來源：中工網(wǎng)

法拍房，即“法院拍賣房產(chǎn)”，是被法院強(qiáng)制執(zhí)行拍賣的房屋。當(dāng)債務(wù)人（業(yè)主）無力履行借款合約或無法清償債務(wù)時，而被債權(quán)人經(jīng)司法程序向法院申請強(qiáng)制執(zhí)行，將債務(wù)人名下房屋拍賣，以拍賣所得案款償還債權(quán)。在這個過程中進(jìn)行拍賣的房子，就是法拍房。

由于起拍價往往低于市場價，法拍房得到了部分人的關(guān)注。然而，由于法拍房是特殊房源，買家由于事先不了解房源情況，也會承擔(dān)一些未知的風(fēng)險。

原告

成功競得法拍房

卻無法實際占有

2018年10月8日，方城通過網(wǎng)絡(luò)司法拍賣平臺上，以最高價競得一套房產(chǎn)。該房產(chǎn)的原業(yè)主為李鳳樓。10月25日，法院作出執(zhí)行裁定書，裁定該所房產(chǎn)的所有權(quán)及相應(yīng)的其他權(quán)利歸買受人方城所有，該房產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)自裁定送達(dá)買受人時起轉(zhuǎn)移。該裁定書已于2018年11月15日送達(dá)方城。

方成表示，在收到執(zhí)行裁定后，因李鳳樓于2018年7月8日，與案外人謝某簽訂了案涉房產(chǎn)的《寫字樓租賃合同》，致使自己未能實際占有案涉房產(chǎn)。經(jīng)多次要求未果，方城向法院起訴，要求李鳳樓賠償損失并向自己支付房產(chǎn)的管理費(fèi)等。

庭審中，方城表示，2018年10月9日，房產(chǎn)拍賣完畢后的第二天，自己就到案涉房屋找到謝某，并出示了拍賣通知書，告知其該房產(chǎn)已經(jīng)拍賣成功，提前通知不要再交租金和管理費(fèi)給李鳳樓，做好搬走的準(zhǔn)備。直到2018年11月，獲得了法院的裁定書后，方城再次上門要求謝某把租金和管理費(fèi)交給自己，但謝某以方城未取得房產(chǎn)證為由，拒絕交付。

取得房產(chǎn)證后，方城于2018年12月8日，再次上門要求租客交租金和管理費(fèi)。此時，謝某以已交費(fèi)用給原業(yè)主李鳳樓為由，拒絕交付。方城告知其如果不交租金就會鎖門。當(dāng)晚下班后，方城將該房產(chǎn)上了鎖。2019年12月9日，謝某報警。在派出所，謝某表示幾天后就搬離，方城同時告知謝某搬離時需要與自己交接。直到2018年12月17日，方城到該房屋處時，發(fā)現(xiàn)房門被電子鎖上鎖，人去樓空。在此期間，方城多次聯(lián)系謝某，并到管理處嘗試斷電開門，均無法打開。當(dāng)時，門外還有另外一把普通鎖。

方城表示，之后由于多次追討無效，他無奈下申請法院清場。2019年3月13日，法院清場后當(dāng)天，李鳳樓來到案涉房屋，李鳳樓把方城推到門外，把房門鎖上并撥打電話給法官，說方城非法侵占案涉房屋。

被告

未收到法院執(zhí)行裁定

非法占有房屋無從談起

在法院庭審時，對于方城認(rèn)為的2018年11月15日收到法院裁定書的日期作為取得房屋的日期，李鳳樓表示，自己始終沒有收到法院的裁定書，方城不能將簽收日期作為取得房屋的時間。根據(jù)裁定書所述要送達(dá)才生效，該裁定對于李鳳樓未生效。

李鳳樓表示，自己知道該所房屋已經(jīng)被拍賣了，但是買受人是誰、多少錢成交的，自己并不清楚。涉案房屋在拍賣時是有租約的，拍賣須知里已寫明。在拍賣成交后、產(chǎn)權(quán)登記前，方城上門宣示權(quán)利、要求交接的行為都操之過急，甚至違法。2019年3月13日，法院強(qiáng)制清場前，執(zhí)行法官未通知李鳳樓或承租人辦理房屋交接，本案不存在非法侵害的事實。

