■ 撰文 |王毅敏 ? 知名地產(chǎn)評論人

錯峰出行，一直是我近十年休閑的習(xí)慣選擇。

在別人放假忙著到處看人頭時，我呆在鄉(xiāng)下陪父母安心過年；大家都上班后，我才拎著行李箱到各處轉(zhuǎn)悠。

當(dāng)我欣賞著上海淮海路上石庫門內(nèi)改造的城市民宿、在無錫拈花灣小鎮(zhèn)體會禪意生活打造、考察田園東方尚未完成的鄉(xiāng)村綜合體、坐在武漢天地吃著情人節(jié)的德式大餐時，遠(yuǎn)在河南的鄭州傳來了令人感興趣的消息。

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春節(jié)余溫尚在

兩家公司突然宣布也要特色小鎮(zhèn)

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1月22日上午，計劃投資30億元的朝陽溝旅游開發(fā)項目簽約儀式在登封市政府會議室舉行。登封戲曲名村朝陽溝村將以建設(shè)生態(tài)旅游村鎮(zhèn)為目標(biāo)，實現(xiàn)居住與文化旅游有機結(jié)合，打造“豫劇文化名村，鄉(xiāng)村旅游勝地” — —戲曲文化小鎮(zhèn)。

上述是在去年銷售收入取代河南地產(chǎn)一哥建業(yè)，成為新晉大哥的正商進(jìn)軍特色小鎮(zhèn)的新聞。

從發(fā)展的角度來看，正商作為河南開發(fā)商大哥能夠率先進(jìn)軍特色小鎮(zhèn)，除了實力外 ，其魅力和趨勢把握，也證實了外界對于其實力轉(zhuǎn)型的猜測。

前兩天，河南另外一家本地房企永威也要涉足特色小鎮(zhèn)：

據(jù)永威置業(yè)官微消息：2月15日上午，永威置業(yè)與新密市白寨鎮(zhèn)合作開發(fā)特色小鎮(zhèn)項目合作協(xié)議正式簽約，新密市常務(wù)副市長辛紹河，副市長姬賢杰、李松濤，白寨鎮(zhèn)黨委書記桑勇等各局委領(lǐng)導(dǎo)，永威置業(yè)總經(jīng)理呂天學(xué)、常務(wù)副總經(jīng)理李紅建、永威商業(yè)執(zhí)行董事長樊偉峰、永威置業(yè)營銷總經(jīng)理張曉征出席了簽約儀式。

加上之前建業(yè)已經(jīng)和華誼兄弟簽約了并且已經(jīng)開工建設(shè)的華誼電影小鎮(zhèn)，正商和永威的速度也讓其他轉(zhuǎn)型慢的開發(fā)商只看到領(lǐng)先者走過的煙塵。

在浙江經(jīng)過多年實踐，已經(jīng)初具規(guī)模的基礎(chǔ)上發(fā)展起來100個特色小鎮(zhèn)之后，國家層面決定在全國扶持1000個特色小鎮(zhèn)，并且已經(jīng)公布了首批127個被命名的特色小鎮(zhèn)。

首批國家認(rèn)證的127個特色小鎮(zhèn)中，河南有：焦作市溫縣趙堡鎮(zhèn)、許昌市禹州市神垕鎮(zhèn)、南陽市西峽縣太平鎮(zhèn)、駐馬店市確山縣竹溝鎮(zhèn)。這四個鎮(zhèn)都是非常具有特色的。

而作為歷史四大名鎮(zhèn)之一的朱仙鎮(zhèn)，則伴隨著開封的衰落已經(jīng)變成一個破敗的和其它鄉(xiāng)鎮(zhèn)沒有任何區(qū)別的破落小鎮(zhèn)。與另外三鎮(zhèn)——漢口、景德鎮(zhèn)、佛山不能同日而語了。

提起特色小鎮(zhèn)，我就馬上想到新農(nóng)村建設(shè)?？峙聝H在河南，半拉子工程的新農(nóng)村建設(shè)都不會少于五百個吧，不妨開車到各地看看。

在新農(nóng)村建設(shè)剛被提到議事日程上時，我就潑冷水——三五年后要么是爛尾樓，要么是現(xiàn)在破落鄉(xiāng)村的升級版。

新農(nóng)村建設(shè)的大部分參與者都手里沒有幾個銀子。很多在縣城都難有競爭力的人，憑借著三五百萬甚至可能只有幾十萬元，就敢涉足新農(nóng)村建設(shè)，不爛尾才怪。

