如果一個地區(qū)人均月薪3000元，每平方米房價9000元，另一個地區(qū)人均月薪2萬元，房價1.5萬元，相信不少人會認(rèn)為，房價9000元的地方房價更高。房價高和低，不在于數(shù)字多少，在于和人們的收入是否匹配。深圳、三亞、廈門等城市的房價收入比都超過了20，買房壓力不可謂不大。

但是，在“房住不炒”的持續(xù)號召下，不少城市如鄭州、青島、廊坊的房價回調(diào)了，限購、限貸、限售、嚴(yán)查經(jīng)營貸等政策影響下，投資客逐漸退出樓市。

不過，目前的調(diào)控不是讓房價降下來，而是讓房價維持穩(wěn)定，實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo)。融創(chuàng)的孫宏斌、萬達(dá)的王健林都認(rèn)為，未來一二線城市的房價還有上漲的空間。

而從城市內(nèi)部來說，物業(yè)、戶型、景觀、地段都是房子上重要的附加值。以我住的小區(qū)為例，因?yàn)橛衅放莆飿I(yè)加持，雖然房齡6年了，可二手房掛牌價仍然比房齡2年的非品牌物業(yè)小區(qū)高出2000元/平方米。

未來，隨著時間的流逝，好房子和普通房子的差距會越來越大，對那些拿出“六個錢包”買房的人來說，選到一個好房子就顯得非常重要了。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，記住“7字真言”：買中、買邊、不買三，基本不會買錯房子。

“買中”：買中間樓層。

對買房小白來說，一棟高層有幾十個樓層，不知道怎么選，有的人認(rèn)為高樓層好，視野開闊、噪音干擾小、蚊蟲少，但是高樓層又存在水壓較小、等電梯時間長的問題。

有人認(rèn)為低樓層好，電梯壞了也不用擔(dān)心，萬一發(fā)生意外的時候也是更容易逃生，但是低樓層又存在采光、通風(fēng)、潮濕的問題，被小偷光顧的風(fēng)險也比較大。

所以，中間樓層有四個明顯的優(yōu)勢。其一是中間樓層的高度不是特別高，偶爾一兩次電梯維修，走樓梯也不會很累。其二是中間樓層灰塵少、通風(fēng)比低樓層好，室內(nèi)環(huán)境比較干凈。

其三是中間樓層比較安靜，馬路上汽車的噪音影響小。其四是避免了高樓層夏天燥熱的問題，水壓也適中。

綜合來看，中間樓層是比較好的選擇，結(jié)合了高樓層和低樓層的優(yōu)勢，具有較好的通風(fēng)、采光、視野，受噪音干擾較小，即使電梯停電，也不會對出門造成太大的影響。多數(shù)中間樓層也是消防云梯可以到達(dá)的高度，即使需要消防救援，也可以較快逃生。

“買邊”：買邊戶。

邊戶就是一棟樓中，位于邊緣的房子，有三大優(yōu)勢，一是采光好，就拿我自己住的房子來說，廚房、衛(wèi)生間、書房、主臥的采光和通風(fēng)都很好，不用擔(dān)心有陰暗潮濕的地方。

而中間戶的次臥一年下來都沒有多少光照，冬天會很冷。

二是通風(fēng)好，邊戶位于樓棟邊緣，通風(fēng)透氣，有利于家具的保養(yǎng)，而不少中間戶會有暗間，這種空間小、不通風(fēng)的房間很難利用起來。三是距離電梯遠(yuǎn)，只挨著一戶人家，噪音少。

有人說西邊戶會有西曬的問題，其實(shí)可以用窗簾、雙層遮陽玻璃來解決，不少開發(fā)商對西戶設(shè)計(jì)了陽臺，冬天能遮擋寒風(fēng)不至于太冷，夏天拉上窗簾不至于太熱。

相比中間戶光照不足，西曬這個問題就很好解決了。任何房子都有優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)，我們只能選擇優(yōu)點(diǎn)更明顯的房子。

“不買三”，指的是不買以下三類房子。

1.不買旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的房子。

旅游地產(chǎn)項(xiàng)目大多依靠大投入、大配套吸引了購房者，要么包含主題公園、溫泉，要么包含酒店、景區(qū)、高爾夫場地等等，往往具有比較好的自然環(huán)境，主要分布在海南、云南或者東南沿海地區(qū)，具有海景、山景、湖景的資源。

