2017年被視為“新零售元年”，也是中國商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型關(guān)鍵的一年。

文 | 頭條君（Dtoutiao）

這一年，行業(yè)巨頭們已開始緊鑼密鼓地進行布局：阿里私有化銀泰翻開了收購新篇，凱德、太古、華潤等旗下明星購物中心集結(jié)入市，麥當勞與中海、恒大、碧桂園牽手推動“（商業(yè)）地產(chǎn)+”熱潮……

這一年，商業(yè)江湖的“人來人往”，大家都按捺不住，該轉(zhuǎn)型的轉(zhuǎn)型，該跟風的跟風。但顯然，線上線下加速融合、渠道下沉以及“跨界+場景式”混搭的體驗式商業(yè)已成為當下的發(fā)展趨勢。

這一年，表面上看起來熱熱鬧鬧的新零售向死而生，關(guān)店浪潮中有“逆襲軍”崛起，傳統(tǒng)零售低迷卻孕育出新物種，他們一同吹響了新零售元年的號角。

對此，贏商網(wǎng)獨家梳理“2017年度中國商業(yè)地產(chǎn)十大關(guān)鍵詞”，并邀請同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉、易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進、亞太商業(yè)不動產(chǎn)學院院長朱凌波、高力國際研究及咨詢部董事陳厚橋、正見品牌顧問創(chuàng)始合伙人林一凡、漢博總裁助理兼商業(yè)研究院院長張海勇進行專業(yè)解讀。

概述——

高手云集的商業(yè)地產(chǎn)江湖，購物中心無疑是馳騁其中最好的名片。2017年的商業(yè)地產(chǎn)圈中，正可謂明星購物中心大集結(jié)。

凱德在4月底吹響來福士入市“三連奏”（杭州、上海長寧與深圳）；等待15年之久，上海興業(yè)太古匯終在5月4日預開業(yè)，引爆魔都；而9月27日開業(yè)的華潤萬象天地和10月30日壹方城則讓外界感知了何為“深圳速度”…… 

“這只是時間上的偶然？還是必然趨勢？”面對著如此盛況，市場不禁向其拋出了這樣的思考。

點評——

張宏偉：從這些項目的城市分布來看，集中開業(yè)有著一定的必然性。因為基本都落地在一些核心城市包括一線城市或是強二線城市，且位于這些城市的核心區(qū)域、CBD或是城市副中心，城市的價值決定了企業(yè)必然會通過各種方式（拿地、收購等）去拓展區(qū)域的市場份額。

至于有的項目等待時間較長，那可能是因為前期市場不太成熟，而現(xiàn)在市場情況已基本成熟，開業(yè)也就成了必然趨勢。

嚴躍進：此類項目紛紛落地，再次證明了一點，即一二線城市將依然成為未來購物中心投資的熱點，所以項目的供應規(guī)模繼續(xù)加大，同時也有助于促進相關(guān)區(qū)域市場商業(yè)消費中心的形成。其發(fā)展也和城市消費經(jīng)濟持續(xù)擴大和升級的態(tài)勢有關(guān)。

概述——

“適者生存”的自然法則，放之四海而皆準。2017年的商業(yè)地產(chǎn)圈“大魚吃小魚”的故事輪番上演，排在TOP1的當屬萬達、富力與融創(chuàng)的“世紀大交易”，而阿里巴巴成功私有化銀泰商業(yè)，則是新零售元年發(fā)生的收購新篇。

當然，進入內(nèi)陸的外（港）資企業(yè)中，凱德先后拿下上海國正中心、廣州樂峰廣場當屬典型，畢竟“賣賣賣”似乎更符合其他伙伴的調(diào)性。

收購潮涌，隨之而來的是行業(yè)的重新洗牌，這也就有了萬科新當家郁亮的高調(diào)喊話，“目前（萬科商業(yè)）排在第三位，目標是往第一第二來發(fā)展的?！?/span>

“誰是老大？”之爭外，整個商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的“兩極分化”趨勢愈加明顯。當萬達、新城控股、龍湖還在瘋狂搶占商業(yè)地盤的同時，亦有類似寶龍這樣的“漫行者”。