李鳳樓確認(rèn)，自己已經(jīng)收取了謝某2018年11月15日至2018年12月15日的租金。他認(rèn)為，自己有權(quán)出租，法院只發(fā)布了拍賣公告，但是沒有強(qiáng)行查封和強(qiáng)行執(zhí)行清場案涉房屋，他本人也沒有收到原審法院執(zhí)行局的搬遷通知。

李鳳樓認(rèn)為，根據(jù)此前法院作出的執(zhí)行裁定書載明，涉案房產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)自裁定送達(dá)買受人方城時起轉(zhuǎn)移，方城于2018年11月15日收到該裁定后，取得案涉房產(chǎn)的財產(chǎn)權(quán)，而不是物權(quán)。根據(jù)“買賣不破租賃”原則，即使方城成為新的產(chǎn)權(quán)人，承租人也有權(quán)要求繼續(xù)履行租賃合同。對于帶租約的物業(yè)拍賣，在拍賣成交后，必須要有合理的期限以及合理的方式辦理交接。

此外，李鳳樓稱，承租人謝某于2018年12月15日，搬出涉案房屋后自行上鎖，并未將鑰匙交給李鳳樓。李鳳樓在2018年12月15日至2019年3月13日期間，對案涉房屋不存在占有、使用、收益等行為，不存在李鳳樓侵害方城的物權(quán)。

一審

房屋原業(yè)主妨礙競拍買受人的房產(chǎn)權(quán)利應(yīng)賠償損失

法院根據(jù)雙方當(dāng)事人的舉證及庭審陳述，歸納出案件的三個爭議焦點：方城取得案涉房產(chǎn)權(quán)利的時間；李鳳樓是否妨礙方城對案涉房產(chǎn)權(quán)利的行使；如果李鳳樓妨礙方城物權(quán)的行使，損失賠償問題。

關(guān)于方城取得案涉房產(chǎn)權(quán)利的時間，根據(jù)法院于2018年10月25日作出執(zhí)行裁定書，裁定案涉房產(chǎn)的所有權(quán)及相應(yīng)的其他權(quán)利歸買受人方城所有，該房產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)自裁定送達(dá)買受人時起轉(zhuǎn)移，該裁定已于2018年11月15日送達(dá)方城。

其次，李鳳樓是否妨礙方城對案涉房產(chǎn)權(quán)利的行使。法院認(rèn)為，方城自2018年11月15日取得案涉房產(chǎn)的物權(quán)，李鳳樓在2018年11月15日至2018年12月15日期間仍然收取了案外人謝某支付的案涉房產(chǎn)的租金。根據(jù)雙方庭審中的陳述，結(jié)合方城提供的視頻，2018年12月8日，方城曾對案涉房產(chǎn)上鎖宣示權(quán)利未果，在謝某撤場時李鳳樓仍指示謝某把鑰匙交給房屋中介。2018年12月15日之后李鳳樓能夠通過與其曾存在租賃關(guān)系的謝某的幫忙開鎖進(jìn)入案涉房產(chǎn)，上述情況表明李鳳樓仍能夠?qū)嶋H控制案涉房產(chǎn)。在2019年3月13日，法院執(zhí)行局強(qiáng)制清場后，李鳳樓仍堅持進(jìn)入案涉房產(chǎn)并反鎖房門，與方城發(fā)生沖突，視頻也反映了李鳳樓在案涉房產(chǎn)內(nèi)打電話的情況。

綜上，法院認(rèn)為，2018年11月15日至2019年3月13日期間，李鳳樓在對案涉房產(chǎn)沒有所有權(quán)的情況下收取案外人租金并實際能夠控制案涉房產(chǎn)的行為，構(gòu)成對方城物權(quán)的侵害。

關(guān)于損失賠償問題。依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第三十七條規(guī)定，侵害物權(quán)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以請求損害賠償。因李鳳樓的行為構(gòu)成對方城物權(quán)的侵害，造成方城在取得物權(quán)后無法正常占有使用案涉房產(chǎn)，依據(jù)上述規(guī)定，李鳳樓應(yīng)當(dāng)賠償方城損失。

