(jià)賣(mài)了合同備案顯示不出來(lái)。

3）一些貴的項(xiàng)目政府不給發(fā)預(yù)售證。

2、還有就是一些想賣(mài)貴的項(xiàng)目不辦理預(yù)售，這樣就導(dǎo)致了統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)不能真實(shí)地反映出市場(chǎng)。

這就造成有些人誤認(rèn)為是市場(chǎng)真的跌了，其實(shí)不知道這其中有諸多不能真實(shí)的市場(chǎng)情況存在著。

一個(gè)小區(qū)有三種房?jī)r(jià)：

內(nèi)部?jī)r(jià)買(mǎi)到房子的人也許他們的財(cái)富不是非常多，但是有可能其單位比較厲害，能夠拿到這樣的房子，他們也跟著沾光了；這些單位往往都是體制內(nèi)的單位，是有著“高人一等”的那種優(yōu)越感的人。

以市場(chǎng)價(jià)格加價(jià)購(gòu)買(mǎi)的那部分人，一定是經(jīng)濟(jì)條件比較好的。

一般來(lái)說(shuō)加價(jià)比較高的房子都是品質(zhì)好、總價(jià)高的，這部分人也許社會(huì)地位未必有能夠拿到內(nèi)部房的人關(guān)系硬，但是其經(jīng)濟(jì)自由度相對(duì)來(lái)說(shuō)較高一些，不然也舍不得花那么高的轉(zhuǎn)讓費(fèi)，心理上未必會(huì)平衡；

還有一種是介于內(nèi)部?jī)r(jià)與市場(chǎng)加價(jià)之間的那部分人，他們應(yīng)該是那種有一些能量的人吧。

別人之所以能夠把房子以低于市場(chǎng)加價(jià)水平賣(mài)給他們，是因?yàn)樗麄冊(cè)谀承┓矫婵隙軌蚪o賣(mài)給他房子的人帶去另外的回報(bào)，這部分人也許職權(quán)不大，但是能夠辦事吧。

另外有一種看別人加了那么高的價(jià)格不舍得買(mǎi)，或者買(mǎi)不起的人。

這部分人一是手里資產(chǎn)不會(huì)那么充裕，二是社會(huì)關(guān)系上沒(méi)有能給予別人“方便”的人。

看似一個(gè)簡(jiǎn)單的房?jī)r(jià)從購(gòu)買(mǎi)的價(jià)格上分析，就可以看出來(lái)一個(gè)人甚至是一個(gè)家庭的社會(huì)分層。

這就像嘉興購(gòu)買(mǎi)內(nèi)部房一樣，有些人想買(mǎi)就是買(mǎi)不到，所以現(xiàn)在才會(huì)出現(xiàn)在嘉興、嘉善有人會(huì)愿意加價(jià)10-30萬(wàn)去買(mǎi)一個(gè)房號(hào)。

現(xiàn)實(shí)就是如此，我們暫時(shí)無(wú)力改變。