點評——

張宏偉：目前全國商業(yè)地產(chǎn)整體還是面臨著同質(zhì)化過剩的現(xiàn)象，必然需要經(jīng)歷一個優(yōu)勝劣汰的過程。好的企業(yè)被留下來，不好的企業(yè)被淘汰掉。為應對困境，發(fā)展不好的企業(yè)必然要出售一些項目或其他資產(chǎn)包，這也就造成整個市場格局不斷洗牌，并重新排位。

這種關(guān)鍵情況下，每個類型的企業(yè)要找到自己的站位，特別是龍頭商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，包括內(nèi)資的萬達、萬科或是外資的凱德等等，都會爭取機會搶占更多的核心城市份額。未來一段時間，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的收并購現(xiàn)象會繼續(xù)增多。

嚴躍進：收購潮背后實際上體現(xiàn)了當前此類房企較好的投資心態(tài)，或者說對于商業(yè)地產(chǎn)繼續(xù)看好。但不同的企業(yè)策略的著眼點是不同的，更多的是圍繞“新零售”的概念進行，這其實也說明商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)不斷做調(diào)整。

類似調(diào)整有部分是出于焦慮的心態(tài)，有部分則和此類地產(chǎn)企業(yè)較為敏銳的投資眼光有關(guān)。

概述——

面對商業(yè)地產(chǎn)供給過剩、同質(zhì)化競爭的困境，一些企業(yè)開始積極探索將成熟的商業(yè)物業(yè)進行資產(chǎn)化管理。

因此，業(yè)內(nèi)有種說法認為，商業(yè)地產(chǎn)如果不打通金融就沒出路。而2017年商業(yè)地產(chǎn)商們在“資產(chǎn)證券化”上的一系列探索和試驗，無疑佐證了上述論點。

深圳益田假日廣場資產(chǎn)支持專項計劃（ABS）成立，成為2017年首個資產(chǎn)證券化商業(yè)項目；

家居巨頭紅星美凱龍擬將兩間購物商場證券化，并在中國發(fā)起類REITS計劃；印力首單CMBS（商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券）“中金-印力深國投廣場信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項計劃”發(fā)起設立；國內(nèi)首單社區(qū)商業(yè)類REITs“中聯(lián)東吳-新建元鄰里中心資產(chǎn)支持專項計劃”（下稱“鄰里中心REITs”）在上交所獲批……

點評——

張宏偉：無論國內(nèi)國外，自持物業(yè)（商業(yè)物業(yè)、綜合體、寫字樓、公寓）資產(chǎn)證券化都是一個大的趨勢，但中國現(xiàn)在才剛剛開始探索。

另外，資產(chǎn)證券化為自持物業(yè)提供了一個退出通道，尤其是購物中心，還是很多企業(yè)愿意用資本的力量去推動整個市場格局的變化。長遠來看，資產(chǎn)證券化作用會越來越明顯，對市場格局的改變也會越來越明顯。

嚴躍進：證券化依然是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的基礎，尤其是這兩年金融創(chuàng)新節(jié)奏加快，商業(yè)地產(chǎn)積極進行租金證券化等，都符合時代發(fā)展潮流，也是商業(yè)地產(chǎn)融資的一種很好的策略。

另外一些大城市商業(yè)地產(chǎn)項目未來也加快了轉(zhuǎn)型升級，若是升級成功那么租金收益前景較好，這個時候在證券化方面的過程就會更加順利。

概述——

曾幾何時，“互聯(lián)網(wǎng)+”作為網(wǎng)紅詞匯登上各大媒體頭條。但縱觀2017年商業(yè)地產(chǎn)圈，最熱門的組合當屬“（商業(yè)）地產(chǎn)+”。

商業(yè)地產(chǎn)+IT：這個組合中，不僅能看全球首家小米旗艦店與“輕奢”范的深圳萬象天地的朋友圈合照，還能看到恒大+蘇寧、華潤+小米的身影，亦有萬達+小米、銀泰+阿里留下的腳印。

