住宅用地能辦學(xué)嗎？科研用地能辦學(xué)嗎？工業(yè)用地能辦學(xué)嗎？民辦學(xué)校辦學(xué)是否必須使用教育用地？土地規(guī)劃用途與土地使用方式之間是什么關(guān)系？土地是興民之根本，是興國之基石，我國的土地管理制度也是錯綜復(fù)雜，到底民辦學(xué)校能夠使用哪些用途的土地進(jìn)行辦學(xué)呢，本文將對我國的土地管理政策與民辦學(xué)校（不含培訓(xùn)機(jī)構(gòu)）的用地政策進(jìn)行簡要分析，供各位讀者參考。根據(jù)《土地管理法》第四條的規(guī)定，我國實行土地用途管制制度，將土地用途分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地三大類。根據(jù)國家質(zhì)量監(jiān)督檢驗檢疫總局和國家標(biāo)準(zhǔn)化管理委員會制定的《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T 21010-2017），我國現(xiàn)行的土地利用現(xiàn)狀共分為十二個一級類和七十三個二級類，大家所熟知的教育用地、科研用地、餐飲用地、工業(yè)用地等均是來自于七十三個二級類中的分類。住建部發(fā)布的《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GB50137-2011）將城市建設(shè)用地共分為八大類、三十五中類和四十二小類，教育科研用地即屬于三十五中類中的一類。顧名思義，土地用途指的是土地的利用方式，土地的利用方式應(yīng)與其規(guī)劃用途相符。在土地使用過程中，土地規(guī)劃用途主要影響的是土地的利用方式與城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)的出讓年限。根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，使用土地的單位和個人必須嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地，即，教育用地用于教育建設(shè)、商業(yè)用地用于商業(yè)建設(shè)、工業(yè)用地用于工業(yè)建設(shè)等等。土地用途一經(jīng)確定，使用權(quán)人便不能隨意更改，根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，未按照土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)、利用土地的，市、縣人民政府土地管理部門應(yīng)當(dāng)予以糾正，并根據(jù)情節(jié)可以給予警告、罰款直至無償收回土地使用權(quán)的處罰。故而，對于土地使用者而言，土地的利用方式應(yīng)當(dāng)與所取得的土地用途相符。根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，不同用途的土地，其使用權(quán)出讓的最高年限也不相同，具體如下：（1）居住用地七十年；（2）工業(yè)用地五十年；（3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；（4）商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；（5）綜合或者其他用地五十年。需要提請注意的是，本處的年限為“最高”年限，如教育用地使用權(quán)的最高出讓年限為五十年，但在實踐中也可能出現(xiàn)三十年、二十年的情況。根據(jù)前述，土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照土地的用途進(jìn)行土地利用。但在實踐中也不乏因客觀情況需要變更土地用途的情況，根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，土地使用者變更土地用途的應(yīng)當(dāng)征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)，并重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，而后辦理登記。根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于鼓勵社會力量興辦教育促進(jìn)民辦教育健康發(fā)展的若干意見》之規(guī)定，民辦學(xué)校建設(shè)用地按科教用地管理。據(jù)此，民辦學(xué)校所使用的建設(shè)土地用途應(yīng)為科教用地、教育用地等。我國實行嚴(yán)格的土地管理制度，目前非教育用地辦學(xué)仍是缺少法律依據(jù)，但對于短期內(nèi)難以調(diào)整土地用途的民辦學(xué)校，實踐中亦有部分新的做法：根據(jù)《湖北省人民政府關(guān)于鼓勵社會力量興辦教育促進(jìn)民辦教育健康發(fā)展的實施意見》的規(guī)定，對于社會力量投資教育建設(shè)項目，利用閑置的廠房、醫(yī)院、學(xué)校、商業(yè)設(shè)施等存量土地和用房資源進(jìn)行整合改造后用于辦學(xué)的，五年內(nèi)可暫不辦理土地用途和使用權(quán)人變更手續(xù)。持續(xù)經(jīng)營滿五年后，經(jīng)批準(zhǔn)可采取協(xié)議出讓方式，辦理用地手續(xù)。即，在湖北省內(nèi)利用工業(yè)用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地、商業(yè)用地等進(jìn)行辦學(xué)的民辦學(xué)校，在設(shè)立的五年內(nèi)可以暫時不將上述土地的用途變更為教育用地。雖然上述湖北省的政策沒有最終突破土地使用方式與土地用途一致的規(guī)定，但其給予的五年緩沖期，在一定程度上亦可視為對部分特殊情況下非教育用地辦學(xué)的附期限許可。《關(guān)于促進(jìn)以創(chuàng)業(yè)帶動就業(yè)工作的指導(dǎo)意見》第二條第四項規(guī)定：“放寬市場準(zhǔn)入……按照法律、法規(guī)規(guī)定的條件、程序和合同約定允許創(chuàng)業(yè)者將家庭住所、租借房、臨時商業(yè)用房等作為創(chuàng)業(yè)經(jīng)營場所。”我國現(xiàn)行政策規(guī)定允許住宅在一定條件下用作商用，也即平時所說的“住改商”，“住改商”一般有兩個條件：一是相關(guān)法律、法規(guī)沒有禁止性規(guī)定；二是經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。“住改商”改變的是房屋使用方式，但不改變土地的用途，亦無需經(jīng)過土地用途調(diào)整的審批，是在滿足整體規(guī)劃的條件下進(jìn)行小幅度調(diào)整的創(chuàng)新性舉措。不過類似模式能否適用于民辦教育領(lǐng)域，目前仍未有政策規(guī)定……綜上，對于使用非教育用地辦學(xué)的民辦學(xué)校而言，目前的最佳選擇仍是盡快申請辦理土地用途調(diào)整手續(xù)，調(diào)整土地用途，確保辦學(xué)行為的合法合規(guī)性。來源：行初子規(guī)，作者：施令。文章轉(zhuǎn)自網(wǎng)絡(luò)，版權(quán)歸原作者及原發(fā)布單位所有。如涉及作品內(nèi)容、版權(quán)及其他問題，請及時與我們聯(lián)系，將立即更正或刪除相關(guān)內(nèi)容。 |
