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回遷房是小產(chǎn)權(quán)房的一種特殊形式，在深圳，劃入舊改范圍的小產(chǎn)權(quán)房，只要有開發(fā)商進(jìn)駐推動(dòng)舊改，都能變成回遷房，獲得拆賠的權(quán)利。 深圳的小產(chǎn)權(quán)房主要分為幾個(gè)種類：村委統(tǒng)建樓、開發(fā)商集資房、個(gè)人宅基地房、軍產(chǎn)房。這些小產(chǎn)權(quán)房，有些是合法合規(guī)建設(shè)起來的，有些是在當(dāng)時(shí)是違建的，但隨著城市化的進(jìn)程，被默認(rèn)為合法合規(guī)的。 深入回遷房交易市場，基本都會(huì)被告知，盡量選擇“兩證一書”或“歷史遺留”的回遷房進(jìn)行交易，這是風(fēng)險(xiǎn)最小的。那么到底什么是“兩證一書”和“歷史遺留”呢？ 01 小產(chǎn)權(quán)房的由來 深圳有兩次重大改革，第一次是1992年6月深圳設(shè)立特區(qū)，把特區(qū)農(nóng)村城市化，通過征地的形式把特區(qū)集體土地變?yōu)閲型恋兀寮w改成村集體股份公司，村民變股東。第二次就是2004年著名的“土轉(zhuǎn)”改革，為深圳成為國際都市奠定了堅(jiān)定的基礎(chǔ)，但也給深圳埋了一些隱患。改革后，一些國有土地沒有被政府實(shí)際管理，原村民繼續(xù)在上面從事經(jīng)營活動(dòng)。在外來務(wù)工人員對廉價(jià)租住房屋的迫切需求下，許多村民在改革時(shí)為原村民預(yù)留的宅基上建了布局混亂的“接吻樓”“握手樓”，這個(gè)就深圳城中村的起源！ 02 兩證一書 2003年10月30日，深圳政府下發(fā)了《深圳市人民政府關(guān)于加快寶安龍崗兩區(qū)城市化進(jìn)程的通知》（深府【2003】192號(hào)）宣布從即日起，“在寶安、龍崗兩區(qū)27萬農(nóng)民全部轉(zhuǎn)為城市戶口，深圳成為全國第一個(gè)無農(nóng)村無農(nóng)民的城市。在城市化中最為敏感的土地國有化問題上，深圳這次沒有依循征地的舊路，而是開創(chuàng)性的采用了“轉(zhuǎn)地”的方式，因此備受爭議，“深圳轉(zhuǎn)地”成為中國土地制度和法律框架下名副其實(shí)的“特例”。 在土地國有化的過程中，為了照顧原居民的利益，深圳市政府為他們每戶劃出占地不超過120平，層高不超過5層，建筑面積不超過480平的住房標(biāo)準(zhǔn)，超過這一面積都屬于違法建筑。這個(gè)也是深圳政府一直宣稱深圳沒有小產(chǎn)權(quán)房，只有違建的原因。 最先開始，村民的房子都是有報(bào)建的，有這二證一書就是農(nóng)村正規(guī)經(jīng)過審批的宅基地！有這兩證一書才能建房子，等村民的房子建好后，國土資源所會(huì)到實(shí)地檢查是否按批準(zhǔn)面積和要求使用土地，對符合要求的建房戶核發(fā)集體土地使用證書。村民憑土地使用證及規(guī)劃許可證申請辦理房屋所有權(quán)證！也就是農(nóng)村自建房房產(chǎn)證?。ㄘi肝本由此而來，慢慢又從豬肝本轉(zhuǎn)綠本國土局可備案）事實(shí)上好多的房子都申報(bào)，但建成之后基本上都沒有報(bào)驗(yàn)領(lǐng)證，因?yàn)槿慷汲瑯?biāo)了，沒法報(bào)驗(yàn)?。∵@個(gè)就是為什么會(huì)有兩證一書的存在！ 小產(chǎn)權(quán)房的兩證一書指的是建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，興建住宅用地批準(zhǔn)通知書，各地的詳細(xì)樣子可能不同，大致可以參考下面圖片： 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 興建住宅用地批準(zhǔn)通知書 03 歷史遺留 隨著各種違建、小產(chǎn)權(quán)房不斷的蠶食著深圳的國有土地資源，并已達(dá)到了非?？植赖某潭龋〒?jù)有關(guān)統(tǒng)建資料，小產(chǎn)權(quán)房占有達(dá)到53%），于是深圳政府在2009年5月份深圳市第四人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十八次會(huì)議通過了《深圳市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》全面推進(jìn)農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理工作。市政府應(yīng)當(dāng)全市違法建筑進(jìn)行全面普查，建立違法建筑臺(tái)帳和數(shù)據(jù)庫，逐項(xiàng)列明建設(shè)當(dāng)事人或者管理人、區(qū)位坐標(biāo)、用地屬性、建筑面積、建設(shè)時(shí)間、類別和用途等內(nèi)容。這個(gè)就是《歷史遺留普查的來歷》 歷史遺留申報(bào)回執(zhí) 04 小產(chǎn)權(quán)買賣市場情況 很長時(shí)間以來，絕大多數(shù)深圳農(nóng)民的生活已完全依賴于土地出讓、私房出租以及從集體土地開發(fā)中所獲得的紅利。這些面積巨大的“已建成區(qū)”雖有違《土地管理法》，卻已成既定事實(shí)，這是深圳市政府不得不認(rèn)真面對的重大課題。 有著'歷史遺留'和“兩證一書”的深圳小產(chǎn)權(quán)房本身不是違法的，深圳政府不公開承認(rèn)，但是也不強(qiáng)制執(zhí)行，只要拆遷或者舊改，購買了小產(chǎn)權(quán)房的業(yè)主都會(huì)得到相對應(yīng)的賠償。 這也是近幾年，南山大沖、白石洲、沙井等區(qū)域小產(chǎn)權(quán)房、回遷房市場交易異?；钴S和火爆的原因。事實(shí)上，回遷房市場的交易行為，既幫助村民完成了一部分拆賠權(quán)益的高價(jià)變現(xiàn)，有利于推動(dòng)舊改項(xiàng)目的進(jìn)度；也減少了開發(fā)商的前期成本投入，同時(shí)，客戶也享受到了舊改項(xiàng)目推動(dòng)的紅利，是村民、開發(fā)商、客戶三方共贏的局面。 當(dāng)然，小產(chǎn)權(quán)房的客戶也應(yīng)該注意，購買小產(chǎn)權(quán)房，應(yīng)當(dāng)盡量選擇提供“兩證一書”，或者是有歷史遺留回執(zhí)單的房子，這類房子一般如果舊改賠償，就是誰拿著證就賠償給誰，只要在開發(fā)商那確權(quán)，就一定能獲賠回遷房，因此一定要注意保管。 緣分讓我們相遇 交流讓我們相知 投資在路上 和對的人 一起飛翔 #我要上 頭條##深圳回遷房##深圳買房##投資#    橫圖      |
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