|
公眾號后臺回復(fù) “進群” 即可獲取交流群二維碼 老粉絲應(yīng)該都知道，樓面辦公地位于深圳。 而深圳這幾年的樓市，西邊一路走高，東邊卻如同啞火一樣，滯漲明顯。 今天，我去了趟羅湖，走了走最初代的深圳，突然明白了一件事情。 投資最可怕的，不是老城區(qū)那些矮房子，反而是那大片的高樓。 ——那些最初代的高樓。 縱觀中國這幾十年的發(fā)展，變化最大的當屬城市的擴張。中國的城鎮(zhèn)化，如同一架飛奔的馬車，從改革開放到住宅商品化，再到后來的“鐵公機”。無時無刻不在提醒著我們中國的城市在發(fā)生著巨大的變遷。由此產(chǎn)生的新老城區(qū)，城市中心的遷移，富人區(qū)的遷移，既促成了很多極其暴利的投資，也讓一些人，因為沒有賭對城市發(fā)展方向，房產(chǎn)投資的區(qū)域，而錯失了不少財富。比如說，追新區(qū)可能獲得的投資回報更高。也有可能沒有成為主流方向，片區(qū)難以成熟，一蹶不振，惡性循環(huán)。也有可能，賭對了方向，但投資的那一刻，因為利好都已經(jīng)被透支，高價入手，雖然漲勢喜人，但收益率并不高。另外一派，則是去搏一搏老城區(qū)、老破小，期待拆遷和名校頭銜的易主。總之在房產(chǎn)投資這塊，方案、思路、時機，繁復(fù)交錯，而今天我想說的其實就是投資老房子的問題。老城區(qū)的老破小矮房子可以買，但有限條件下可以買。老城區(qū)的老破大高房子最好別買，特別是大片的老高層。在很多時候，我們會在很多地方很多文章。見到說不推薦買老破小。這個確實是。但是有條件的、有限范圍的不推薦。首先，是城市有大量新房供應(yīng)的情況下，特別是有大量次新房二手房的情況下。在你能明顯感覺到城市在往一個固定的方向擴張的時期，并且是快速擴張，沒有減速跡象的情況下。這個階段，由于不能獲知未來的新中心具體在哪里多久成熟，這個時候是非常需要謹慎老舊房子。在拋開城市發(fā)展階段的情況下，純粹看老城區(qū)的老破小，體量非常小，只有一兩棟樓幾十戶的老小區(qū)無論在什么階段都是非常不推薦的。相反，當城市的發(fā)展已經(jīng)明確了方向，新中心基本已經(jīng)落定時，選擇臨近新中心的老破小，或者新中心前期遺留的老破小也是資金不足的優(yōu)選。比如，環(huán)狀發(fā)展城市的老中心區(qū)，比如北京上海廈門島內(nèi)這類已經(jīng)固定一個或多個中心的城市，其核心區(qū)的老破小因其軌道交通、快速路穿越等優(yōu)勢，對于通達整個城市的每個角落都有他獨特的優(yōu)勢。另外，對于有優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的老房子，買來立刻用起學(xué)位學(xué)區(qū)是絕對有價值的，但不推薦純投資學(xué)區(qū)搏升值，畢竟學(xué)區(qū)的政策隨時有可能發(fā)生變化。綜合來說，不管是想搏舊改賠償，還是自住，還是想等加裝電梯改造升值，只要是位置尚可，且周圍大多老矮舊小區(qū)，有拆遷可能，或者尚有一些廠房、空地之類的地塊，是可以在調(diào)研透徹后符合心理價位的情況下入手的。這是我之前一直持有并提出過的觀點： 不怕老城區(qū)大片的老破小，最怕的是老城區(qū)大片的高樓。
最早期建設(shè)的高層建筑，普遍梯戶比高，采光差，戶型設(shè)計奇葩。由于長時間的使用，電梯等公共設(shè)施非常老舊，昏暗且臟兮兮的走廊，猶如上世紀港片中的一些貧民窟。很多人會覺得，單價低面積大，漲了就賺多了，于是很多人就被牢牢的套在了這樣的房子里。畢竟這樣的房子，特別是面積偏大的，富人看不上，窮人買不起。再遇到群租房、做生意、當倉庫的，那種居住體驗更是讓人難以忘懷。（容積率指的是每平米土地上平均建設(shè)多少平米的房子）老破小、家屬院很多人即使沒有住過，也肯定都去過、見過。老舊小區(qū)普遍是四到六層，雖然樓間距沒有高層小區(qū)寬，但由于樓層低，大多數(shù)采光還是不錯的。有些還有花園和公共活動區(qū)域，比如乒乓球臺、健身器材等。其實在于，老破小的容積率普遍很低。而對于很多始建于九幾年或者是2000零幾年的老高層小區(qū)。由于整體設(shè)計已經(jīng)很趨近與現(xiàn)在的小區(qū)。比如說20多層、30多層的高度，比如說有底商，有開挖地下停車場。這樣的小區(qū)已經(jīng)不可能像許多老破小，做到一點多、二點多的容積率。取而代之是3-5甚至更高的容積率。商人都是逐利，拆遷改造再建設(shè)必然要有足夠的銷售空間，假如拆了高層再蓋一樣的高層，或者只能提高少量的容積率，意味著是一筆賠本買賣。所以，你現(xiàn)在看不到有開發(fā)商拆遷高層建筑，短期內(nèi)也不會見到，未來也很難會見到。用白話講，如果你買了一個片區(qū)都是十幾二十幾年樓齡的老破高層小區(qū)，意味著你不可能搏到舊改，房子的漲幅也大概率不盡人意。改造更是尷尬，因為高容積率和前期車位低配比、梯戶配比的問題，停車成了死節(jié)，能改造的大多數(shù)也就是肉眼可見的墻面地面，最多是有些小區(qū)可以翻新一下花園的綠化。其他幾乎沒有什么可能。甚至說，大部分老破高想通過機械車位樓的方法增加車位配比，甚至比老破小用同樣方法改造的可能性更低。“普遍梯戶比高，采光差，戶型設(shè)計奇葩。由于長時間的使用，電梯等公共設(shè)施非常老舊，昏暗且臟兮兮的走廊，猶如上世紀港片中的一些貧民窟。”這樣的場景，在這樣的小區(qū)，可能會持續(xù)數(shù)年，一眼望不到頭。“投資最可怕的，不是老城區(qū)那些矮房子，反而是那大片的高樓?！?/span>那些最初代的高樓，成為了城市當初最耀眼的光，第一代富人最驕傲的身份，但來的早不如來的巧，在歷史的長河中，它們終究成為城市發(fā)展中的炮灰，投資品中的下等品。
|
