導(dǎo)語：十年前，房企就提出多元化轉(zhuǎn)型。隨著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的熱度提升，從“房地產(chǎn)開發(fā)商”轉(zhuǎn)型為“城市運(yùn)營商”成為多數(shù)房企的選擇。

業(yè)內(nèi)常言：做住宅的是高中生，做商業(yè)地產(chǎn)的是大學(xué)生，做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的是研究生。搶占高段位的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的蛋糕是不容易的，從實(shí)際情況看，有成功項(xiàng)目如星河world、碧桂園潼湖科技小鎮(zhèn)，也有失敗項(xiàng)目如萬科美銘科技園。

目前，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)目前是紅海也是藍(lán)海。紅海是因?yàn)橛刑嗟膫鹘y(tǒng)地產(chǎn)商、實(shí)業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。藍(lán)海是隨著片區(qū)未來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，如粵港澳大灣區(qū)，城市的轉(zhuǎn)型升級(jí)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整優(yōu)化，也存在對產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)的訴求和空間需求。

對于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商來說，“新基建”也帶來了一個(gè)明顯的機(jī)遇。快速順應(yīng)“新基建”的發(fā)展趨勢，尋找到新時(shí)期的定位，是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營者必須思考的問題。

是一戰(zhàn)成名還是折戟沉沙？要做到“取勢明道優(yōu)術(shù)”。

作者/ 小博君

出品/ 博志成地產(chǎn)觀

多家房企成“黑馬”

“從增長角度或者量的角度來看，中國房地產(chǎn)的總體增長在十四五期間可能會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn)?！?/span>

10月25日在“經(jīng)濟(jì)學(xué)家圈展望論壇 ”上，中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛表示，這種拐點(diǎn)的出現(xiàn)，一定會(huì)倒逼開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)開發(fā)以外的產(chǎn)業(yè)，實(shí)際上這些產(chǎn)業(yè)還非常多，比如舊房改造，小區(qū)房地產(chǎn)服務(wù)，智能房地產(chǎn)家居等領(lǐng)域。

扶持實(shí)體經(jīng)濟(jì)，防止脫實(shí)向虛，是國家一直矢志不渝在做的事情，而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，是實(shí)體經(jīng)濟(jì)的重要載體。

從2003年至今，已然崛起了一批以產(chǎn)業(yè)為依托，地產(chǎn)為載體，實(shí)現(xiàn)土地的整體開發(fā)與運(yùn)營的產(chǎn)業(yè)生態(tài)運(yùn)營商。

華夏幸福、招商蛇口、張江高科，均是多年來國內(nèi)產(chǎn)城發(fā)展運(yùn)營的標(biāo)桿性企業(yè)。

華夏幸福作為國內(nèi)領(lǐng)先的產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營商拔得頭籌，足以看出其在產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)上卓越的運(yùn)營表現(xiàn)，特別是在以產(chǎn)業(yè)優(yōu)先推動(dòng)區(qū)域高質(zhì)量發(fā)展方面業(yè)績優(yōu)秀。今年，華夏幸福計(jì)劃總投資105.8億元的亞瑟醫(yī)藥高端藥物研發(fā)及產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目落戶南湖產(chǎn)業(yè)新城，達(dá)產(chǎn)后預(yù)計(jì)年收入80億元。

金地董事長凌克表示，“孵化一家公司或者一個(gè)產(chǎn)業(yè)的能力，才是做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的終極能力。”

對房企來說，目前發(fā)展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)主要有三種類型：開發(fā)性PPP模式、產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)的模式（本質(zhì)是產(chǎn)業(yè)勾地模式）、產(chǎn)業(yè)科技園區(qū)模式。

但不論是哪種模式，要想做好，核心還是能夠做好產(chǎn)業(yè)。

用IP制造“頂級(jí)流量”
進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的“窄門”

