法律知識要點：買受人購買房屋后，尚未辦理房屋所有權(quán)登記之前，此時買受人因涉案成為被執(zhí)行人的，該房屋能否被強制執(zhí)行？下面就通過一則案例進行解讀。
2012年3月14日，原告房產(chǎn)公司與被告張某軍簽訂《商品房買賣合同》，約定房產(chǎn)公司將位于某地的房屋出售給張某軍，合同總價款963758元，其中首付款293758元，剩余尾款670000元在銀行辦理按揭手續(xù)。合同簽訂后張某軍支付了房屋首付款，并于2012年4月19日由房產(chǎn)公司提供連帶保證與銀行簽訂《個人住房（商業(yè)用房）借款合同》，借款670000元，支付了剩余房款，同時該商品房辦理了商品房預售合同登記備案手續(xù)。2013年11月22日，根據(jù)被告孫某妮的申請，法院依法查封了被告張某軍所有的本案所涉房屋。2016年6月3日，由于張某軍未按約定償還銀行按揭貸款，構(gòu)成違約，房產(chǎn)公司代張某軍償還借款合計97658.69元，尚欠本金、利息、罰息、復利等591145.74元未還。2016年12月2日，房產(chǎn)公司通過EMS向被告張某軍送達了解除合同函。同年，向仲裁委員會申請仲裁。2017年7月19日，裁決結(jié)果為，確認雙方的《商品房買賣合同》已經(jīng)解除，由張某軍向房產(chǎn)公司返還所購房屋并配合辦理注銷備案登記手續(xù)同時支付違約金。該裁決生效后已申請執(zhí)行，但由于該房屋被法院預查封無法執(zhí)行。2018年4月17日，法院裁定評估、拍賣被執(zhí)行人張某軍所有的本案房屋。2018年5月15日，房產(chǎn)公司向法院提出書面執(zhí)行異議，請求解除對涉案房屋的查封并停止司法拍賣活動。法院于2018年7月21日裁定駁回房產(chǎn)公司的異議請求，遂原告房產(chǎn)公司提起訴訟。房產(chǎn)公司的訴訟請求：解除對案涉房屋的查封，停止司法拍賣活動。法院審理認為：被告張某軍與原告房產(chǎn)公司簽訂《商品房買賣合同》，除支付首付款外，又通過按揭貸款的方式支付了剩余房款，至此按照合同的約定支付了全部房款，并辦理了該房的預售合同登記備案手續(xù)。此時，張某軍所享有的權(quán)益雖非現(xiàn)實的、完整意義上的物權(quán)，但也不是一般意義上的債權(quán)，而是物權(quán)期待權(quán),即房屋交付請求權(quán)和所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記請求權(quán),其權(quán)益應該優(yōu)先于一般意義的債權(quán)。法院根據(jù)雙方簽訂的合同以及備案登記手續(xù)，對原告房產(chǎn)公司開發(fā)、被執(zhí)行人也即本案被告張某軍購買的辦理了商品房預售合同登記備案手續(xù)的房屋予以預查封，符合最高人民法院、國土資源部、建設部《關于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》中人民法院可以對被執(zhí)行人購買的辦理了商品房預售合同登記備案手續(xù)或者商品房預告登記的房屋進行預查封的規(guī)定。根據(jù)該規(guī)定，預查封雖非正式查封，但其效力等同于正式查封。其在限制標的物轉(zhuǎn)讓的效力上應當是相同的，即在預查封期間，登記機關除了可以將預查封的房地產(chǎn)登記在被執(zhí)行人名下外，登記機關不得為任何其他登記行為。退一步講，即使原告房產(chǎn)公司根據(jù)商品房買賣合同的約定或法律規(guī)定行使解除權(quán)，其也有義務返還購房款，該購房款在人民法院將房屋預查封后應屬于人民法院保全的被執(zhí)行人張某軍的債權(quán)，應優(yōu)于一般的債權(quán)，且未經(jīng)人民法院許可任何人無權(quán)處分，而原告卻將該筆債權(quán)用以清償其為張某軍擔保的一般債務，也與法有悖,否則預查封的保全目的將難以實現(xiàn)。綜上，原告所持之理由，不足以證明其享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益，其請求不予支持。根據(jù)《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條、第二十九條的規(guī)定，買受人只要符合規(guī)定的條件，即使其購買的不動產(chǎn)尚未辦理登記手續(xù)的，也可以排除法院的強制執(zhí)行。物權(quán)期待權(quán)雖然不是完整意義上的物權(quán)，但相當于準物權(quán)，買受人此時享有不動產(chǎn)的交付請求權(quán)和所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記請求權(quán)，因此買受人可以排除法院的強制執(zhí)行，物權(quán)期待權(quán)受到法律保護。根據(jù)最高人民法院、國土資源部、建設部發(fā)布的《關于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》第十五條的規(guī)定，如果買受人是被執(zhí)行人的，只要辦理了初始登記、預告登記或登記備案手續(xù)的，法院就可以進行預查封，這一點與買受人作為異議人請求排除強制執(zhí)行是有區(qū)別，不過道理是一樣的，當買受人為被執(zhí)行人時，其購買的不動產(chǎn)權(quán)利狀態(tài)符合物權(quán)期待權(quán)時，雖然未辦理登記手續(xù)，法院同樣可以對該不動產(chǎn)進行強制執(zhí)行。物權(quán)期待權(quán)是物權(quán)公示原則的例外，物權(quán)經(jīng)過公示之后，該公示產(chǎn)生權(quán)利推定效力，相對人可以根據(jù)該公示，推定名義人為該項財產(chǎn)的實際權(quán)利人，并從事相應的交易行為。但是，這種公示產(chǎn)生的法律效力并不是絕對的，其在符合一定條件時亦存在例外情形，也可能由此帶來法律風險，這也提醒交易行為人，即使經(jīng)過公示的財產(chǎn)，仍應當注意交易風險。若喜歡，點在看
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