法院認(rèn)為，方城的損失體現(xiàn)為無法實際占有使用案涉房產(chǎn)的損失。在雙方均未申請對案涉房產(chǎn)租金水平進(jìn)行評估的情況下，法院對方城主張市場平均租金水平標(biāo)準(zhǔn)予以采納。關(guān)于管理費(fèi)，按照李鳳樓與案外人謝某簽訂的《寫字樓租賃合同》約定租金包含管理費(fèi)，即管理費(fèi)由李鳳樓負(fù)責(zé)向物業(yè)公司支付，因李鳳樓收取2018年12月15日之前的租金，并且在2019年3月13日之前李鳳樓無權(quán)占有案涉房產(chǎn)，故李鳳樓應(yīng)向支付方城已付2018年11月15日至2019年3月13日期間管理費(fèi)及利息。

最終，法院一審判決，李鳳樓向方城支付2018年11月15日至2019年3月13日的占用費(fèi)、2018年11月15日至2019年3月13日的管理費(fèi)以及相關(guān)拖欠費(fèi)用的利息共計4.2萬余元。

二審

法院法律文書導(dǎo)致物權(quán)變更的

自法律文書生效時發(fā)生效力

一審法院判決后，李鳳樓不服，提出上訴，請求法院駁回方城的全部訴訟請求。

李鳳樓認(rèn)為，司法拍賣房的交接和交付問題上由法院執(zhí)行，不是由買受人方城宣示權(quán)利。法拍房競買成交后至交付交接前，水電費(fèi)管理費(fèi)等損失風(fēng)險由買受人承擔(dān)。本案法拍房交付交接日期為2019年3月13日，該日前不存在方城所稱的占用房屋的損失，即使有也應(yīng)當(dāng)由方城承擔(dān)。

李鳳樓同時提交了新的證據(jù)，證明涉案房產(chǎn)為帶租賃拍賣，有關(guān)水、電、氣、管理費(fèi)等欠費(fèi)均由買受人承擔(dān)。同時，李鳳樓提交了《寫字樓租賃合同》，以證明雙方的租金約定。

方城答辯稱，涉案房屋在2018年3月12日裁定拍賣，李鳳樓與謝某簽訂租賃合同時，涉案房屋是第一次拍賣期間，處于查封狀態(tài)，案外人與李鳳樓的《寫字樓租賃合同》簽訂時間為2018年7月8日，因此，本案不適用買賣不破租賃原則，該原則重點在于承租人和新的所有權(quán)人之間履行租賃合同，與原所有權(quán)人李鳳樓無關(guān)。且雙方約定的租金價格低于市場價格，租金標(biāo)準(zhǔn)具有隨意性，僅有市場價格的59%，遠(yuǎn)低于方城所能獲得的正常租金標(biāo)準(zhǔn)。

《中華人民共和國物權(quán)法》第二十八條規(guī)定：“因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國物權(quán)法〉若干問題的解釋（一）》第七條規(guī)定：“人民法院、仲裁委員會在分割共有不動產(chǎn)或者動產(chǎn)等案件中作出并依法生效的改變原有物權(quán)關(guān)系的判決書、裁決書、調(diào)解書，以及人民法院在執(zhí)行程序中作出的拍賣成交裁定書、以物抵債裁定書，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第二十八條所稱導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的人民法院、仲裁委員會的法律文書。”《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第四百九十三條規(guī)定：“拍賣成交或者依法定程序裁定以物抵債的，標(biāo)的物所有權(quán)自拍賣成交裁定或者抵債裁定送達(dá)買受人或者接受抵債物的債權(quán)人時轉(zhuǎn)移?！?/p>

二審法院認(rèn)為，涉案房產(chǎn)為法院司法拍賣標(biāo)的物，對于司法拍賣程序中此類房產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，上述法律和司法解釋作了明確規(guī)定。原審法院作出的執(zhí)行裁定第二項亦確認(rèn)原屬于被執(zhí)行人李鳳樓名下的涉案房屋的所有權(quán)及相應(yīng)其他權(quán)利歸買受人方城所有，房產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)自該裁定送達(dá)方城時轉(zhuǎn)移。因此，方城取得涉案房產(chǎn)的所有權(quán)時間是由法律規(guī)定的，即執(zhí)行裁定送達(dá)給方城的時間（2018年11月15日）為方城取得涉案房產(chǎn)所有權(quán)的時間，適用法律正確。

