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而在房地產(chǎn)這樣的低頻、大宗交易行業(yè)，退貨換貨就不是那么簡單了， “ 買定離手 ” 是常態(tài)，因此絕少有購房者腦熱上頭。就開發(fā)商而言，東西好就是好，不好就是不好，市場就是最好的 “ 照妖鏡 ” 。
這不，向來“ 出一個火一個 ”的成都主城區(qū)，也有一個疑似 “ 賣不動 ” 的樓盤：五礦·西棠。 11月16日，我們在透明房產(chǎn)網(wǎng)查詢到：五礦西棠雅園1期（備案名）有8套房源“ 已售 ”，17套房源處于“ 擬定合同 ”狀態(tài)，加起來不過25套。算上系統(tǒng)可能存在的時間差，與上面的情況大致吻合。  △ 來源：透明房產(chǎn)網(wǎng)截圖“ 項(xiàng)目位于西3.5環(huán)的青羊新城，集成都深厚的歷史文化底蘊(yùn)與產(chǎn)業(yè)新城的蓬勃創(chuàng)新力于一體。五礦尊重這座城市的歷史與文化，力求將高端地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)與成都深厚的歷史文化底蘊(yùn)充分融合……于雙地鐵、多配套、雙學(xué)區(qū)等的優(yōu)越條件之上，打造屬于城西的詩意棲居和高端名片。 ”
那么到底咋回事呢？成都的購房者是不是不識貨哦？是時候做一回鑒 “ 房 ” 師，UP君現(xiàn)場實(shí)踩，為大家?guī)淼谝皇謭蟾?—— 或者說 “ 買家秀 ” ，看看被市場冷遇的五礦·西棠，究竟值不值。 賣家秀：全球500強(qiáng)背景，專注精品 買家秀：未入中國房企TOP200，有待觀望 吻合指數(shù)：★★★☆☆ 五礦地產(chǎn)發(fā)軔于1993年，說起來也快 “ 三十而立 ” 。但就是這家背景雄厚、履歷豐富的企業(yè)，表現(xiàn)卻不盡人意。
負(fù)重前行的五礦，將對市場的野心轉(zhuǎn)移到產(chǎn)品力上，推重 “ 精品戰(zhàn)略 ” 、 “ 以人為本 ” ，但似乎沒有得到購房者的理解。最近幾年，其旗下項(xiàng)目爆發(fā)維權(quán)，連誕生了九璽臺、晏山居等 “ 高端定制系 ” 的南京也不例外。 
第三，同為 “ 高端定制系 ” ，五礦西棠體量遠(yuǎn)不及九璽臺、晏山居，且容積率更高。烹小鮮難于治大城，這位蓉市“萌新”真能做出讓人信服的產(chǎn)品？心里有點(diǎn)小忐忑。 賣家秀：西金沙 買家秀：青羊新城 吻合指數(shù)：★★☆☆☆ 西貴是塊磚，哪里需要往哪搬。過去三環(huán)外借名 “ 外金沙 ” ，現(xiàn)在連3.5環(huán)也以 “ 西金沙 ” 自居。嚴(yán)格地講，五礦西棠與金沙并無地緣傳承關(guān)系，應(yīng)當(dāng)隸屬前幾年比較熱鬧的 “ 外光華 ” ，現(xiàn)在則劃入青羊新城范圍。  △ 五礦西棠圍擋在青羊新城“雙心兩軸、六廊多點(diǎn)”的總體結(jié)構(gòu)中，五礦西棠的位置也較為尷尬： “ 鵬瑞利商業(yè)中心 ” 與 “ 青羊總部經(jīng)濟(jì)基地 ” 中間地帶，屬于由成熟生活區(qū)向環(huán)城生態(tài)區(qū)的過渡段，自身成長性偏低，只能分享核心板塊輻射紅利。
金沙、浣花溪等正統(tǒng)“西貴”區(qū)域，貴就貴在教育、商業(yè)、生態(tài)等配套的高度集中。但從控制規(guī)劃圖中，我們看到五礦西棠周邊以產(chǎn)業(yè)和住宅類用地為主，缺少復(fù)合資源的集聚性。實(shí)際如何？下回分解。  △ 青羊區(qū)西部新城和環(huán)城生態(tài)區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃匯總圖