以當(dāng)前行業(yè)結(jié)構(gòu)來看，大消費(fèi)產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)項(xiàng)目的商業(yè)結(jié)合邏輯更加清晰，文創(chuàng)、游樂、健康、影視、文娛、體育、教育、科技等內(nèi)容IP的空間化實(shí)踐已得到眾多案例驗(yàn)證。

2019年，對雅居樂地產(chǎn)而言有著里程碑式的意義。今年是雅居樂成立的27周年，也是雅居樂地產(chǎn)首進(jìn)北京的第一年，更距離雅居樂地產(chǎn)首次提出“第二人生”理念已正好10年。

10年間，雅居樂地產(chǎn)在全新機(jī)遇下引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新，如今其文旅板塊，已經(jīng)從旅游地產(chǎn)的傳統(tǒng)思維向全面的文化旅游產(chǎn)業(yè)升級(jí)，形成“文旅+產(chǎn)業(yè)”的產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈模式，并正式升級(jí)為“文旅產(chǎn)業(yè)”。

文旅升級(jí)的背后，是雅居樂地產(chǎn)對文旅產(chǎn)業(yè)更深層的思考——于個(gè)體，其提供更好的精神棲息地，打造更好的第二人生；于集體，雅居樂地產(chǎn)希望助力區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提升當(dāng)?shù)爻鞘姓w形象和社會(huì)發(fā)展。

中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)有40年歷史，其“封閉式操盤、平臺(tái)化運(yùn)作、資本化助力、閉環(huán)性平衡”的片區(qū)綜合開發(fā)模式，在中國城鎮(zhèn)化和產(chǎn)業(yè)化仍有巨大空間的前提下，是利于行業(yè)發(fā)展的商業(yè)模式。

2020年新冠疫情來襲，地產(chǎn)行業(yè)也遭受重創(chuàng)。房企現(xiàn)金流收緊，投資決策更加慎重。這些對房企的產(chǎn)業(yè)布局策略也提出了更高的要求。

如何找出通往產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的“窄門”？聯(lián)科智慧城投資集團(tuán)副總裁袁建功認(rèn)為，這個(gè)過程需要很強(qiáng)有力的前期產(chǎn)業(yè)定位，后期的產(chǎn)業(yè)招商和運(yùn)營的邏輯去實(shí)現(xiàn)。

沒有運(yùn)營的內(nèi)涵和資本的助力，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)就很難走得長遠(yuǎn)，走得健康，很難去體現(xiàn)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)這種根本屬性。

未來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的重要趨勢必然是從開發(fā)到運(yùn)營、從增量到存量、從載體到服務(wù)，最終走上一條“真功夫+產(chǎn)業(yè)IP+資本”相結(jié)合共生共贏的道路。

住宅地產(chǎn)講究的是短、平、快，而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)講究的是深耕和久久為功。如何練就真身，唯有堅(jiān)韌、堅(jiān)持、堅(jiān)守。如何功成出山，唯有專注、專心、專業(yè)。

“新基建”大勢所趨
IDC會(huì)成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的“新寵”嗎？

隨著“新基建”風(fēng)口到來，大多數(shù)運(yùn)營商在經(jīng)歷了前期的規(guī)模擴(kuò)張后，開始更多布局新興產(chǎn)業(yè)，緊跟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整機(jī)遇。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)承載了我國大部分科技企業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)總部，并擁有大量創(chuàng)新載體和先進(jìn)產(chǎn)業(yè)集群。疫情之后，業(yè)內(nèi)認(rèn)為園區(qū)將有望成為“新基建”浪潮中的排頭兵。

目前，新基建范圍已經(jīng)延展到特高壓、城際高鐵及軌道、新能源汽車充電樁、大數(shù)據(jù)中心、5G、人工智能、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)等相對獨(dú)立的7個(gè)領(lǐng)域，涉及到通信、電力、交通、數(shù)字等多個(gè)社會(huì)民生重點(diǎn)行業(yè)。

