大家應(yīng)該都聽說過，紐約州于2019年7月開始施行的Housing Stability and Tenant Protection Act of 2019，（以下簡稱租房法），可以說是史上最保護(hù)租客的法規(guī)了。租房法規(guī)定，房東最多只能收取一個(gè)月的房租為押金。這就意味著以下這些過去廣泛存在的做法統(tǒng)統(tǒng)都變成違法：

要求租客付兩個(gè)月押金——違法！

收一個(gè)月押金+一個(gè)月租金+最后一個(gè)月租金——違法！

因?yàn)闆]有信用分或者收入證明，就讓租客預(yù)付6個(gè)月甚至一年租金——違法！

                    困局

對于無法提供良好信用記錄和收入證明的租客，房東不再能夠利用多收押金或者預(yù)付租金來減低風(fēng)險(xiǎn)，那就必然會(huì)為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，而不愿意租給這樣的租客。這就導(dǎo)致了這一部分租客很難租到房子。

也就是說，這一條為了保護(hù)租客而設(shè)定的法規(guī)，反而會(huì)導(dǎo)致一些租客無房可租。

                     解藥

解藥有兩種。

第一份解藥就是，雖然租房法規(guī)定了屋主最多收一個(gè)月的押金，可是法規(guī)并沒有明確講出如果屋主違規(guī)多收，會(huì)有什么樣的懲罰。這就給法規(guī)和實(shí)施之間留下了操作空間。在實(shí)際生活中，只要你情我愿，一些房東是會(huì)甘愿冒著違規(guī)風(fēng)險(xiǎn)，依然多收押金或者預(yù)收租金的。而且即便有懲罰措施，也很可能只是判房東歸還多收取的部分，或者頂多還一些利息給租客，這個(gè)懲罰和房客不付租金帶來的損失相比是不值一提的。

有沒有一種方法可以在不違法的前提下降低房東的風(fēng)險(xiǎn)，從而使房東愿意把房子出租給條件不夠好的租客呢？答案是肯定的，這第二份解藥就是讓租客提供擔(dān)保人。

租房法只是修改了關(guān)于租客的內(nèi)容，但是對擔(dān)保人的相關(guān)規(guī)定沒有作出任何改變，從前可以使用擔(dān)保人來解決風(fēng)險(xiǎn)問題，如今也依然可以。

擔(dān)保人一般是租客的親戚或好友。擔(dān)保人在租約上進(jìn)行cosign ，以自己的個(gè)人財(cái)產(chǎn)為租客做擔(dān)保，承擔(dān)無限責(zé)任，一旦租客付不出租金，擔(dān)保人就要代替其支付。

當(dāng)然，房東一定會(huì)要求擔(dān)保人符合一些標(biāo)準(zhǔn)，才會(huì)同意租客使用擔(dān)保人。例如要求擔(dān)保人是公民或綠卡，良好的信用分?jǐn)?shù)以及較高的收入證明，有房有車有財(cái)產(chǎn)……總之一定要確保擔(dān)保人具有償付能力。

可是在實(shí)際生活中，愿意承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的人并不多，如果找不到擔(dān)保人，租客還可以采取第二種擔(dān)保方式——買租金保險(xiǎn)。

美國是一個(gè)金融保險(xiǎn)行業(yè)極度發(fā)達(dá)的國家，市場上有一種保險(xiǎn)就叫做租金保險(xiǎn)(rent guarantee insurance)。這種保險(xiǎn)簡直就是為了處于這種租房困境下的房東和租客量身打造的。

租客只要支付一些保險(xiǎn)金給保險(xiǎn)公司，保險(xiǎn)公司就可以為租客做擔(dān)保，如果租客不交租，房東隨時(shí)可以去找保險(xiǎn)公司索要，甚至連去房屋法庭驅(qū)逐租客期間租客沒有支付的租金都可以向保險(xiǎn)公司要，這樣一來房東就可以沒有后顧之憂的把房子租給你了。

保險(xiǎn)費(fèi)是一次性支付的，金額大約相當(dāng)于一個(gè)月租金左右，具體要根據(jù)租客的情況，不同保險(xiǎn)公司略有不同。

租客可以在找房之前就先去保險(xiǎn)公司拿到預(yù)批準(zhǔn)信，從而幫助你更順利的找到房子。詳情可以登錄各保險(xiǎn)公司網(wǎng)站進(jìn)行進(jìn)一步了解。

在此給大家列出幾個(gè)可以提供租房擔(dān)保的保險(xiǎn)公司：

The Guarantors

Jetty

Leap

點(diǎn)擊leapeasy.com網(wǎng)站上的中國國旗就是中文版

Rhino

最近紐約疫情中的政策助長了租霸現(xiàn)象，使得房東們一下子進(jìn)入一種應(yīng)激狀態(tài)，但這也許是一個(gè)契機(jī)，促使房東和房客都能夠主動(dòng)去學(xué)習(xí)相關(guān)法律法規(guī)，用知識(shí)武裝自己。會(huì)有越來越多的房東要求租客購買租金保險(xiǎn)以維護(hù)自己的權(quán)益。房東和租客不是敵人，而是一場共生的緣分，近期雙方矛盾突出的根本原因既不在房東，也不在房客，其癥結(jié)在于政府過于不公的法規(guī)，對租客的過度偏袒事實(shí)上卻會(huì)導(dǎo)致今后租客更難找房，或者租房成本增加。不論法律如何規(guī)定，聰明的人們一定都會(huì)找到解決之道，當(dāng)法律達(dá)到了一個(gè)不合理的程度，市場就會(huì)用實(shí)際行動(dòng)來消減法律的原本目標(biāo)，使該法在某種程度上失去意義。只有相對公平的、自由的法規(guī)才會(huì)帶來一個(gè)健康的市場。

最后，我期待著紐約政府不要再繼續(xù)頭也不回的“向左轉(zhuǎn)”，政府應(yīng)該對租房法做一個(gè)改良，給紐約租房市場一個(gè)互利的健康環(huán)境，只有這樣才能實(shí)現(xiàn)房東、租客、政府和社會(huì)的多贏。