（商業(yè)）地產(chǎn)+品牌商（麥當勞）：麥當勞一年內(nèi)三度出拳，挽起了中海、恒大、碧桂園的手，唱起了“好朋友之歌”。

（商業(yè)）地產(chǎn)+電影：華潤置地宣布成立“華潤影業(yè)”未來五年要開業(yè)40+家自營影院。而僅在深圳，目前已成立專門影院管理公司的開發(fā)商達7家，包括佳兆業(yè)、海岸集團、星河、益田、泰禾、寶能以及新進場的華潤置地。

點評——

張宏偉：從商業(yè)地產(chǎn)本質(zhì)而言，其就是一個空盒子，不產(chǎn)生任何具體特別價值（除了地段價值外），而價值來自于具體內(nèi)容，看它是做零售、電影、兒童樂園、聯(lián)合辦公還是其他主題。

不同的內(nèi)容賦予了商業(yè)地產(chǎn)不一樣的價值與投資回報，這也就出現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)與不同主體間合作的探索和嘗試，看哪種模式可能更合適當下市場需求與趨勢，看哪種模式的投資回報更合理。

未來，“商業(yè)地產(chǎn)+”肯定是趨勢。因為只要賦予商業(yè)地產(chǎn)更多樣的具體內(nèi)容，才能更好地應對同質(zhì)化競爭，也能更多釋放商業(yè)項目的價值。

嚴躍進：要想真正造勢，實際上就需要取長補短，尤其是當前商業(yè)零售和商業(yè)地產(chǎn)等界限不斷模糊，再考慮到文化旅游等需求，實際上都會有各類新的創(chuàng)新點，所以對于類似的企業(yè)聯(lián)合進行項目開發(fā)具有較為積極的作用。

另外，無聯(lián)合就沒創(chuàng)新，類似商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)跨界進行合作，也有助于培育新的業(yè)態(tài)。

概述——

鐵打的營盤，流水的兵。人來人往的商業(yè)地產(chǎn)江湖，人事變動是行業(yè)的常態(tài)，2017年也不例外。

原保利地產(chǎn)集團副總經(jīng)理余英（“余老大”）告別保利時代轉(zhuǎn)身寶能；碧桂園前CFO吳建斌、前聯(lián)席總裁朱榮斌雙雙加入陽光城；原龍湖集團副總裁袁春袁春正式加盟鴻坤；原紅星商業(yè)總裁李嘉重返萬達商管……

全統(tǒng)計數(shù)據(jù)，今年截至12月中旬，至少有130余位房企高管發(fā)生職位變動，至少有69位高管離職，其中至少12位總裁級高管離職。

他們，或是詩意轉(zhuǎn)身，或是回歸舊巢，抑或是黯然離場。但各自帶著新夢想重新出發(fā)，只不過等待他們的下一站依舊是段冒險之旅。

點評——

張宏偉：從時間上來講，年底年初出現(xiàn)人流流動很正常。另外，對整個行業(yè)來說，高管們的流動無疑是提升了專業(yè)水平，這可能好還是一個利好。

對企業(yè)而言，人員流動將有利于其未來布局。不管是新的城市落地、項目招商運營以及內(nèi)容選擇，都需要不同專業(yè)背景的人才來操作。

另外，出現(xiàn)高管的大量流動的另一原因可能是整個市場同質(zhì)化競爭激烈，壓力大。當高管們做了很多嘗試后卻無法實現(xiàn)預期目標，并影響企業(yè)經(jīng)營業(yè)績，他們的收入必然會受到一定的影響。

嚴躍進：商業(yè)地產(chǎn)競爭依然激烈，人才的流動規(guī)模較大，尤其是商業(yè)地產(chǎn)當前力爭上游的追趕態(tài)勢很明顯，所以都會帶來商業(yè)管理資源的流動。

此類流動，也會鞭策各大企業(yè)夯實管理基礎和能力，防范人才流失。對于新引入管理資源的企業(yè)來說，在商業(yè)業(yè)態(tài)更新等方面會有更大的表現(xiàn)和戰(zhàn)略。