被稱為新基建“數(shù)字地產(chǎn)”的IDC（Internet Data Center），是一種高度專業(yè)化的物業(yè)類型。

IDC本質(zhì)上是數(shù)字時(shí)代的地產(chǎn)行業(yè)，通過向金融、IT等行業(yè)客戶租售機(jī)柜、提供運(yùn)維服務(wù)獲取租金回報(bào)，類似于“商業(yè)地產(chǎn)的服務(wù)模式”。

從IDC房地產(chǎn)屬性來看，數(shù)據(jù)中心需要取得相關(guān)土地使用權(quán)力、建設(shè)廠房以及購置機(jī)柜、電力設(shè)備、空調(diào)等基礎(chǔ)設(shè)備。從數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)而言，數(shù)據(jù)中心的運(yùn)營包括電信資源本身運(yùn)營與電信資源相關(guān)的設(shè)備提供和服務(wù)等。

根據(jù)賽迪數(shù)據(jù)顯示，2019年中國數(shù)據(jù)中心的數(shù)量大約為7.4萬個(gè)，占整個(gè)全球的數(shù)據(jù)中心總量23%。當(dāng)前，我國數(shù)據(jù)中心機(jī)架數(shù)量達(dá)到227萬架，據(jù)測算到2025年，若要完全滿足中國數(shù)據(jù)中心的增長，需要430萬個(gè)互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)中心（IDC）機(jī)柜。

作為“數(shù)字時(shí)代的地產(chǎn)行業(yè)”，數(shù)字地產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)性、稀缺性獲得市場廣泛關(guān)注。

“今年產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展較為迅猛，加上數(shù)字時(shí)代迅速來臨，數(shù)據(jù)中心（IDC）成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資新風(fēng)口?！比涨埃拙悠髽I(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱對中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者表示，以數(shù)據(jù)中心為代表的數(shù)字地產(chǎn)以其現(xiàn)金流入相對穩(wěn)定，長期回報(bào)率較高而受到資本青睞。

對于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商來說，“新基建”帶來了一個(gè)明顯的機(jī)遇。在未來，國家將大力推動(dòng)新基建投資，以及相關(guān)的產(chǎn)業(yè)升級(jí)，這必然會(huì)增加產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資的資源供給與流動(dòng)性。

快速順應(yīng)“新基建”的發(fā)展趨勢，尋找到新時(shí)期的定位，是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營者必須思考的問題。

運(yùn)營商產(chǎn)業(yè)定位強(qiáng)化頂層設(shè)計(jì)能力，緊跟產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢，在招商方面發(fā)力智慧招商、云招商，強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈建設(shè)，在產(chǎn)業(yè)培育方面強(qiáng)化園區(qū)服務(wù)體系，精準(zhǔn)對接企業(yè)多元化需求。

（1）知識(shí)儲(chǔ)備；
（2）思維儲(chǔ)備；

（3）對標(biāo)研究；

（4）種子團(tuán)隊(duì)組建；

（5）組建外部產(chǎn)業(yè)資源圈。

小型企業(yè)在進(jìn)入泛地產(chǎn)領(lǐng)域之前，應(yīng)至少提前兩年著手進(jìn)行準(zhǔn)備，包括思維儲(chǔ)備，知識(shí)儲(chǔ)備。很多從住宅進(jìn)入泛地產(chǎn)領(lǐng)域失敗案例原因就在于準(zhǔn)備不足，用做住宅的方法與思路做泛地產(chǎn)。因此老板、核心團(tuán)隊(duì)包括投拓團(tuán)隊(duì)、融資團(tuán)隊(duì)需要提前接觸泛地產(chǎn)知識(shí)，為進(jìn)入泛地產(chǎn)領(lǐng)域做好充足準(zhǔn)備。

在對標(biāo)學(xué)習(xí)成功案例經(jīng)驗(yàn)的同時(shí)，也應(yīng)內(nèi)外結(jié)合，發(fā)育一個(gè)小小的種子團(tuán)隊(duì)，帶領(lǐng)大家思考學(xué)習(xí)相關(guān)知識(shí)。

