■ 撰文 | 王毅敏 ? 知名地產(chǎn)評(píng)論人

公寓市場在經(jīng)歷了2015年的崛起，2016年的熱鬧且不盈利的情況下，迎來了2017年房地產(chǎn)市場盤整期。

那么，在今年長租公寓市場將會(huì)有什么樣的變化？開發(fā)商在長租公寓市場將會(huì)扮演什么樣的角色呢？

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建業(yè)、綠地

先后宣布進(jìn)軍長租公寓

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1月11日，綠地集團(tuán)董事長、總裁張玉良透露：綠地已從產(chǎn)業(yè)、投資及管理層面確定了新的增長引擎，長租公寓項(xiàng)目和“特色小鎮(zhèn)”將作為綠地在2017年的業(yè)績增長點(diǎn)。

在他看來，長期租賃方式可滿足部分年輕人的住房需求，長租公寓對(duì)整個(gè)社會(huì)來說都是有積極作用的，關(guān)鍵看政府及相關(guān)市場主體如何把這一模式全力運(yùn)營好。

就在同一時(shí)間，河南區(qū)域地產(chǎn)一哥—建業(yè)地產(chǎn)也在東英會(huì)上宣布正式進(jìn)軍長租公寓市場。

建業(yè)與魔飛公寓的合作，開啟了建業(yè)涉獵長租公寓的新篇章。

據(jù)了解，河南建業(yè)東英新生活給予魔飛公寓千萬級(jí)別的戰(zhàn)略投資以及數(shù)億人民幣的企業(yè)授信。魔飛公寓為鄭州本土公寓品牌。    

對(duì)外媒體的宣傳是建業(yè)投資的魔飛，但是有人爆料是魔飛原投資方把魔飛賣給了建業(yè)。

其實(shí)不論是投資還是購買，這個(gè)并不重要。重要的是開發(fā)資本進(jìn)入長租公寓領(lǐng)域。

早在2015年9月，我就提出了開發(fā)商將大量涉足長租公寓行業(yè)，而這一觀點(diǎn)遭到諸多公寓從業(yè)者——主要是二房東的反對(duì)。

他們一是說開發(fā)商沒有公寓運(yùn)營能力，二是說公寓是個(gè)苦差事，開發(fā)商不會(huì)進(jìn)入這一行業(yè)。

2016年4月，我在房東東的一次線上分享活動(dòng)中就明確指出，開發(fā)商不但會(huì)進(jìn)入長租公寓領(lǐng)域，而且未來長租公寓的前十大品牌中起碼會(huì)有一半是由開發(fā)商持有的。

另外，我還說代理公司會(huì)成為品牌長租公寓的第二陣營。

開發(fā)商成為長租公寓領(lǐng)先品牌的方式有很多，除了自創(chuàng)品牌之外，還可以收購現(xiàn)有的長租公寓品牌。

如今不足一年時(shí)間，我們看看都有哪些開發(fā)商進(jìn)入到了長租公寓市場。

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已經(jīng)進(jìn)入

公寓市場的開發(fā)商

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去年以來，有諸多開發(fā)商紛紛進(jìn)入了長租公寓市場。截止目前為止，已經(jīng)進(jìn)入長租公寓市場的開發(fā)商及品牌主要有：

這是截止2016年的數(shù)據(jù)，不包含新近進(jìn)入的建業(yè)與綠地。

前不久我曾經(jīng)寫文章，說明了開發(fā)商進(jìn)軍長租公寓市場有兩個(gè)因素：

1）被動(dòng)自持。

在上海去年2月關(guān)于房地產(chǎn)市場發(fā)展的相關(guān)政策中已經(jīng)明確，今后開發(fā)商自持的住宅不能低于15%。

在去年年底，北京出讓四塊住宅用地熔斷后需要開發(fā)商全部70年自持，并且為了不讓開發(fā)商以70年租賃期的形式變相賣掉，規(guī)定了租期不能高于4年。這就是被動(dòng)自持。

2）還有主動(dòng)自持的。

現(xiàn)在除了北京和上海有被動(dòng)自持之外，其余城市開發(fā)無論是自持公寓還是租賃公寓都是主動(dòng)的，原因是看好這樣的市場。

因?yàn)樽赓U市場已經(jīng)大到可怕的地步，僅北京市場就有36.9%的人需要租房。深圳的租房人數(shù)超過1000萬，自有住房者不足35%。未來這個(gè)市場會(huì)更大。

據(jù)鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)博士說：到2030年租賃市場規(guī)模將會(huì)達(dá)到十萬億，而長租公寓這塊的將會(huì)有3萬億的。

市場究竟有多大，僅看北京租房市場價(jià)格變化就能夠窺一斑而見豹：

數(shù)據(jù)來源：偉業(yè)我愛我家數(shù)據(jù)中心

 那么在當(dāng)下租賃市場的現(xiàn)在如何呢？

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租賃時(shí)代來臨之后

緣何規(guī)模不盈利

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從數(shù)據(jù)來看，租賃市場確實(shí)是一個(gè)巨大的市場，這也是上述開發(fā)商紛紛進(jìn)入租賃市場的主要原因。

