封穎慧　作

□　郭明洋

有買房經歷的人一般都知道，我們簽訂《商品房買賣合同》時約定的房屋面積只是一個預售面積，實際交房時的面積一般與預售面積不一致，那么最終買房者要按照哪個面積繳納房款呢？3月5日，肅寧縣人民法院就調解了這樣一起商品房買賣合同糾紛案件，其中就涉及到了超出房屋預售面積的房款如何支付的問題。

案件還原

2014年7月，孫某購買了肅寧縣某房地產開發(fā)公司開發(fā)的某小區(qū)商品房，雙方簽訂了《商品房買賣合同》，合同約定房屋預售面積是106.58平方米，每平方米單價為4146.12元。后雙方簽訂了《補充協(xié)議》，協(xié)議中明確了對于商品房交付后，產權登記面積與合同約定面積發(fā)生差異的，雙方當事人選擇的結算方式是：以產權登記面積為準，據實結算，多退少補。后由于案涉房屋產權登記面積為116.42平方米，房地產開發(fā)公司稱孫某尚欠房款27530.24元及逾期付款違約金4683元，經多次催要，孫某拒不支付，于是房地產開發(fā)公司將其起訴至法院。因案件事實清楚，法院將該案轉入訴前調解程序。

調解過程中，當事人分歧較大，房地產開發(fā)公司稱孫某應該按照補充協(xié)議的約定，據實結算，按照實際面積進行結算；但孫某不同意補交房款，認為自己已經按照合同約定的面積繳納了房款。后來調解員不斷做雙方當事人的工作，向孫某說明因為《補充協(xié)議》內容對于產權登記面積與合同約定面積發(fā)生差異的情況進行了明確約定，且他在簽訂該協(xié)議時對于結算方式具有選擇性，而雙方共同選擇了“據實結算，多退少補”的方式，孫某也在協(xié)議上簽字按手印，就應按照協(xié)議內容去履行。房地產開發(fā)公司考慮到調解員的不懈努力，也同意進行讓步。最終，雙方達成協(xié)議，房地產開發(fā)公司免除孫某的違約金及7530.24元房款，孫某支付剩余房款20000元。

法官說法

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條規(guī)定，出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：（一）面積誤差比絕對值在3%以內（含3%），按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持；（二）面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

本案中，當事人簽訂的《補充協(xié)議》對于房屋實際面積與約定面積不一致時如何支付價款進行了明確約定，當事人就應當按照約定支付價款。如果當事人對于面積誤差沒有約定或者約定不明，應按照法定的相關原則進行處理。

購買房屋對于老百姓來說是人生大事，建議大家在購買房屋時認真審查合同內容，謹慎簽訂合同。對于約定面積與合同預售面積不一致時，按照什么標準支付房款，應當在充分了解相關規(guī)定的基礎上進行明確約定。