此外，因?yàn)楠?dú)自發(fā)育泛地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)周期過長，利用他人的產(chǎn)業(yè)資源是一條捷徑，因此應(yīng)開始著手組建外部產(chǎn)業(yè)資源圈。

中小型企業(yè)：100億-500億

（1）泛地產(chǎn)單項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營；

（2）探索、沉淀泛地產(chǎn)單項(xiàng)目的運(yùn)營模式并標(biāo)準(zhǔn)化；

（3）泛地產(chǎn)核心團(tuán)隊(duì)初步形成；

（4）通過項(xiàng)目運(yùn)作整合或發(fā)育部分產(chǎn)業(yè)資源。

本階段企業(yè)可用單個(gè)泛地產(chǎn)項(xiàng)目做嘗試，從中探索沉淀出相關(guān)泛地產(chǎn)運(yùn)營模式，使其標(biāo)準(zhǔn)化，為今后的其他泛地產(chǎn)項(xiàng)目做準(zhǔn)備。

初步形成泛地產(chǎn)核心團(tuán)隊(duì)，通過項(xiàng)目運(yùn)作整合或發(fā)育部分產(chǎn)業(yè)資源，使上一階段確立的產(chǎn)業(yè)外部朋友圈得以擴(kuò)張深化。

中型企業(yè)：500億-1000億

（1）形成多產(chǎn)業(yè)協(xié)同的生態(tài)系統(tǒng)（產(chǎn)業(yè)生態(tài)、商業(yè)模式、盈利模式）；

（2）形成泛地產(chǎn)業(yè)務(wù)領(lǐng)域的機(jī)制、體系、團(tuán)隊(duì)；

（3）產(chǎn)業(yè)資源整合或自主發(fā)育成熟；

（3）尋求、建設(shè)產(chǎn)業(yè)生態(tài)的資本平臺(tái)（IPO、產(chǎn)業(yè)基金，并購基金等）。

本階段企業(yè)可以把住宅以外泛地產(chǎn)領(lǐng)域產(chǎn)業(yè)上升為企業(yè)第二戰(zhàn)略增長點(diǎn)，甚至可以與住宅產(chǎn)業(yè)并重，使其成為重要的戰(zhàn)略方向，全面發(fā)力，在產(chǎn)業(yè)生態(tài)、商業(yè)模式、盈利模式方面形成多產(chǎn)業(yè)協(xié)同的生態(tài)系統(tǒng)。

建立泛地產(chǎn)業(yè)務(wù)領(lǐng)域的機(jī)制、體系、團(tuán)隊(duì)，甚至在不同新產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)板塊成立獨(dú)立子集團(tuán)，用資本撬動(dòng)鏈接。

產(chǎn)業(yè)資源整合或自主發(fā)育成熟，著力提高泛地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的成熟度、掌控力、品牌價(jià)值與客戶吸引力。

尋求、建設(shè)產(chǎn)業(yè)生態(tài)的資本平臺(tái)，如IPO，或與政府及其他公司合作成立產(chǎn)業(yè)基金，并購基金等。

大型企業(yè)：1000億以上

（1）確立泛地產(chǎn)業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略地位；

（2）泛地產(chǎn)領(lǐng)域形成競爭優(yōu)勢。

房企要走出一直以來的舒適圈，重新熟悉產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的市場，搭建合適的商業(yè)模式，創(chuàng)造新的業(yè)務(wù)增長點(diǎn)。

思維決定行為，轉(zhuǎn)型固然難，走出來，在泛地產(chǎn)領(lǐng)域形成競爭優(yōu)勢，使泛地產(chǎn)領(lǐng)域的業(yè)務(wù)成為未來確保企業(yè)基業(yè)長青持續(xù)經(jīng)營的核心競爭力與IP。