追求物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量和物業(yè)費(fèi)價(jià)格相符，是多數(shù)業(yè)主基本的想法，也是一個(gè)基本的公平原則。

但業(yè)主在面對(duì)物業(yè)公司向法院起訴催交物業(yè)費(fèi)的訴訟中，常常以敗訴而告終。業(yè)主們認(rèn)為，物業(yè)公司服務(wù)未達(dá)到符合物業(yè)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)，小區(qū)臟亂差，保安、保潔人數(shù)明顯不足且年齡以老人為主，電梯經(jīng)常發(fā)生故障，消防設(shè)管網(wǎng)施癱瘓無水，事實(shí)明明就擺在那里，法院應(yīng)當(dāng)能夠公正的裁決，為何什么判業(yè)主敗訴？是不是物業(yè)公司有背景？法院偏向物業(yè)公司等等，以致業(yè)主滋生各種抱怨。

敗訴的原因中有業(yè)主的認(rèn)識(shí)問題，也與業(yè)主的訴訟能力有關(guān)。

業(yè)主不是專業(yè)的律師或法律人，缺少法律知識(shí)背景和訴訟經(jīng)驗(yàn)。如何應(yīng)訴抗辯和舉證證明自己的主張和理由，如何協(xié)助法院查明事實(shí)，而業(yè)主可以得到一個(gè)'質(zhì)價(jià)相符'的公正判決。

一 業(yè)主的應(yīng)訴抗辯

抗辯，是針對(duì)物業(yè)公司提出訴訟請(qǐng)求和陳述的事實(shí)理由進(jìn)行反駁。

一般來說，惡意拖欠物業(yè)費(fèi)用的業(yè)主很少的，誰不想順順當(dāng)當(dāng)?shù)倪^日子呢？誰愿意為了那點(diǎn)物業(yè)費(fèi)而讓物業(yè)公司成天催債，甚至到法院被起訴的情形呢？

業(yè)主們以拖欠物業(yè)費(fèi)的方式來表達(dá)自己的不滿，總是有各種各樣的原因和理由，業(yè)主們總是有這樣或那樣的理由，但是如何抗辯，則需要具體問題具體對(duì)待。下面就說說，業(yè)主被物業(yè)公司的起訴到法院后，常見的幾種常見情形和抗辯理由：

1、房屋質(zhì)量不維修問題的抗辯：這里房屋質(zhì)量有些前期開發(fā)商遺留下來的房屋質(zhì)量。按照法律規(guī)定，房屋質(zhì)量是有質(zhì)保期的，除了主體工程外，一般不超過五年。不少業(yè)主對(duì)房屋質(zhì)保期并無太多的概念，認(rèn)為房屋出現(xiàn)了質(zhì)量問題，物業(yè)公司就應(yīng)該及時(shí)地維修。而物業(yè)公司則認(rèn)為質(zhì)保期的內(nèi)的房屋質(zhì)量問題，業(yè)主們應(yīng)當(dāng)要求開發(fā)商承擔(dān)維修保修責(zé)任。對(duì)于物業(yè)公司的態(tài)度，業(yè)主則認(rèn)為，既然我付了物業(yè)費(fèi)用，你不維修，我自然不會(huì)支付下一期的物業(yè)費(fèi)。物業(yè)費(fèi)的糾紛由此而產(chǎn)生。那么房屋質(zhì)保期內(nèi)的維修責(zé)任是應(yīng)該向開發(fā)商要求維修呢？還是應(yīng)該向物業(yè)公司要求維修呢？