概述——

2017年被視為“新零售元年”，其核心為“線上線下與物流的結(jié)合”，因此線上線下融合的全渠道經(jīng)營成為企業(yè)在新零售背景下的行業(yè)共識。

一方面，阿里、騰訊、京東等互聯(lián)網(wǎng)巨頭開始大規(guī)模向線下滲透，線上線下融合更為緊密；另一方面，以沃爾瑪為代表的傳統(tǒng)線下零售商，也不斷打破原有的框架擴大線上業(yè)務，加碼全渠道經(jīng)營。

不置可否，線上線下融合的全渠道運營成為了新零售元年的首選打法。

點評——

朱凌波：新零售不是由零售界人士率先提出，有業(yè)內(nèi)人士說這是零售界的悲哀！我認為恰恰相反——因為新零售的本質(zhì)是互聯(lián)網(wǎng)+，一個傳統(tǒng)（實體）行業(yè)的變革和顛覆一定是來自外部的新生力量。

陳厚橋：電商快速發(fā)展對實體零售造成了巨大影響，但并不能彼此消滅，東風西風此消彼長，最后一定會達到某種平衡，這個“新零售元年”代表著線上、線下的某個時點的一定平衡。

概述——

當舊的生態(tài)關(guān)系無以為繼時，新生事物必將誕生，2017年在商業(yè)的各個領(lǐng)域都誕生了新物種。

除了在去年線上線下融合的盒馬鮮生，包括“超市+餐飲”的超級物種、美團掌魚生鮮、京東7fresh，茶+軟歐包的奈雪の茶，天虹的COOL+、Discovery等系列，無人便利店、迷你健身房、迷你KTV等……

這些新物種本質(zhì)上都是讓消費者“想要就要，馬上就要”，成為某個領(lǐng)域的獨角獸。

點評——

林一凡：“新物種”是一個混血兒，它汲取傳統(tǒng)零售和互聯(lián)網(wǎng)零售在消費習慣、場景體驗、服務模式、物流系統(tǒng)、支付系統(tǒng)等方面的優(yōu)勢。使得線上、線下零售打通、提升用戶體驗使得零售產(chǎn)業(yè)煥發(fā)新動力。

這些“新物種”的出現(xiàn)，可以視為中國零售業(yè)開啟下半場的里程碑。

張海勇：所有的創(chuàng)造，都來自于禁錮的解除，新物種是創(chuàng)造的產(chǎn)物，也是進化的產(chǎn)物。商業(yè)新物種，來自于社會關(guān)系以及商業(yè)技術(shù)環(huán)境所帶來的包容、開放和建立全新的連接。而它的本質(zhì)，則是對人的生活方式的承載、認知和重塑，而新物種的商業(yè)邏輯與內(nèi)涵，則是全新體驗的場景塑造。

概述——

回顧2017年，國內(nèi)實體零售行業(yè)在競爭激烈且消費環(huán)境不景氣的情況下，出現(xiàn)了關(guān)店潮與“逆襲軍”的冰火兩重天的現(xiàn)象。

一面是傳統(tǒng)零售業(yè)的哀鴻遍野：沃爾瑪、樂天、永輝、高鑫、步步高、三江購物、紅旗連鎖、聯(lián)華超市等外資企業(yè)和本土企業(yè)半年時間累計關(guān)閉350多家門店。

而另一面，新零售業(yè)態(tài)一路高歌猛進：阿里巴巴無人超市試水門店“淘咖啡”，盒馬鮮生推出旗下便利店品牌“F2 （fast&fresh）”，24小時全自助智能便利店的代表“繽果盒子”，以及永輝超市應變而生的“超級物種”等優(yōu)勢漸顯。

點評——

張海勇：說傳統(tǒng)零售遭受毀滅性打擊，但是它真的毀滅了嗎？關(guān)店潮頻發(fā)，那是不是意味著實體店將不復存在？

當然不是。不過，說明了兩個問題：其一，都是隨著社會生態(tài)以及認知、商業(yè)環(huán)境等的改變而不斷的進化，越來越精細，越來越混搭，越來越快速的貼近你的生活需求，比如盒馬鮮生、羅森便利店；其二，倒掉很好，除了自身反思，還有行業(yè)汰舊所帶來的機遇。

