4月15日-16日，第一屆品器不動(dòng)產(chǎn)大會(huì)在上海舉行，泰康創(chuàng)始人、董事長(zhǎng)兼首席執(zhí)行官陳東升現(xiàn)場(chǎng)連線并發(fā)表演講。

以下為演講實(shí)錄：

大家都知道，保險(xiǎn)公司主要是我們的資產(chǎn)負(fù)債表。負(fù)債就是通過銷售保險(xiǎn)獲得的保費(fèi)，我們叫負(fù)債，然后我們用這個(gè)獲得的保費(fèi)去投資我們的資產(chǎn)。保險(xiǎn)公司由于眾多的人壽保險(xiǎn)的銷售，還有投資性產(chǎn)品、醫(yī)療保險(xiǎn)的銷售就，積累了大量的保單和保費(fèi)，還有我們的主要的是長(zhǎng)期的保單，所以就像滾雪球一樣，資產(chǎn)越滾越大。你看像中國(guó)的大型人壽保險(xiǎn)公司，像平安、中國(guó)人壽他們都有2萬(wàn)億到3萬(wàn)億的資產(chǎn)，泰康、太平洋，包括新華和太平都做到了萬(wàn)億資產(chǎn)。

我們現(xiàn)在管理著大概2.2萬(wàn)億的這樣一個(gè)資產(chǎn)的規(guī)模，這些資產(chǎn)就要去投資。應(yīng)該講，保險(xiǎn)資金的運(yùn)用基本上涵蓋所有的投資，最核心的還是公開市場(chǎng)，買賣股票債券。當(dāng)然還有一種叫另類投資，另類投資實(shí)際上是不是通過公開市場(chǎng)，通過這樣一個(gè)直接和企業(yè)，還有和政府的平臺(tái)公司，通過股權(quán)債權(quán)的方式，所以我們叫另類投資。還有保險(xiǎn)公司現(xiàn)在也有公募基金，也包括不動(dòng)產(chǎn)投資。

所以泰康我們的創(chuàng)新的核心，就是在不動(dòng)產(chǎn)的這塊領(lǐng)域，全世界的人壽保險(xiǎn)公司都擁有很多不動(dòng)產(chǎn)，比方寫字樓，甚至加到美國(guó)去說冰球館、什么體育館，有可能是保險(xiǎn)公司的，甚至到了你看德國(guó)去作為一條旅游街，這條街都不動(dòng)產(chǎn)的擁有者可能是慕尼黑再保險(xiǎn)公司的。

總之，保險(xiǎn)公司大量的資金，它要尋找長(zhǎng)期穩(wěn)定的大規(guī)模資產(chǎn)的這樣一個(gè)回報(bào)，所以不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域里的最大的投資者，最大的運(yùn)營(yíng)和購(gòu)買者一定是大的保險(xiǎn)公司和大的退休養(yǎng)老基金，因?yàn)檫@是長(zhǎng)期基金。包括股票市場(chǎng)，保險(xiǎn)公司都是最重要的機(jī)構(gòu)投資者。

像泰康保險(xiǎn)集團(tuán)，我們?cè)贏股市場(chǎng)，也可能是前5位的機(jī)構(gòu)投資者。所以泰康的創(chuàng)新最重要是我們把不動(dòng)產(chǎn)這一塊，我們就不去做很多多樣性不動(dòng)產(chǎn)，只持有它的收益。

我們就進(jìn)軍養(yǎng)老，我們買地、蓋樓、運(yùn)營(yíng)。在建養(yǎng)老社區(qū)的同時(shí)，我們也運(yùn)營(yíng)。所以泰康的創(chuàng)新就走出來了，我們?cè)谌珖?guó)要布局30個(gè)城市，已經(jīng)有22個(gè)城市拿到了土地，已經(jīng)開了7家養(yǎng)老社區(qū)，今年我們還開4家養(yǎng)老社區(qū)。大概我們30個(gè)社區(qū)下來，擁有將近500萬(wàn)平方米的不動(dòng)產(chǎn)，大概有5萬(wàn)張養(yǎng)老的床位。

同時(shí)我們也在醫(yī)療里面采取這種方式?？雌饋磉@個(gè)是很笨的辦法，自己拿地自己蓋醫(yī)院，自己招醫(yī)生，自己建立自己的醫(yī)療品牌。我們?cè)谀暇┯刑┛迪闪止臉轻t(yī)院，我們?cè)谖錆h有泰康（同濟(jì)）武漢醫(yī)院，我們?cè)谇昂Ｓ幸患姨┛登昂?guó)際醫(yī)院。