不單是開發(fā)商進(jìn)入，而且原來的房地產(chǎn)中介也紛紛進(jìn)入，世聯(lián)行自己專門成立的隊(duì)伍進(jìn)入長短租公寓行業(yè)，而易居中國則是通過入股方式進(jìn)入公寓行業(yè)。

但是，公寓行業(yè)的現(xiàn)狀卻并不盡人意。

去年年底，一篇叫《公寓大敗局：品牌、平臺(tái)、風(fēng)投、銀行、酒管公司都將滑向深淵》的文章在公寓行業(yè)引發(fā)了廣泛的關(guān)注：

1）互聯(lián)網(wǎng)式的忽悠和及泡沫。

通過講故事忽悠來了資本，但是融到手里的錢并沒有珍惜去用，而公寓行業(yè)靠工匠精神的服務(wù)品質(zhì)不是靠忽悠能夠馬上實(shí)現(xiàn)的。

2）梟雄們的折戟之地。

不論是莊諾的離職，還是58同城在這個(gè)領(lǐng)域的艱難攀爬，都不能改變公寓行業(yè)是一個(gè)細(xì)工出慢活的傳統(tǒng)行業(yè)，植入再多的概念也不能代替基礎(chǔ)的服務(wù)功能。

3）二房東與金融精英們兩敗俱傷。

原本在沒有強(qiáng)大資本進(jìn)入這個(gè)行業(yè)時(shí)，二房東雖然名聲不好聽，但是在租賃行業(yè)尤其是一線城市絕對(duì)是一個(gè)優(yōu)哉游哉的好差事。

弄三二百套房子，一套房子的投資回收周期在12-24個(gè)月，每套房子一年盈利萬元左右。

這樣，每年小輕松二百萬拿在手是沒有問題的。在上海，起碼有幾十萬連云港人在干著這樣悶聲發(fā)大財(cái)?shù)臓I生。

然而，金融資本介入之后搞的兩敗俱傷——資本為了數(shù)量拼命拿房，為了拿房不惜抬高租金，在裝修上也不惜血本。

加之中間灰色支出多，所以出現(xiàn)了嚴(yán)重的規(guī)模不經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)象。

而這樣的結(jié)果是：

二房東拿不到房子的同時(shí)，原有的房子還被迫漲房租，由于租房者收入有限，能夠轉(zhuǎn)嫁到租客身上的部分很少，所以虧損是必然的。

金融資本進(jìn)入后以互聯(lián)網(wǎng)思維做也是虧損——京東到現(xiàn)在都虧損：這是他們的說辭。

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有錢未必就能

干好所有的事情

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有錢、有人，但是事情未必能夠干好。對(duì)公寓行業(yè)來說確實(shí)如此，當(dāng)初二房東判定開發(fā)商不會(huì)進(jìn)入這個(gè)行業(yè)的一個(gè)重要原因就有這一條。

說起來也許不信，但是下面這個(gè)例子是十分明顯的。那天在河南公寓協(xié)會(huì)的公共賬號(hào)上我看到上面發(fā)的世聯(lián)行的鄭州公寓項(xiàng)目，其產(chǎn)品是這樣的：

對(duì)于這樣的產(chǎn)品，大家是如何評(píng)價(jià)的呢？

這是我在朋友圈看到的大家對(duì)此的評(píng)價(jià)之一。

其中有位是華裔日本人——一位在日本做公寓的女士的評(píng)價(jià)。由于和世聯(lián)行負(fù)責(zé)公寓的甘偉總有過交往，所以就把自己的意見及大家的評(píng)價(jià)原封不動(dòng)截屏給甘總：

公寓行業(yè)確實(shí)不是說有錢、有人就能馬上干好的，它是一個(gè)積累與摸索的過程。

早在2015年底，深圳舉行的一次公寓論壇上甘偉就說：世聯(lián)行進(jìn)入公寓行業(yè)是小學(xué)生，本人沒有這方面的經(jīng)驗(yàn)，需要不斷學(xué)習(xí)。

事情確實(shí)如此，雖然去年世聯(lián)行融資20多億要用于公寓行業(yè)，但是就其鄭州這個(gè)項(xiàng)目的產(chǎn)品力來說還有很大的提升空間。

長租公寓教父級(jí)人物，房東東創(chuàng)始人全靂說：

這個(gè)行業(yè)剛起步，什么人都來搶這個(gè)風(fēng)口，大部分人干不好是必然。

猶如少年臉上長青春痘，時(shí)不時(shí)有各種成長的煩惱，這都很正常。沒有經(jīng)歷過摔打過就折騰起來的企業(yè)和行業(yè)，都缺鈣，長不壯。