林一凡：面對具有互聯(lián)網(wǎng)基因的新零售，這場線下零售與線上零售的生死對決最終以線下零售業(yè)的落敗而告終。然而不可否認的是，所謂新零售仍然是建立在傳統(tǒng)線下零售基礎之上的零售業(yè)態(tài)。傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)并非死亡，而是以“新零售”的姿態(tài)和體征重獲新生，這種“劫后重生”很讓人期待。

概述——

無論是線上電商，還是線下零售，都離不開商業(yè)的本質(zhì)，即足夠多的用戶和消費場景。今年，通過跨界+場景混搭構(gòu)建與消費者共有的“耦合點”，將相關(guān)的場景因素有機粘合起來，組合成商業(yè)地產(chǎn)的引流利器。

比如南京德基廣場就開了一層美術(shù)館，掀起商業(yè)+藝術(shù)的跨界新潮流，消費者可以在攘攘紅塵的奢侈品商場里穿越到到文藝清新的體驗中去。

諸如肯德基跨界美妝產(chǎn)品、文創(chuàng)領(lǐng)域，歐舒丹開出護膚品專柜與咖啡店合二為一的全新店鋪，阿里巴巴影業(yè)集團聯(lián)合The Pokémon Company在杭州城西銀泰城舉辦“精靈寶可夢嘉年華”等各類場景跨界混搭，正成為實體商業(yè)發(fā)展的趨勢和逆襲的標簽。

點評——

朱凌波：跨界無疑是創(chuàng)新的最大尺度和業(yè)態(tài)再造，購物中心其實就是一個容器和空間，具有無限的包容性和實驗性，去滿足和開創(chuàng)嶄新而豐富的內(nèi)容與組合，直達和激活新生代消費群。

陳厚橋：消費必須始終圍繞客戶的需求，客戶需求一站式便利，多場景融合，跨界混搭正是迎合了消費者的這一特性，就如集合點整合多種品牌，傳統(tǒng)百貨公司覆蓋全部百貨，購物中心提供全業(yè)態(tài)消費，一切以客戶為中心，才是實體商業(yè)發(fā)展的機會。

概述——

據(jù)“中金點睛”2017年研報表示，受益于人口回流與消費水平提升，三四五線城市的消費力與市場規(guī)模正快速崛起，率先渠道下沉搶占三四五線城市的企業(yè)將有成長機遇。 

據(jù)贏商網(wǎng)不完全統(tǒng)計，2017年以來，包括新城控股、紅星商業(yè)、凱德、萬達等商業(yè)地產(chǎn)商旗下大型商業(yè)綜合體項目集中在三四線城市落戶，新一輪的“跑馬圈地”商業(yè)戰(zhàn)正在三四線城市間打響。

無獨有偶，渠道下沉也成為電商巨頭的重要戰(zhàn)略。阿里巴巴集團宣布，2017年零售通將接入50萬家門店，打造1萬家天貓小店。零售通的目標是二至六線城市，下沉到西部縣級市場。而京東超市則大力推行“京東超市百城行”活動，加快在全國三四線城市的布局。

點評——

朱凌波：在中國后城市化（以三四五線城鎮(zhèn)化及城鄉(xiāng)一體化為主流）時代，600多座地級市和2000多個縣級市及縣城，特別是龐大的中下層人口基數(shù)，一定是主戰(zhàn)場。渠道下沉尤其線下拓展和布局一定是必須的也是必爭之地。

林一凡：在一二線城市購物中心市場漸趨飽和、競爭激烈、成本攀升的背景下，新的市場增量從中心城市向小城市轉(zhuǎn)移。在新零售的大趨勢和背景下，三四線城市將成為傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)、零售企業(yè)和傳統(tǒng)電商企業(yè)相互融合的又一個新領(lǐng)域。

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