5月28日，由億翰智庫、天武云算主辦的“2020中國上市房企百強(qiáng)發(fā)布會”以線上形式隆重召開。

此次峰會以“新邏輯 內(nèi)生力”為主題：新邏輯蘊(yùn)含新機(jī)遇，行業(yè)煥新內(nèi)在邏輯，企業(yè)認(rèn)清行業(yè)、認(rèn)清自己、做好自己，才能抓住行業(yè)新邏輯下的突圍機(jī)遇；內(nèi)生力孵化發(fā)展力，在當(dāng)前風(fēng)云變幻的時代大背景下找到自身定位，回歸內(nèi)生經(jīng)營需求，挖掘內(nèi)生發(fā)展動力。

從房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營角度來看，如何應(yīng)對行業(yè)邏輯的變化與競爭環(huán)境的升級？佳兆業(yè)集團(tuán)作為國內(nèi)大型投資集團(tuán)，目前持續(xù)推進(jìn)全國化布局，已覆蓋京津冀、粵港澳、長三角等多個極具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域。

佳兆業(yè)集團(tuán)控股首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家 劉策先生 發(fā)表主題演講：《盈利能力如何煉成——從利潤、杠桿驅(qū)動到周轉(zhuǎn)、管理紅利》。

以下由【品牌萬腦】整理演講精華，供大家學(xué)習(xí)參考。

房地產(chǎn)行業(yè)在過去20年應(yīng)該是走出了波瀾壯闊的“大牛市”，所有從事房地產(chǎn)行業(yè)的機(jī)構(gòu)也好個人也好都獲得了充足的收益，而且背后與整個房地產(chǎn)的高額利潤是分不開的。原來我們認(rèn)為房地產(chǎn)利潤之所以高，主要是毛利率高以及使用的財務(wù)杠桿，這是最關(guān)鍵的支撐?，F(xiàn)在我們認(rèn)為利潤、杠桿它對于房地產(chǎn)利潤的支撐、作用在逐步下降，而來周轉(zhuǎn)、管理紅利，它對利潤的支撐在逐步到來。接下來圍繞這些，給大家分享幾個數(shù)據(jù)。

首先我們來看房地產(chǎn)的凈資產(chǎn)收益率。幾年之前，萬科就提出這個行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入到了白銀時代，它背后的深層次的含義就是房企要在這個行業(yè)掙錢越來越難了，利潤比是越來越薄了。

但是今年我們將所有的A股和港股上市的房企10年到19年的平均凈資產(chǎn)收益率進(jìn)行統(tǒng)計分析，我們發(fā)現(xiàn)，從10年13年還是處于一個逐步上行的態(tài)勢，然后呢從14年到15年確確實實走入了萬科所謂的“白銀時代”利潤凈資產(chǎn)收益率的確是下滑的。

但是從15年開始其實到現(xiàn)在我們反而發(fā)現(xiàn)一個比較特殊的現(xiàn)象：房企的凈資產(chǎn)收益率其實是逐步上行的，特別在19年達(dá)到了史無前例的20.6%的最高值，這與萬科所謂的白銀時代的判斷是截然相反的。這個給我們很大的啟發(fā)，到底背后是一些什么樣的因素在驅(qū)動標(biāo)桿房企凈資產(chǎn)收益率創(chuàng)了歷史的新高呢？是利潤率提高了？還是杠桿提高了？抑或是其他什么原因呢？

我們從幾個維度來做一個分析。

第一個我們來看凈利潤率。凈利潤率從2010年一直到2016年其實凈利潤率，是在逐步下滑的，這與萬科所謂白銀時代的論斷是相符的；17年凈利潤率出現(xiàn)了一個大幅的上漲主要是受益于房價的上升；從17年到19年其實利潤率也是下滑的。連續(xù)下滑的凈利潤率無法解釋為什么凈資產(chǎn)收益率會創(chuàng)造歷史的新高。

與此同時，我們再來看驅(qū)動凈資產(chǎn)收益率的第二輛馬車就是財務(wù)杠桿水平。從杠桿上可以看到，從10年到18年其實整個房企的財務(wù)杠桿是在不斷提升的。從最起初的1.3提升到了2.2。隨著國家去杠桿政策的實施，到了19年出現(xiàn)大幅的下降從2.2直接下降到了1.7。

所以，這也不是19年房企凈資產(chǎn)收益率取得歷史新高的一個關(guān)鍵的原因。換句話說，在19年，房企的凈資產(chǎn)收益率創(chuàng)造了歷史新高，但是它的利潤率近幾年下滑的，杠桿水平在19年也是大幅下滑。

那么答案只能是驅(qū)動凈資產(chǎn)收益率的第三輛馬車——周轉(zhuǎn)。換句話說，房企19年凈資產(chǎn)收益率取得了歷史新高，它本質(zhì)上是房企內(nèi)生能力的體現(xiàn)，主要是提升了周轉(zhuǎn)、管理的效益。接下來我們可以看看，房企為什么這幾年在利潤率下滑、杠桿率下滑的基礎(chǔ)上反而取得了凈資產(chǎn)收益率歷史的新高？

我們認(rèn)為是三個方面的因素所導(dǎo)致。

所以，縮短開工時間、加快供貨轉(zhuǎn)化效率以及提升銷售去化速度已經(jīng)成為很多房企向周轉(zhuǎn)要效益，向管理要效益的幾個基本動作。也正因為這三段的轉(zhuǎn)化速度的提升，也推動著整個房地產(chǎn)在目前利潤率下滑，杠桿下降的行業(yè)趨勢下，它的凈資產(chǎn)收益率還能夠取得歷史的新高。

那么，接下來我認(rèn)為在這個基本的商業(yè)邏輯應(yīng)該是不變的，利潤率下滑的趨勢應(yīng)該是會持續(xù)，去杠桿也一直在路上，那房企要提高自身的資產(chǎn)收益率，唯有去提高它管理的效益，提高周轉(zhuǎn)的效益，從縮短開工時間、加快供貨轉(zhuǎn)化效率、提升銷售去化速度這幾個方面去綜合性的入手，加上產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化等一些動作，我相信會不斷地去提升管理的紅利，這個也是行業(yè)比較健康的一個發(fā)展模式。

房地產(chǎn)到了現(xiàn)在已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)擺脫了過往的靠天吃飯，這個時候真的是要靠自己的內(nèi)生能力，要靠自己的管理紅利，靠自己的真功夫了。