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PS：本文非軟文，純房地產(chǎn)分析文，絕沒有收金茂一毛錢廣告費(fèi)。 今天是2019年12月30日，兩天后就邁入2020年了。 回首這一年，中國樓市的主場，無疑是深圳。 218大灣區(qū)規(guī)劃發(fā)布+818先行示范區(qū)+1111取消豪宅，三大利好。催漲深圳樓市。 今年的深圳，從年初的8000萬豪宅的華潤瑞府秒光，萬眾矚目的半島城邦四期搶房，深業(yè)中城2794批客戶搶192套房，到年底的前海稀缺豪宅招商領(lǐng)璽日光... “豪宅秒光”,似乎成了深圳樓市獨(dú)有的現(xiàn)象。 然而，在深圳唯有一豪宅，從年初到年底，一直經(jīng)歷至暗時刻，至今仍未爬出漩渦，就是——震撼深圳樓市3年，而又備受爭議的深圳金茂府。 2016年6月2日，正逢樓市高潮，金茂+電建以82.9億元的投標(biāo)價拿下龍華地王，樓面價達(dá)到5.6萬/㎡。 這塊地王，金茂府做出的產(chǎn)品是：
作為深圳首個現(xiàn)房銷售的項目，上有締造了華潤入股萬科、中糧大悅城的神話，金茂掌門人寧高寧站臺，中有超一流的現(xiàn)代智能人居產(chǎn)品質(zhì)量來支撐，下有開啟三級聯(lián)動，買了深圳中介的朋友圈廣告位和多家房產(chǎn)大V的頭條。 三管齊下，奈何卻陷入了謎之去化。 11月24日，金茂府主推約200套房源。 有媒體報導(dǎo)共售出房產(chǎn)161套，有中介透露，161套是虛假宣傳，實際上當(dāng)晚到訪約130批客戶，成交量僅42套，開盤當(dāng)日銷量，至今去化仍是個謎。有說24%，有說88%。 一直以來，自詡改寫一座城市對豪宅定義的金茂府，偏偏在“豪宅批發(fā)地”——深圳，折了戟。 金茂府的折戟，又戳破了深圳樓市太多真相。 金茂府，戳破了“深圳買房認(rèn)地段，多于認(rèn)產(chǎn)品，炒房氛圍濃”的真相 1.深圳買房認(rèn)地段 深圳是一個特別務(wù)實的城市，深圳人買房認(rèn)地段認(rèn)升值，而不是認(rèn)產(chǎn)品。 深圳金茂府的產(chǎn)品，無可挑剔：
如此好的產(chǎn)品，但金茂府，還是折戟了。 深圳土豪達(dá)成了共識：哪里能漲，我就買哪里，而非哪個項目好，我就買哪里。 因為深圳未來的利好:深圳灣超總、后海CBD、科技園、前海，全都在西部，西邊漲得比東邊好。 所以，即使你工作在龍崗龍華，深圳房產(chǎn)大V都更建議你買南山福田寶中，然后在東部租房，畢竟利益面前，都是人性。 西熱東冷的分化行情和畸形的板塊結(jié)構(gòu)，更讓深圳人買房盯著西部看。 而金茂府，在東北部，在關(guān)外。 令人玩味的是，作為一線城市，深圳只有豪宅區(qū)香蜜湖、華僑城、深圳灣，卻沒有真正意義上的豪宅產(chǎn)品線。 深圳房地產(chǎn)開發(fā)的圈子也相對閉塞，很多外地房企都很難進(jìn)來。 自詡豪宅專家的綠城和龍湖，在深圳至今沒有一個項目，還有CEO盤專業(yè)戶仁恒，僅僅是在龍崗開拓了一個剛需盤。 你說你住深圳灣，別人就會自動把你對標(biāo)為深圳的TOP5%圈層，你說你住金茂府，別人的反應(yīng)會是：哦，關(guān)外啊。 這也就是為什么驗資300萬看房，非知名開發(fā)商西部大熱盤寶中云璽日光，而位于東北邊同樣驗資300萬，央企大品牌金茂府卻賣不動。 前海招商領(lǐng)璽、頤灣府搭個紅布大棚輕輕松松就把千萬豪宅賣了，金茂府美女銷售和風(fēng)細(xì)雨，給客戶口干舌燥解說3個小時，依然落不了一個籌。 深圳金茂府，撕開了一直以來自詡誕生中國最好房地產(chǎn)產(chǎn)品的深圳，——“買漲”的表皮。 這是不是也表明——深圳現(xiàn)在的炒房氛圍，是不是太濃了？ 金茂府，戳破了”深圳項目太久沒有創(chuàng)新”的真相 這么多年來，深圳誕生了太多豪宅，賣得比金茂府貴的豪宅，大把。但是,論對產(chǎn)品的極致追求，想必沒有一個項目能超越深圳金茂府。 金茂府，在本無豪宅基因的地塊，愣是用超強(qiáng)產(chǎn)品力造出了個豪宅。 這也顛覆了很多深圳地產(chǎn)人對豪宅的看法。 1.下挖 其實地塊的先天條件不好，地塊小，且靠近深圳地上地鐵4號線，外圍環(huán)境比較嘈雜，地面上無法造景。 