《中華人民共和國物權(quán)法》第三十九條規(guī)定：“所有權(quán)人對自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利?！狈匠窃谌〉蒙姘阜课菟袡?quán)之后，有權(quán)向房屋占有人主張自己的權(quán)利。雖然涉案房屋是在法院強(qiáng)制執(zhí)行程序中通過拍賣方式轉(zhuǎn)移所有權(quán)，但不妨礙權(quán)利人自行主張權(quán)利。在方城持法院拍賣成交裁定書主張所有權(quán)時，該法律文書具有公示效力，相對人應(yīng)當(dāng)依法向方城移交房產(chǎn)。李鳳樓以“法拍房須由法院主持移交”為由，認(rèn)為方城無權(quán)自行主張所有權(quán)，沒有法律依據(jù)，本院不予采納。

此外，李鳳樓于2018年11月15日至同年12月15日收取謝某租金；謝某退場時李鳳樓要求其把鑰匙交給房屋中介；2018年12月15日之后李鳳樓通過謝某開鎖進(jìn)入涉案房屋等事實可以證明，李鳳樓實際控制涉案房產(chǎn)未移交給方城。原審法院執(zhí)行部門于2019年3月13日，對涉案房產(chǎn)強(qiáng)制清場，李鳳樓仍進(jìn)入該房并將房門反鎖，亦證明李鳳樓占據(jù)該房拒絕移交給方城的事實。由此可見，2018年11月15日至2019年3月13日期間，李鳳樓侵害了方城享有的對涉案房屋占有、使用、收益的權(quán)利。

根據(jù)《物權(quán)法》第三十七條的規(guī)定，本案中，李鳳樓在方城在取得涉案房屋所有權(quán)之后，占據(jù)或者控制該房拒絕移交給方城，致使方城無法及時通過占有、使用、收益涉案房屋獲得經(jīng)濟(jì)利益，侵害了方城的所有權(quán)。因此，李鳳樓理應(yīng)向方城承擔(dān)侵權(quán)賠償責(zé)任。

據(jù)此，二審法院認(rèn)為，李鳳樓的上訴理由不成立。

評析

實踐中，由于法拍房的起拍價僅為市場價的七八成，超過起拍價即可成交，一些人愿意購買法拍房。但部分人對于法拍房涉及的風(fēng)險并不知曉，給自己帶來諸多麻煩。

業(yè)內(nèi)人士表示，法拍房尚存在諸多隱患，其中之一就是產(chǎn)權(quán)不明。由于民間借貸是無法通過國家機(jī)構(gòu)查詢得知，如果原房主因債務(wù)問題而跑路，競買人入住后可能遭到其他債權(quán)人的追討。所以，在競拍前一定要了解該房屋有沒有債務(wù)問題、有沒有多次抵押等。

法院在對房屋進(jìn)行拍賣時，通常只對瑕疵進(jìn)行簡單描述，而對房屋存在的其他問題都不會注明。想競拍此房屋的朋友需要進(jìn)行實地看房。競拍人一旦作出競買決定，即表示完全了解并接受該房屋的現(xiàn)狀和一切可能存在的問題，法院對房子的瑕疵則不負(fù)任何責(zé)任。

由于法拍房不會公布拍房以前的交易情況和房屋的性質(zhì)，如繼承性質(zhì)的房屋、商業(yè)性質(zhì)的房屋等，有的房屋過戶涉及的稅費(fèi)非常高，買受人競拍前一定要有充分準(zhǔn)備。還有可能原業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)、水電氣費(fèi)等，這些都需要買受人承擔(dān)原業(yè)主所拖欠的的費(fèi)用。

此外，競拍成功的法拍房還可能面臨住戶不肯騰房的情況，就像本案中方城的遭遇一樣。

因此，業(yè)內(nèi)人士提醒，購買法拍房需謹(jǐn)慎，一定要全面了解該房產(chǎn)的相關(guān)情況后在作出決定。（據(jù)《河北工人報》報道 河北工人報記者哈欣 文中人物均系化名）

責(zé)任編輯：石婷鈺