喜山樂水是人類的天性，許多人看到海景就沖動了，但是項(xiàng)目地段都很偏僻，在這里定居的人少，租金漲幅也很慢，哪怕物業(yè)好，都避免不了房子既難租又難賣的困境。

旅游地產(chǎn)項(xiàng)目只是看起來很美。李嘉誠就曾經(jīng)說過，買房最重要的是地段。而旅游地產(chǎn)項(xiàng)目大多位置偏僻，基本上都是交通不便利、距離大型商業(yè)和醫(yī)院很遠(yuǎn)，也沒有商場、菜場等基本生活配套，出門買個菜都要開車。

開發(fā)商的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目去化周期一般可以達(dá)到四五年時間，甚至10年都賣不完，購房者買了這些旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，自己沒法住，一般也很難出租，想要轉(zhuǎn)手也很難。

去年有媒體報道，山東乳山的一線海景房，單價低至1800元每平方米，投資者后悔莫及。有人為了度假買了海景房，每年只能住上一兩個月，大量的資金砸到這種房子里，實(shí)際上是得不償失。

2.不買小開發(fā)商的房子。

重慶市原市長黃奇帆曾預(yù)測，17億平方米的年度建設(shè)規(guī)模，大體就是中國房產(chǎn)建設(shè)規(guī)模的天花板，未來房地產(chǎn)開發(fā)商的數(shù)量會大幅下降，從9萬多家減少到1萬家左右。

支撐房地產(chǎn)行業(yè)高速增長的因素大部分已經(jīng)消失，比如我國的人均住房面積從十多平方米擴(kuò)張到現(xiàn)在的40平方米，大多數(shù)人不缺房子住，我國的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到60%。

這兩年受到融資收緊、三道紅線的影響，開發(fā)商之間的淘汰賽已經(jīng)開始了，即使不被洗牌，許多中小開發(fā)商未來拿地越來越難。

不建議購買小開發(fā)商的房子，一方面是因?yàn)椋￠_發(fā)商的物業(yè)實(shí)力不足，影響到業(yè)主居住之后的滿意度。

交房之后的房屋維修、物業(yè)費(fèi)的繳納、水電費(fèi)的繳納，都需要和物業(yè)打交道。一個高品質(zhì)的物業(yè)，往往能讓一個小區(qū)歷經(jīng)多年也不衰敗。

另一方面是因?yàn)椋磥碓谫Y金壓力之下，小開發(fā)商為了收回成本，會偷工減料、很容易爛尾，不排除開發(fā)商卷款跑路的現(xiàn)象發(fā)生，為了不至于大家的血汗錢打水漂，不建議大家購買小開發(fā)商的房子。

3.不買縣城的高層住宅。

住在高樓大廈曾經(jīng)是一些人引以為傲的談資。但是這些年來高層住宅的維護(hù)難、維修難、消防隱患、公攤大、居住體驗(yàn)較差等問題也逐漸暴露。

雖然高層住宅具有視野、采光較好的優(yōu)勢，但是容積率高、住戶眾多、擁擠這些缺點(diǎn)也很明顯，住戶多也導(dǎo)致高層住宅基礎(chǔ)設(shè)施老化快，比如電梯老化、電路老化等，由于高層住宅住戶太多，未來再改造、拆除的成本非常大，過了許多年后，高層住宅維修困難，房屋價值將大幅度下降，甚至有專家直言不諱，高層住宅未來可能淪為“貧民窟”。

2021年住建部規(guī)定，縣城新建住宅以6層為主，原則上不得建設(shè)超過18層的建筑。可見國家已經(jīng)發(fā)現(xiàn)了高層住宅的弊端?！跋薷吡睢焙螅磥砜h城的房屋建設(shè)將以多層住宅為主，具有公攤小、容積率低、消防隱患小的優(yōu)勢，人們將更加青睞多層住宅，高層住宅越來越不受待見。

對于這七字真言“買中、買邊、不買三，基本不會買錯房子”，你認(rèn)同嗎？