說成為破落農(nóng)村的升級版，是因為即便是有錢建了起來，也沒有多人愿意買。即便，一些60后、70后不顧孩子們的反對自己做主買了，但是這些90后們也不會回去住。

相比當(dāng)年的新農(nóng)村建設(shè)時期，由于時代的發(fā)展，開發(fā)商手里的錢更多了。部分實力更加強大的開發(fā)商開始涉足特色小鎮(zhèn)的開發(fā)。

特色小鎮(zhèn)不會像新農(nóng)村建設(shè)，每個村鎮(zhèn)都搞，所以不會有那么多爛尾的情況。雖然，以這些開發(fā)商的實力建起來特色小鎮(zhèn)是完全沒有問題的，但是內(nèi)容能夠足以支撐嗎？

平心而論，特色小鎮(zhèn)的絕妙之處在于特，而不在于廣，在于思想和理念上的“跟上來”，而不是一窩蜂的“撲上來”。所以，一心想著拿政府補貼的公司、機構(gòu)和團(tuán)體，就不要打特色小鎮(zhèn)的主意了。

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早已式微的戲曲

能否支撐投資30億的特色小鎮(zhèn)

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正商的特色小鎮(zhèn)是戲曲小鎮(zhèn)，為何要建一個戲曲小鎮(zhèn)呢？這和作為項目承接地登封的兩個戲曲故事有關(guān)了。

不知你是否知道《卷席筒》、《朝陽溝》這兩個戲曲故事？由戲曲故事衍生的區(qū)位優(yōu)勢，官方是這樣描述的：

“昔有曹家灣，今有朝陽溝”，登封市大冶鎮(zhèn)朝陽溝古名曹家灣，又名曹村，是傳統(tǒng)曲劇《卷席筒》和現(xiàn)代豫劇《朝陽溝》兩大名劇的故事發(fā)源地，具有打造成中原文化品牌的深厚潛質(zhì)，是首批河南省傳統(tǒng)村落。

同時，該村生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，始建于2007年的朝陽溝森林公園核心區(qū)面積4000余畝，栽植雪松、大葉女貞、銀杏等各類名貴花木、經(jīng)濟(jì)果木等30余種30萬株，四季常青、鳥語花香，園內(nèi)的朝陽溝水庫，湖面水域開闊，庫區(qū)四周植被良好，風(fēng)景優(yōu)美，具備旅游資源稟賦、旅游資源結(jié)構(gòu)和區(qū)位優(yōu)勢。

據(jù)介紹，依托朝陽溝得天獨厚的資源條件，朝陽溝旅游開發(fā)項目計劃投資30億元，規(guī)劃用地約5360畝，水域面積2400畝。

項目實施后，游客來到朝陽溝，將能夠感受到濃郁的豫風(fēng)鄉(xiāng)韻氣息，體會到自然景觀和人文景觀的和諧統(tǒng)一，有望成為登封文化旅游產(chǎn)業(yè)的一張新名片。

戲曲節(jié)目不知現(xiàn)在還有多少人在關(guān)注，恐怕80年代后出生的年輕人都很少感興趣了吧。而作為收視率一直不高的河南衛(wèi)視品牌欄目的《梨園春》，也因為沒有很好的迭代產(chǎn)品逐漸走向式微。

在如此大背景之下，特色戲曲還有“戲”嗎？以戲曲為概念的特色小鎮(zhèn)，蓋出來的房子都誰會去買？

支撐這樣一個特色小鎮(zhèn)的核心— —“戲曲”雖然談不上注定被淘汰，但也當(dāng)歸于已經(jīng)“曲高和寡”而應(yīng)者“鳳毛麟角”的行當(dāng)了。即便那些真心喜歡的人，估計很多已經(jīng)沒有決策權(quán)了，談何購買呢？

春節(jié)期間，鄭州空城率在全國排名第七，占45.9%這部分人是鄭州這個城市的中堅，而他們是以70、80、90后為主的。多少人會有戲曲情結(jié)呢？

特色小鎮(zhèn)大致有三種：

1、功能型的；

比方云棲小鎮(zhèn)、基金小鎮(zhèn)、綠城的藍(lán)城小鎮(zhèn)等，以純居住為主。

2、休閑度假型的；

比方古北水鎮(zhèn)、田園東方等。

3、功能旅游型的。

比方萬達(dá)青島東方影都、?？隈T小剛電影公社等。

不知正商的特色小鎮(zhèn)屬于什么樣的。要靠戲曲帶來游客？甭逗了，看看互聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)，90后已經(jīng)攻占了自由行的第一地位。