泰康在不動(dòng)產(chǎn)的創(chuàng)新又帶來了整個(gè)保險(xiǎn)業(yè)的變化和創(chuàng)新。因?yàn)槲覀冏隽损B(yǎng)老社區(qū)，我們創(chuàng)造了一個(gè)跟養(yǎng)老社區(qū)匹配的人壽保險(xiǎn)的年金保單，大概就是說像北京一年的這樣養(yǎng)老社區(qū)，今后如果要在這樣的養(yǎng)老社區(qū)的養(yǎng)老的話，大概一個(gè)月標(biāo)準(zhǔn)的一間房的話，大概要在7000塊錢左右。如果你要住15年大概要150萬(wàn)這個(gè)費(fèi)用，所以后來我們就出了一張保單，200萬(wàn)一張保單，我們保證每個(gè)人養(yǎng)老財(cái)務(wù)是充足的，比方說一張保單到七八十歲養(yǎng)老的時(shí)候，這200萬(wàn)可能變成300萬(wàn)，400萬(wàn)500萬(wàn)是600萬(wàn)，而且你在養(yǎng)老的時(shí)候，我們支付月費(fèi)這個(gè)錢還要再投資。

所以由于我們做養(yǎng)老社區(qū)，同時(shí)創(chuàng)造一個(gè)新的保單，這個(gè)保單它也不完全是年金保險(xiǎn)產(chǎn)品，它附加一個(gè)入住養(yǎng)老社區(qū)的承諾，實(shí)際上是買了一個(gè)投資性的產(chǎn)品，同時(shí)又有了未來入住權(quán)，保證你們未來能入住養(yǎng)老社區(qū)。實(shí)際上這個(gè)產(chǎn)品就變成既是個(gè)保險(xiǎn)產(chǎn)品，同時(shí)是一個(gè)未來生活方式的保證。

所以這一下子就把人壽保險(xiǎn)的客戶結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。我們通過七八年的銷售，我們已經(jīng)擁有200萬(wàn)保單的這樣一個(gè)高凈值客戶，基本上跟工商銀行建設(shè)銀行的高凈值客戶一樣多的一個(gè)這樣一個(gè)保險(xiǎn)公司。過去保險(xiǎn)公司就是普通客戶，因?yàn)楦邇糁悼蛻粑覀儼芽蛻艚Y(jié)構(gòu)改變，同時(shí)銷售的職業(yè)改革了，我們現(xiàn)在創(chuàng)造了一個(gè)叫健康財(cái)富規(guī)劃師的職業(yè)，其實(shí)它和普通的保險(xiǎn)代理人是完全不一樣的。

所以有了新的客戶圈層，同時(shí)銷售方式發(fā)生變化，我們叫體驗(yàn)式銷售，就是這些健康財(cái)富規(guī)劃師把這些高凈值客戶帶到我們養(yǎng)老社區(qū)來參觀、來進(jìn)行體驗(yàn)。其實(shí)參觀體驗(yàn)也就是所謂的百聞不如一見，一看這種很多老人，這里面都是教授、科學(xué)家、院士、部長(zhǎng)、大使、老革命的后代、工程師，全是這樣一些高凈值的一個(gè)客群，你覺得跟這樣的人在一塊養(yǎng)老，你肯定會(huì)是還學(xué)習(xí)不完，而且跟你是同類的人相聚在一塊，所以就購(gòu)買我們養(yǎng)老社區(qū)。這樣就形成了我們一個(gè)新的產(chǎn)品、新的客戶群體，新的銷售的職業(yè)，還有新的銷售方式，雖然構(gòu)成了今天泰康的大健康生態(tài)體系。

所以在保險(xiǎn)公司不經(jīng)意的進(jìn)入了一個(gè)養(yǎng)老社區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)，把一個(gè)傳統(tǒng)的管理公司的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)改變了。資產(chǎn)的年限可能是幾十年的歷史，這樣的話可能就完全能做到巴菲特的一個(gè)長(zhǎng)期投資的模式。

所以泰康創(chuàng)新可以跟大家分享，我們不光要看到科技創(chuàng)新，一個(gè)商業(yè)模式的創(chuàng)新其實(shí)它的創(chuàng)造性是很大的。大家知道人壽保險(xiǎn)是一個(gè)極其成熟的金融企業(yè)，300年的歷史，大家都認(rèn)為這個(gè)產(chǎn)業(yè)是不可能去創(chuàng)新的。泰康就是因?yàn)榘烟摂M的保險(xiǎn)和實(shí)體的醫(yī)養(yǎng)結(jié)合這樣一個(gè)動(dòng)作行為，產(chǎn)生了一個(gè)完全新的商業(yè)模式，和新的整個(gè)體系。我們泰康的可以講今天走到這樣一個(gè)創(chuàng)新的模式，絕對(duì)是世界性的創(chuàng)新。