賣家秀：兩縱兩橫雙地鐵（站） 買家秀：自駕高峰時段擁堵，乘車須步行15分鐘 吻合指數(shù)：★★★☆☆ 就實(shí)地所見，五礦西棠周邊路網(wǎng)環(huán)繞不假，通勤效率就不敢恭維了。在非高峰時段，UP君遭遇的日月大道是這個樣子：
我們用百度地圖量得，項(xiàng)目與地鐵4號線中壩站步行距離約1.3公里，而經(jīng)過肉測，大約15分鐘才能走到。西南側(cè)的蔡橋站，則在1.7公里步行距離之外。
一般認(rèn)為距離超過1公里就算不得“地鐵盤”，這個稱號，恐怕還是中鐵西城、光華逸家更有底氣。 綜合看來，五礦西棠的便捷程度尚可，但與片區(qū) “ 優(yōu)等生 ” 存在差距。
賣家秀：大型綜合體環(huán)繞 買家秀：與區(qū)域商業(yè)中心距離超1公里，周邊商氣不足 吻合指數(shù)：★★★☆☆ 不得不說，外光華的商業(yè)起得真快：鵬瑞利青羊廣場，西環(huán)廣場，青羊萬達(dá)……密集到吃個豌雜面，都會犯選擇困難癥（凡爾賽微笑）。
夸張嗎？目前的確如此。距項(xiàng)目最近的大型綜合體中鐵西城·新天地，在1公里步行距離之外；鵬瑞利、西環(huán)廣場組成的區(qū)域商業(yè)中心距離1.4公里，青羊萬達(dá)更須走上2公里 ……
我們在項(xiàng)目方圓300米晃悠了下，拍了一些社區(qū)商業(yè)，大家感受下：
建材？快遞？修車？其實(shí)嚴(yán)格來講，大部分社區(qū)商業(yè)仍處在 “ 空窗期 ” ：
U1S1（有一說一），這里我們只是進(jìn)行客觀描述，未來隨著商圈外溢、項(xiàng)目周邊配套升級，現(xiàn)狀是否改觀尚未可知。
賣家秀：名校林立 買家秀：部分正讀與否待定，或與經(jīng)適房共同劃片 吻合指數(shù)：★★★★☆ 青羊?qū)嶒?yàn)中學(xué)（光華校區(qū)），升學(xué)對應(yīng)小學(xué)包括成都實(shí)驗(yàn)小學(xué)西區(qū)分校、成都實(shí)驗(yàn)小學(xué)明道分校，按往年情況來看，這兩所學(xué)校的劃片范圍都沒有包含五礦西棠。
樹德中學(xué)（光華校區(qū)），19年搖中率僅4%
如此看來，項(xiàng)目圍擋廣告中的描述詞 “ 近鄰 ” 可謂嚴(yán)謹(jǐn)。
不過幾乎能確定的是，16年開校的草堂小學(xué)（子美校區(qū)）可以正讀。
而在項(xiàng)目西側(cè)，泡桐樹小學(xué)（紅碾校區(qū)）和石室聯(lián)中（紅碾校區(qū)）正在修建。
但要提醒的是，由于地理上的鄰近性，五礦西棠很可能與周邊光華欣苑、光華碧鄰、光華尚居等小區(qū)共同劃片就讀。
資料顯示：光華欣苑為公安廳 “ 指標(biāo)房 ” ，當(dāng)年最低售價約4500元/㎡，光華碧鄰均為限價房或公租房，光華尚居則是經(jīng)濟(jì)適用房（17年最高限價3600元／㎡）。
關(guān)于樓盤品質(zhì)，UP君不做褒貶，但若同區(qū)劃片，不可否認(rèn)將對學(xué)校生源帶來一定影響，也間接削弱五礦西棠的教育 “ 含金量 ” 。
賣家秀：內(nèi)外皆公園 買家秀：變電站+加油站，周邊群租情況嚴(yán)重 吻合指數(shù)：★★☆☆☆ 內(nèi)景先不提，單論外環(huán)境，它是否真的達(dá)到 “ 公園級 ” ？我們是存疑的。
但國家《電磁輻射管理辦法》規(guī)定：100kv以上為電磁強(qiáng)輻射工程， “ 在集中使用大型電磁輻射設(shè)備或高頻設(shè)備周圍，不得修建居民住房 ” ，北京市甚至要求 “ 110kv地下高壓變電站工程項(xiàng)目，距離不得少于300米 ” 。雖然項(xiàng)目旁的變電站還達(dá)不到上述標(biāo)準(zhǔn)，仍要警惕風(fēng)險。