你讓大多數(shù)90后去看戲曲，不如殺了他們。如果有二次元表演尚可，靠卷席筒、朝陽溝或者是花木蘭，吸引力恐怕會有點差距吧。

所以，正商的這個特色小鎮(zhèn)真正的特色，應(yīng)該是在河南戲曲文化的基礎(chǔ)元素之上的再次提升和凝練，做到真正的差異化特色，做到以文化為引領(lǐng)，以旅游為途徑，以目的地為承載，以城市為依托，以人本為核心。

畢竟，登封離鄭州的距離還是較近的，而且有少林寺等傳統(tǒng)旅游資源的引流，客源，應(yīng)該不是問題。

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住宅做的還不錯開發(fā)商

去做特色小鎮(zhèn)是不是為了趕時髦

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因為產(chǎn)品和服務(wù)做的不錯，雖然銷售額不是很靠前，但是項目銷售還算好，讓永威在業(yè)界有著很不錯口碑。

永威突然宣布簽約特色小鎮(zhèn)，給業(yè)界一個驚喜。不知他們涉足特色小鎮(zhèn)的原因是什么，也沒有去了解該項目是要建成什么樣的特色小鎮(zhèn)？

不知該項目的支撐點是什么？

僅僅是因為特色小鎮(zhèn)是當(dāng)下的時髦，抑或是永威要在該區(qū)域拿城市建設(shè)用地而搭配的特色小鎮(zhèn)？

不錯，有政策支持、輿論引導(dǎo)和有資金支持的特色小鎮(zhèn)，確實是當(dāng)下的風(fēng)口。之前是鳳毛麟角，現(xiàn)在是雨后春筍。這樣很多標(biāo)簽一貼，貌似搞個特色小鎮(zhèn)比十年前說自己在城市搞個“大型城市綜合體”或者購物公園還要厲害呢。

當(dāng)然，特色小鎮(zhèn)不是無中生有，即便能夠無中生有但是必須有支撐。

比方古北水鎮(zhèn)基本上算是無中生有，但是古北水鎮(zhèn)有著兩個支撐：

一個是北京龐大官僚階層穩(wěn)定富足的生活，加上北京那么多的土豪、高級金領(lǐng)和國外機構(gòu)。另外還是由烏鎮(zhèn)旅游集團(tuán)為主開發(fā)與運營的，有著二十多年的開發(fā)運營經(jīng)驗。

鄭州貌似沒有北京那么好的資源，永威也是沒有辦法和烏鎮(zhèn)旅游集團(tuán)相比。互聯(lián)網(wǎng)化的今天，重資產(chǎn)開發(fā)，一般的開發(fā)商都會，只是售價的不同而已。永威此次借道特色小鎮(zhèn)，一方面是跟綠城的發(fā)展通路更近一步，是一種升級行為，另一方面，是考驗和挑戰(zhàn)。

考驗的不是資金儲備和融資能力，而是扎根特色小鎮(zhèn)與文旅開發(fā)。這是一個新命題，所以說是挑戰(zhàn)。要有足夠的準(zhǔn)備，無論是在基礎(chǔ)配套、人文挖掘、文化營造、布局規(guī)劃，還是在合作伙伴選取、資源利用等多個方面。

以永威的性格和基因，和與浙江綠城一脈相承的發(fā)展路徑，作為旗下新的產(chǎn)品線的特色小鎮(zhèn)在情懷、環(huán)境、體驗等方面有開發(fā)頂級住宅的開發(fā)基礎(chǔ)，基本面應(yīng)該不成問題。

值得提醒的是，無論是哪一種特色小鎮(zhèn)，都不能抱以傳統(tǒng)開發(fā)的思維，否則就會像銀基在新密的那個項目那樣，一上來就甩一堆住宅，真正代表項目精華旅游度假類產(chǎn)品，卻不見蹤影。本末倒置了。

另外，特色小鎮(zhèn)是與地方政府合作的項目，在立項、報批規(guī)劃、道路交通、環(huán)境營造、空間營造、先期導(dǎo)流項目設(shè)計等方面，要有更多的考慮。