管控和執(zhí)行力上去了，規(guī)模不經(jīng)濟(jì)的魔咒自然會(huì)打破，這是指日可待的！

2017年，面對(duì)原材料上漲，將進(jìn)一步壓縮行業(yè)利潤。所以，更要開源節(jié)流，控制規(guī)模和成本，尤其是今年的首要任務(wù)。

自己從市場，產(chǎn)品，服務(wù)等多維度思考和學(xué)習(xí)，打磨出自己的核心競爭力。

2017年公寓市場將迎來更加激烈的競爭，無論用何種姿勢，關(guān)鍵是在戰(zhàn)爭中存活下來！

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賺慣快錢的開發(fā)商

該如何做公寓

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長租公寓的規(guī)模不經(jīng)濟(jì)，規(guī)模越大虧損越嚴(yán)重的現(xiàn)實(shí)是由多方面原因造成的，而二房東之所以能夠盈利的原因原來也是多方面的：

1）不規(guī)范，不交稅。

2）分割多，住人多。

3）自己剝削自己。

4）事必躬親，處處節(jié)約，不大手大腳亂花錢。

5）拿房早，成本低。

6）裝修投入少，回收周期短。

二房東很多都沒有公司，也沒有辦公地點(diǎn)，非常隱蔽。

品牌公寓之所以賠錢，也就是在這上面。成立公司要交稅，要給員工辦理社保；公司規(guī)范運(yùn)營，不會(huì)出現(xiàn)違規(guī)現(xiàn)象，一旦違規(guī)成本很高。

而公司各種曝光在明處，所以必須規(guī)范。管理環(huán)節(jié)多，采購過程中灰色支出多。為了逼格，為了高端大氣上檔次，所以投入大。

據(jù)全靂介紹，某個(gè)項(xiàng)目單套房子投入近三十萬元，十年租期不說30萬的財(cái)務(wù)成本，分?jǐn)傃b修成本每年就要三萬元，每個(gè)月每套房子就要2500元，這還僅僅是裝修成本。

這樣的裝修不要說盈利了，能夠收回成本已經(jīng)不錯(cuò)了。

開發(fā)商在花錢大手大腳慣了的情況下，是不是也會(huì)出現(xiàn)這樣的情況？

這不由得使我想起了，15年年底在深圳的公寓論壇上甘偉說：這是我參加過的會(huì)議與論壇上，會(huì)場檔次最低的。因?yàn)殚_發(fā)商都是有錢的主兒。

就現(xiàn)在的狀況來說，其實(shí)長租公寓的盈利模式還是十分單一的，就是剪刀差——出租價(jià)格減去收房成本及裝修分?jǐn)偤腿斯?、稅收。沒有更好的盈利模式。

年初，雖然經(jīng)過了諸多反思的YOU+創(chuàng)始人劉昕在北京的一次論壇上高調(diào)宣布今年YOU+要去“公寓化”。其實(shí)我根本不看好他這樣的說法。

開發(fā)商如果指望經(jīng)營公寓賺錢的話其想法本身是錯(cuò)誤的，如果了解新加坡企業(yè)雅詩閣的話，就不會(huì)有這樣的想法。

雅詩閣采取的是存量資產(chǎn)保值增值的方式——雅詩閣拿到一個(gè)資產(chǎn)包，通過對(duì)資產(chǎn)包進(jìn)行重新定義與包裝，并通過自己的運(yùn)營與管理，讓這個(gè)資本升值。

然后在資產(chǎn)運(yùn)營良好的情況下整體出售該資產(chǎn)，以期獲得資產(chǎn)增值，通過這樣的方式來盈利。

萬科在推出泊寓時(shí)強(qiáng)調(diào)，凡是租住自己公寓產(chǎn)品的，其租金不但可以在未來購買萬科產(chǎn)品時(shí)充當(dāng)房款，并且可以轉(zhuǎn)讓。

這是萬科抓住的一點(diǎn)，為自己的住宅物業(yè)銷售積攢客戶，是區(qū)別于雅詩閣的資產(chǎn)經(jīng)營方式。

開發(fā)商如果不能有自己明確的盈利模式、以及良好思路，一味地沿襲過去的住宅快銷模式或者是現(xiàn)有公寓運(yùn)營模式的話，估計(jì)不會(huì)走太久。

未來，開發(fā)商參與公寓運(yùn)營的最好商業(yè)模式，一定是建立在以運(yùn)營為基礎(chǔ)的資產(chǎn)增值模式盈利的分發(fā)上，而不是簡單的租金差價(jià)模式。

當(dāng)然，作為場景入口的生態(tài)圈模式也很好。但那只是一種理想化的模式，不是近期所有的開發(fā)商都能夠做來的。

未來已來，長租公寓是未來存量資產(chǎn)管理的重要渠道及巨量現(xiàn)金流的一個(gè)方向。

就像世聯(lián)行旗下紅璞公寓的甘偉，于2015年12月在深圳公寓論壇上所說的那樣：

雖然我們目前還對(duì)公寓的盈利點(diǎn)不太清晰，但是這是未來的方向！