那么就往下挖，而首創(chuàng)“天圓地方”下沉式水幕庭院，五亭五水，象征十全十美，下沉式很大程度是隔絕了外界噪音。 2.造景 一般來說，豪宅最突出的溢價是景觀，深圳灣有海景，華僑城有湖景。而金茂府地塊，并無自然景觀。 于是，金茂府請了東方主義集大成者程紹正韜，做出了全國首個全冠移植多桿叢生三重立體實景園林，全冠移植1212株灌木喬木，最大樹齡有40歲，園林實用率高達(dá)100%，草坪的果嶺毯式鋪裝需要6重工藝…… 3. 外立面 深圳傳統(tǒng)豪宅多是玻璃幕墻和干掛石材的外立面。 而金茂府外立面，延續(xù)了金茂最經(jīng)典的產(chǎn)品“上海金茂大廈”寶塔造型，采用近7萬㎡干掛陶板，創(chuàng)深圳之最，多轉(zhuǎn)角，工藝考究，破了深圳豪宅外立面的成本紀(jì)錄。 4. 室內(nèi)設(shè)計 既然外圍環(huán)境不好，金茂府就集中主力做室內(nèi)設(shè)計，金茂將它多年的室內(nèi)設(shè)計功底發(fā)揮到淋漓盡致。 將金茂府獨(dú)有的12大綠金科技帶入深圳，喊出從“呼吸”的房子升級到會“思考”的房子。 老實說，一直以來，深圳項目，都是相對比較均勻的。產(chǎn)品絕對不會差，但不見得是多好，所謂的豪宅，更多是占了好地段和好景觀。 而像金茂府這樣的產(chǎn)品，深圳從未有項目做過。 比金茂府賣貴了一倍多的深圳灣壹號，說實話，園林很普通、產(chǎn)品設(shè)計很普通。下圖為20萬/㎡的深圳灣壹號 或許，多年以后，深圳真應(yīng)該感謝金茂府。 因為金茂府這樣的產(chǎn)品，在提醒深圳房企，不能再吃老本了。 它鞭撻深圳房企要愛惜自己的羽毛，用心沉淀下去做出好產(chǎn)品，而不是因為賣得好、不愁賣，就不思進(jìn)取，隨便做做就行了。 當(dāng)然，不可否認(rèn)的，深圳金茂府這個產(chǎn)品能做得好，主要是現(xiàn)售在倒逼，因為你要現(xiàn)售，客戶看的是實體樓，你不敢忽悠，所見即所得。 一直以來，以“中國房地產(chǎn)創(chuàng)新前沿”自居的深圳，項目是不是太久沒有創(chuàng)新了？ 金茂府，戳破了”龍華宇宙中心泡沫”的真相 其實，金茂府折戟，不是金茂府錯了，是龍華錯了。 龍華的未來，被“宇宙中心”的炒作之風(fēng)，過分透支。 曾經(jīng)的龍華，是整個深圳誕生最多地王的區(qū)域，項目價格一個比一個高開，房價預(yù)期超前透支，而片區(qū)規(guī)劃執(zhí)行力又太差。 所以現(xiàn)在金茂府賣10.3萬/㎡，深圳人不認(rèn)。 從產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入上來說，龍華的未來，早在政府縱容龍光玖鉆、6979、匯德大廈和匯隆中心，把寫字樓分割成小面積辦公來賣的時候，就葬送掉了。 畢竟，高房價需要片區(qū)的整體抬升，也要配套齊全，要本地高購買力支撐。 對于產(chǎn)業(yè)的帶動作用，金融、科技＞高新＞制造業(yè)。 而所謂的關(guān)外唯一總部基地，北站商務(wù)區(qū)明顯沒有發(fā)展起來，這就失去原生購買力的支撐。
學(xué)區(qū)不強(qiáng)，龍華多年以來就發(fā)展出了一個名校深高北校區(qū)，而金茂引入華東師范學(xué)校附屬中學(xué)需要時間來驗證成績。 交通大bug，英雄難出梅林關(guān)，至今未解決。 至于公共配套，我真是由衷佩服，龍華業(yè)主和中介總是能對著堆了好多年的黃土堆，大吹特吹龍華三館注定與眾不同，建成之后將成為深圳最高等級的三館。 龍華三館：美術(shù)館（市美術(shù)新館）、圖書館（市圖書館調(diào)劑書庫）、體育館（龍華文體中心） 多年過去了，其他區(qū)的三館早已建好，而龍華的三館最近才開工，真是唏噓。 所以金茂府的折戟，一定意義上，不僅僅是一個項目的得失，而是深圳人對龍華多年發(fā)展成果的不認(rèn)可。 而深圳龍華是不是炒作過度，被透支了？
結(jié) 這一刻的金茂府，不可能用價格來擊打市場，就只能熬下去，留夠出貨的時長。 這是金茂府的遺憾。 但對于深圳來說，“金茂府”這面鏡子來照出深圳樓市的真相，更值得我們深思：
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