還有，特色小鎮(zhèn)講究的是“產(chǎn)城融合”和“特色發(fā)展”。這應(yīng)該是轉(zhuǎn)投特色小鎮(zhèn)和文旅地產(chǎn)的開發(fā)商們的普遍難題。

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華誼電影小鎮(zhèn)

建成僅是開始  運營才是王道

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華誼電影小鎮(zhèn)的“華誼”，僅僅只是提供了一個名字而已。或許是因為人家名聲太響了吧。未來，華誼會不會投入很大的精力去運營，這就很難說了。

目前主要的電影基地有：

橫店——這個地方已經(jīng)龐大到連國民公公都不敢說要馬上超越它的；

河北涿州影視城，運營的到底怎么樣，大家查詢資料不難得知；

無錫太湖影視城：由央視投資，主要有唐城、三國城、水滸城三部分組成。當(dāng)年因為《三國演義》、《水滸傳》、《唐明皇》三部電視連續(xù)劇的拍攝，所以把這三個地方帶火了，但是現(xiàn)在差強人意了。

西部影視城，在寧夏，有著自己西部的特色，其它地方很難造西部大漠的粗獷與荒涼等特質(zhì)，經(jīng)營也不是很理想吧。

焦作貌似也有一個影視城，這里就不說了。

馮小剛電影公社在?？冢F(xiàn)在尚未建完。由于海南，尤其是?？谫u旅游地產(chǎn)的為了賣房子都會把他們從全國各地組織的看房團(tuán)的人帶去，所以人流量還好吧。其實目的是賣自己的房子。

成龍在廣東江門也搞了影視城，也是文化旅游項目+影視基地。

目前，國內(nèi)投資最大的電影小鎮(zhèn)是國民公公的青島東方影都，投資五百億。

國民公公的財富是老胡沒有辦法比的，而國民公公在電影及娛樂方面擁有的資源也是建業(yè)沒有辦法比的。人家僅僅靠話題大王國民老公一個人帶來的話題就足夠整個建業(yè)集團(tuán)忙活的。

華誼電影小鎮(zhèn)建起來我絲毫不懷疑，但是運營才是根本。

作為功能與旅游為一體的華誼電影小鎮(zhèn)，在電影拍攝場景提供及后期制作方面面臨著諸多的競爭者。

在整個河南的旅游業(yè)做的都很不理想的情況下，整個開封不具備有度假產(chǎn)品支撐，開封的旅游和西安、杭州、南京這些歷史名城都沒有辦法比。所以才會導(dǎo)致游客是蜻蜓點水般的走馬觀花團(tuán)，而非休閑度假。

即便緊挨著清明上河園的建業(yè)·東京夢華，其經(jīng)營現(xiàn)在還是剛起步，并且效果不是特別理想。

作為旅游目的地的電影小鎮(zhèn)，其經(jīng)營也絕不是僅靠自身就能做好的。有了建業(yè)與華誼的雙品牌背書，再加上綠博組團(tuán)的大定位和超級IP，以及吸引到的迪士尼、野生動物公園等元素吸引，機會還是很明顯的。

客觀來講，不論是開封的東京夢華，還是華誼電影小鎮(zhèn)，留給建業(yè)的功課還很多。

如果做得好的話，這兩個項目是完全可以互動、相互促進(jìn)的。僅僅這兩個項目就能讓旅客呆上三天，但是現(xiàn)在整個開封游客平均不到1.5天，這不能不說是開封的悲哀。

在微信群談到長沙、武漢與鄭州比較時，有人說：鄭州有歷史底蘊......

鄭州的歷史都快成傳說了，開封才有歷史底蘊吶！

歷史底蘊有時就是包袱，比方開封、洛陽的歷史底蘊都成為了包袱，因為你沒有很好的利用。

人家西安、杭州、南京的歷史底蘊已經(jīng)開發(fā)成財富，開封呢？

他山之石，可以攻玉。我們來看兩個無中生有的項目。

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他山之石，可以攻玉

兩個特色小鎮(zhèn)的啟示

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無錫，因為光伏太陽能把自己坑的不輕。原本不把南京放在眼里的無錫，最近幾年低眉順眼多了。

