▲招商局集團擁有150年歷史，首次來招商局集團訪問的客人，第一站都會選擇招商局歷史博物館。在這里，看招商局的歷史，就像在讀中國的近現(xiàn)代史。

由此，招商蛇口既擁有輝煌過往，又擁有一個超級給力的“爸爸”，說它是超級白富美，并不為過。

然而，盡管是白富美，但招商蛇口的發(fā)展并不盡人意。

十幾年之后，“保招萬金”之一的萬科，已經(jīng)喊出“萬億大萬科”的口號，保利已經(jīng)是下沉渠道最廣、人均效能最高、市場化運作最深入的央企，金地也一直穩(wěn)居行業(yè)前十，有著“金地是家好公司”的職場美譽，唯獨招商蛇口，依然死守著蛇口，排名不溫不火，成績不進不退。

▲雖然從排名看，招商蛇口2021年1-2月的操盤金額仍為行業(yè)前十，但再仔細(xì)看一下操盤面積，僅有149萬平米，排名全國第23位，這意味著招商蛇口的銷售額，大都是因為高房價帶來的，與其自身的發(fā)展規(guī)模并無太大關(guān)系。

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事實上，招商蛇口之所以掛一個“蛇口”的名號，與深圳南山蛇口不無關(guān)系。

對此，我還記得1978年，61歲的袁庚在蛇口畫了一個圈，決定引進外資，利用內(nèi)陸較為低廉的土地和勞動力，投資開發(fā)工業(yè)區(qū)。這是新中國成立以來，第一個有著示范性意義的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目，同時，蛇口工業(yè)區(qū)的開工建設(shè)，也打響了改革開放的第一炮。

而在這個產(chǎn)業(yè)項目中，招商蛇口可謂創(chuàng)造了24項全國第一：在全國率先實行人才公開招聘、第一個實行工程招標(biāo)、第一個進行分配制度改革、第一個實現(xiàn)住房商品化、第一個建立社會保障體系等。招商蛇口，也由此成功提煉出蛇口開發(fā)運營40年探索形成的“前港—中區(qū)—后城”綜合開發(fā)模式（簡稱“PPC”模式）。

▲蛇口地標(biāo)——海上世界

然而，盡管在地產(chǎn)界探索最早，并且有獨特的模式支撐，招商蛇口仍然沒能像招商銀行那樣，成為亞洲最佳銀行，成為業(yè)界的翹楚。

根據(jù)最新業(yè)績快報，2020年，招商蛇口營業(yè)收入實現(xiàn)1296.2億元，保持增長勢頭，同比增加32.71%；但利潤出現(xiàn)下滑，利潤總額為241.09億元，同比減少7.71%。歸屬于上市公司股東的凈利潤為122.53億元，同比減少23.58%。這是自2015年重組以來，招商蛇口首次出現(xiàn)利潤負(fù)增長。

▲作為地產(chǎn)鼻祖級央企，招商蛇口營業(yè)收入雖然呈現(xiàn)上升態(tài)勢，但并未帶動利潤增長，2020年歸屬凈利潤僅為123億元，同比下降23.53%。同時，營業(yè)利潤和利潤總額也雙雙下滑，同比分別減少8.51%和7.71%。

▲2017-2020年，招商蛇口分別實現(xiàn)簽約銷售金額1127.79億元、1705.84億元、2204.74億元、2776.08億元，實現(xiàn)簽約銷售面積570.01萬平方米、827.35萬平方米、1169.44萬平方米、1243.53萬平方米。從同比增長幅度來看，二者的增長幅度逐年降低，增速放緩。

特別是2020年，招商蛇口的銷售面積增速大幅下跌，僅微增6%。考慮到招商蛇口主要布局一二線城市特別是深圳，在銷售面積不變的情況下銷售金額增加，意味著這主要是由房價上漲所致。

由此，從這方面來看，和行業(yè)前五碧桂園、萬科、恒大等房企7000億左右的銷售額相比，招商蛇口的體量已跌出第一梯隊，昔日“招保萬金”的頭牌地位早已不在。

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那么，為什么招商蛇口敵不過“保萬金”，甚至連后起之秀金茂都打不過呢？

個人認(rèn)為，這主要跟招商蛇口的拿地策略相關(guān)。

作為一家大型央企，招商蛇口一直給人“穩(wěn)重”的印象。

然而，囿于早年間拿地的政府便利，招商蛇口只聚焦一二線城市，且極度追求規(guī)模、質(zhì)量、效益均衡發(fā)展。

為此，招商蛇口的“風(fēng)險”意識很大，例如小股操盤這種風(fēng)行于業(yè)內(nèi)、非常有助于提高規(guī)模和利潤的招數(shù)，但招商蛇口就是很少做，因為他們認(rèn)為這種開放式地跟很多企業(yè)的合作風(fēng)險很大，他們更愿意找志同道合者長期干，會盡可能減少短期內(nèi)合作一單一單的生意，因為管理風(fēng)險大。

另外，招商蛇口也極度強調(diào)其獨有的“前港—中區(qū)—后城”商業(yè)模式，為此過去十幾年，招商局集團對地產(chǎn)領(lǐng)域投入遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