項(xiàng)目北側(cè)百米開外，有一個加油站。這樣的距離合乎規(guī)定，還會帶來一定便利性，不過從空氣污染和風(fēng)水角度來講，須得斟酌。
令人欣慰的是，一座涵蓋社區(qū)服務(wù)中心、綜合健身館、衛(wèi)生服務(wù)中心等的公服配套正在修建。
至于西面，除了兩所學(xué)校都還是荒地。當(dāng)然，這也證明區(qū)域存在一定可塑性。
還有一個不容忽視的問題：群租。周邊樓盤住戶流動性大、魚龍混雜，無疑是治安的潛在不穩(wěn)定因素。
綜上，UP君認(rèn)為五礦西棠的現(xiàn)有居住環(huán)境不比凱德風(fēng)尚、中鐵西城等外光華代表性樓盤，與金沙、光華等正統(tǒng)“西貴”板塊還是有些差距。
賣家秀：大圍合布局，百米間距 買家秀：真實(shí)樓間距5-80米 吻合指數(shù)：★★★☆☆ 事實(shí)上在城市建設(shè) “ 低密轉(zhuǎn)向 ” 后，成都新建小區(qū)基本都是圍合式布局，將之單獨(dú)拎出來作為賣點(diǎn)，難免闡釋過度。另外項(xiàng)目東面呈點(diǎn)狀布局，其實(shí)算不上嚴(yán)格意義上的 “ 大圍合 ” 。
經(jīng)UP 肉測，其西側(cè)兩棟樓間距在5-10米左右，幾乎達(dá)到 “ 握手樓 ” 程度。
前面提到的東側(cè)兩棟，真實(shí)間距約20-30米（34步左右）?？紤]到13-17層的總高度，靠南的3棟中低層不僅要面臨2棟的遮擋，還與對面的光華尚居存在對視問題。
綜合下來，五礦西棠相鄰樓間距約5-30米，最大間距不過80米左右（此為實(shí)地肉測，與真實(shí)情況可能不一致），與宣傳的 “ 近百米 ” 有一定出入。按這個 “ 只取最高分 ” 邏輯，只在某次診斷考試發(fā)揮出色，是否也能被清華北大直錄？
賣家秀：完美戶型，5M智能健康體系 買家秀：改善尚可，高端不足 吻合指數(shù)：★★★★☆ 先說戶型?？陀^地講，五礦西棠的兩個四房都做得不錯，算是比較成熟的產(chǎn)品，特別是陽臺，最大開間超過11米，在180㎡以下市場中稱得上 “ 爸爸級 ” 。 △ 五礦西棠戶型圖4、主臥緊鄰客廳，私密性受影響，且尺度偏小（143戶型開間僅3.6米）。隨便挑一個樓盤的同面積戶型，不僅主臥深居一端、動靜分區(qū)更好，開間也達(dá)到3.8米。
就樣板間呈現(xiàn)效果而言，色調(diào)搭配不錯，品味在線。
但就如一位朋友說的 —— “ 50萬以上的車，怎么選都好 ” ，到了這個價位，99%的樓盤都會在智能、健康領(lǐng)域有所側(cè)重，特別是疫情后，成都市面上不乏“綠色壕宅”，五礦西棠的科技光芒就稍顯暗淡了。
一句話總結(jié)：改善尚可，高端不足。無論戶型設(shè)計(jì)、裝修配置還是智能科技加成，項(xiàng)目都達(dá)到了首改乃至再改水準(zhǔn)，但受面積段和市場所限，離 “ 壕宅 ” 還有距離。
“價”不配位，為市場接受需要時間 同樣自信的還有價格。據(jù)統(tǒng)計(jì)，鏈家2012年至今總計(jì)成交30余萬套二手房，其中總價超過500萬的只有1300多套，占比千分之四。雖然產(chǎn)品力有不逮，五礦西棠在總價上已鎖定城市金字塔尖。
就算是跟近鄰比，同在外光華板塊，中鐵西城的洋房，凱德風(fēng)尚的躍層，未來的綠地新里城 …… 改善四房的選擇依然很多，總價有優(yōu)勢，地段、配套就目前來看似乎也略勝一籌。 △ 來源：貝殼網(wǎng)為市場教育后，五礦顯然已卸下驕傲：久違的車體廣告，讓UP君夢回 “ 買房送奧迪 ” 的2008年。 問題在于那些持幣上觀的購房者：他們等得起嗎？ |
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