即便如此，無錫的底氣還在，無錫很多東西還是其它地方比不了的。比如拈花灣。

拈花灣是位于無錫馬山國家旅游度假區(qū)的一個以禪意為主題的無中生有小鎮(zhèn)。

馬山，原本是無錫一個伸進(jìn)太湖的半島，因為得天獨厚的資源在上世紀(jì)申請為國家旅游度假區(qū)。1997年無錫靈山大佛開光，當(dāng)時門票40元，如今已經(jīng)到了230元了。

靈山大佛與梵宮是這個項目的賣點，而拈花灣的同樣是由這個開發(fā)商開發(fā)的。

由于兩個項目相鄰，靈山大佛景區(qū)的國際知名度使得拈花灣無需推廣就把客源自然導(dǎo)流到那里了，加上拈花灣其產(chǎn)品創(chuàng)意及運營現(xiàn)在做的確實沒有出其右的。（該項目我們會用一篇五千字左右文章介紹，所以這里僅做這點說明）

田園東方則在距離拈花灣大概有25公里一個地方叫陽山地方，是無錫錫山區(qū)的一個鎮(zhèn)，以盛產(chǎn)水蜜桃而出名。

水蜜桃價格現(xiàn)在大概8-20元一枚，而不是一斤。陽山水蜜桃在華東一帶十分出名，確實好吃。

田園東方項目是由國內(nèi)園林上市公司第一股——東方園林負(fù)責(zé)開發(fā)運營的。

田園東方是一個農(nóng)業(yè)綜合體。這里僅以幾個數(shù)據(jù)說明問題：

1）周圍房價在四五千，田園東方項目開盤時就在萬元左右，現(xiàn)在兩萬左右，當(dāng)然田園東方是精裝修；

2）田園東方的業(yè)主菜園，一塊大概不足二分，租金就一年3000元；

3）那里的溫泉度假酒店每晚售價2000元以上，當(dāng)然都是聯(lián)排別墅，門口停的車70%以上是上海牌照；

4）無錫及周邊的人幾乎沒有人買那里的房子，大部分都賣給上海人了。（該項目也要專門撰文，所以不多做介紹）

這兩個無中生有的項目緣何成功呢？

首先是獨特的資源。拈花灣是馬山國家旅游度假區(qū)與靈山大佛景區(qū)，游客自然導(dǎo)入，加上產(chǎn)品具有爆款特質(zhì)。

而田園東方項目則是水蜜桃僅在那個鎮(zhèn)才有，其它鎮(zhèn)還真不行。這是入口，打開了入口，怎樣呈現(xiàn)你的優(yōu)勢，這是另一種功夫。所以，田園東方魅力在于他的開創(chuàng)性，其人文與自然，田園與城市相得益彰的那種嚴(yán)絲合縫，值得你去參觀、體驗、學(xué)習(xí)、回歸。

另外是田園東方的總部在上海，吸引的是上海的購房者及消費者。

這就像莫干山的民宿能夠成功同樣是來自上海的客戶一樣，前面說了古北水鎮(zhèn)是來自北京客戶做基礎(chǔ)支撐。

特色小鎮(zhèn)不是講個故事就能夠成功的。特質(zhì)必須具有唯一性，才是特色小鎮(zhèn)成功的第一步。

前不久，國家發(fā)改委首次公布了發(fā)改委副主任胡祖才在特色?。ǔ牵╂?zhèn)建設(shè)經(jīng)驗交流會上的總結(jié)講話。

他對當(dāng)前特色小鎮(zhèn)的問題和方向進(jìn)行了高度提煉，并明確為特色小鎮(zhèn)發(fā)展畫出了四條紅線：

防止一哄而上、防止千鎮(zhèn)一面、防止形象工程、防止政府大包大攬。

按照發(fā)改委要求，特色小鎮(zhèn)和小城鎮(zhèn)建設(shè)，一定要從本地實際出發(fā)，因地制宜、遵循規(guī)律，體現(xiàn)區(qū)域差異性，提倡形態(tài)多樣性。

學(xué)習(xí)借鑒浙江等地的經(jīng)驗，關(guān)鍵要學(xué)理念方法、學(xué)內(nèi)涵實質(zhì)、學(xué)創(chuàng)新精神，切不可照搬照抄、“東施效顰”，脫離本地實際，搞成空中樓閣。切不可一哄而上、遍地開花，違背客觀規(guī)律，造成資源浪費；更不能變相搞房地產(chǎn)開發(fā)，演變?yōu)樾乱惠喌脑斐沁\動。