現(xiàn)在招商蛇口在參與中國沿海主要港口建設(shè)時，就有港口的同事說，（我們）先幫地產(chǎn)占著碼頭，20年后再來開發(fā)。顯然，這種模式頗有點港派作風(fēng)，在過去黃金十年里，耗費了大量資源在港口上，地產(chǎn)的資源配置不夠，房地產(chǎn)行業(yè)所追求的高周轉(zhuǎn)也就無從談起。

其次，招商蛇口落后，也與其產(chǎn)品策略有一定的關(guān)系。

說實話，目前，招商蛇口已形成三大產(chǎn)品定位四大產(chǎn)品系，圍繞成長系、成就系、傳承系形成了針對剛需群體的依系、首改群體的雍系、再改系列的臻系、豪宅系列的璽系。

然而，這么多的產(chǎn)品系，實際上業(yè)內(nèi)評判招商特色不鮮明，很多招商自己的同事也覺得，招商蛇口的核心競爭力不是特別突出，業(yè)務(wù)有多方面，并沒有哪一項做得特別好。

與之相對應(yīng)，同為央企的金茂，在產(chǎn)品力創(chuàng)新和培育上就做得特別好。這一點，是作為老大哥的招商蛇口所遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及的。

當(dāng)然，話說回來，雖然招商蛇口近年來規(guī)模失速、凈利下滑，但招商蛇口拿地的速度并未減緩，甚至加快了拿地節(jié)奏，這也可以看作招商蛇口為扭轉(zhuǎn)業(yè)績、沖擊行業(yè)排名所做的努力。

例如2021年，招商蛇口繼續(xù)采取激進拿地擴張的戰(zhàn)略。根據(jù)克而瑞發(fā)布的2021年1-2月中國房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值TOP100排行榜，招商蛇口前兩個月新增土地價值為171.3億元，排名第7，新增土地建面為89.2萬平方米，排名第24。

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剛剛我們說了招商蛇口一些“不好”的地方。然而，對于部分地產(chǎn)職場人而言，招商蛇口，又可能是最好的地方。

▲招商蛇口總部——深圳蛇口南海意庫，一個非常小資的地方。

說實話，招商蛇口可能是業(yè)界最有小資情調(diào)的房企了，其總部位于臨近海上世界的南海意庫，周邊有很多外國人出沒，附近有很多外國餐廳酒吧。朝九晚五，不怎么加班。

除此以外，招商蛇口的食堂飯菜還特別豐盛。據(jù)我所知，在招商，粉絲扇貝、瀨尿蝦、酸湯肥牛、沙姜雞等美食應(yīng)有盡有，一個月都吃食堂的話，不僅省下不少錢，還能長不少肉。

而在招商，業(yè)余時間活動也很多，比如招商家游（就是邀請你的家人來公司玩）、親情時光（每年邀請外派員工、新婚添丁員工和公司總經(jīng)理等領(lǐng)導(dǎo)們吃飯、搞活動、抽獎）、緣定招商（就是單身男女集體相親活動），此外，還有各種健身協(xié)會（足球籃球徒步瑜伽羽毛球等，招商提供免費場地）等等。

至于人才培養(yǎng)，目前招商培養(yǎng)分為兩個階段，一個階段是核心培養(yǎng)期，大約是入職后的3-4年，這3-4年里，會有定期的培訓(xùn)（入職“啟航”培訓(xùn)1個月左右，1年后進行“破浪”培訓(xùn)，3年后進行“馳行”培訓(xùn)），會有挑戰(zhàn)性任務(wù)，會有導(dǎo)師培養(yǎng)等，另一個階段是進階培養(yǎng)期，這個階段會將新航程分類，按照管理人才、專業(yè)人才、轉(zhuǎn)型先鋒三個方向進行培養(yǎng)，管理人才就是未來的領(lǐng)導(dǎo)層儲備，專業(yè)人才就是資深專家儲備，轉(zhuǎn)型先鋒就是之前的工作崗位不適合，會給你機會，選擇更適合自己的崗位進行鍛煉和培養(yǎng)。

最后至于薪酬福利方面，可以肯定地說，招商的平均薪酬，在國企范圍內(nèi)，與中海、金茂、越秀、華發(fā)一個層級，大約15-20萬以內(nèi)，雖然比不上保利、建發(fā)，但絕對比萬科、華潤、電建、首創(chuàng)、綠地、綠城、中鐵建的平均薪資要高，甩業(yè)內(nèi)低薪“楷?！比A僑城更是幾條街。

當(dāng)然，對于地產(chǎn)人而言，薪酬福利只是小CASE，能夠提供買房機會、公司內(nèi)部購房優(yōu)惠才是大頭。現(xiàn)在房企內(nèi)部都有跟投我就不說了，招商各個城市公司還經(jīng)常開展內(nèi)部購房活動，且員工有優(yōu)惠，很多樓盤的營銷活動都會讓員工第一時間知道，給員工提供上車機會.....加上招商的房子大多在一二線城市，地段位置都還行，所以，在招商上班，確實是比較爽的。