這里需要具體區(qū)分對(duì)待，對(duì)于質(zhì)保期的房屋專有部分，或者說是房屋套內(nèi)部分，業(yè)主可以向開發(fā)商要求進(jìn)行房屋維修。對(duì)于房屋的共用部分，則既可以要求開發(fā)商進(jìn)行維修，也可以要求物業(yè)公司進(jìn)行維修。要求物業(yè)公司維修的理由是什么呢？在質(zhì)保期內(nèi)，無論專有部分，還是共用部分，作為開發(fā)商，不管是作為房屋的制造商，還是作為房屋的銷售商，作為消費(fèi)者的業(yè)主，都有權(quán)開發(fā)商承擔(dān)房屋維修的責(zé)任。而物業(yè)公司呢？雖然質(zhì)保期的維修責(zé)任的是開發(fā)商，但是基于業(yè)主和物業(yè)公司之間的物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，業(yè)主向物業(yè)公司支付的物業(yè)費(fèi)中，有相當(dāng)大的部分是支付對(duì)業(yè)主的共用部分，共用設(shè)施設(shè)備則進(jìn)行維護(hù)和保養(yǎng)的費(fèi)用。因此，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)維修的責(zé)任。但此處應(yīng)注意，這里的物業(yè)公司的維修責(zé)任僅限于小修為限。因此，物業(yè)公司未能盡到維修責(zé)任的可以作為業(yè)主的抗辯的理由。

2、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不合格的抗辯：這里又分公共設(shè)備設(shè)施故障，衛(wèi)生保潔，消防安全，違建嚴(yán)重等問題，首先，設(shè)施設(shè)備故障：比較典型的如電梯，由于維保不到位或者降低維保等級(jí)，致使電梯故障頻繁，有些甚至脫審或未審而導(dǎo)致有些業(yè)主受困。而業(yè)主向物業(yè)公司反映，得到態(tài)度冷淡，又不能及時(shí)地得到解決。因此業(yè)主以拖欠物業(yè)費(fèi)的方式而作為自己的抗議方式。其次，衛(wèi)生保潔，很多小區(qū)由于衛(wèi)生保潔次數(shù)減少，或者垃圾清運(yùn)不及時(shí)，導(dǎo)致小區(qū)環(huán)境臟亂差，特別有些衛(wèi)生影響到業(yè)主自身的，則業(yè)主也會(huì)以不交物業(yè)費(fèi)的方式進(jìn)行抗?fàn)?。消防安全，消防問題則是關(guān)系到生命安全的大事，但很多物業(yè)公司為了減少成本開支，降低維保標(biāo)準(zhǔn)，以致消防管網(wǎng)癱瘓。業(yè)主也會(huì)因此拒交物業(yè)費(fèi)，園區(qū)內(nèi)違建嚴(yán)重，而物業(yè)公司又以自身不具有執(zhí)法權(quán)為由拒絕業(yè)主的訴求，因此，業(yè)主也會(huì)以此拒交物業(yè)費(fèi)。對(duì)于此類物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不合格，未達(dá)標(biāo)的。業(yè)主的抗辯理由思路，根據(jù)《物業(yè)服務(wù)合同》的約定，對(duì)照《物業(yè)服務(wù)合同》約定的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，逐條地陳述出物業(yè)公司在物業(yè)服務(wù)合同履行上存在的問題和不足。

3、車輛財(cái)產(chǎn)被損、被盜等致使業(yè)主財(cái)產(chǎn)受損。如家中財(cái)物被損、被盜，車輛被損，電動(dòng)車被盜等財(cái)產(chǎn)性損失，物業(yè)公司稱，這是第三人所為，又不是物業(yè)公司損壞的、也不是物業(yè)公司讓他來偷的，與物業(yè)公司無關(guān)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)報(bào)警處理。業(yè)主們則認(rèn)為，雖然物業(yè)公司不是直接的行為人，但是對(duì)于公共秩序的維護(hù)也是在物業(yè)服務(wù)合同里的，特別是小區(qū)的門禁、監(jiān)控?cái)z像是癱瘓的，有的圍墻是殘缺的，，安裝這些設(shè)施和圍墻的本質(zhì)是就是為了防止不法分子進(jìn)入或者以便查找違法者的，現(xiàn)在卻是癱瘓的。那么，我交物業(yè)費(fèi)這又有什么意義呢，因此我不交費(fèi)。這里抗辯理由是，雖然業(yè)主的財(cái)產(chǎn)損失，物業(yè)公司不是直接的責(zé)任人，但是基于物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容，物業(yè)公司具有對(duì)小區(qū)內(nèi)公共秩序的維護(hù)和對(duì)門禁、安防、圍墻等安防設(shè)施維護(hù)的義務(wù)，物業(yè)公司在合同義務(wù)范圍內(nèi)，未盡到安防設(shè)施維護(hù)的義務(wù)，致使其癱瘓的，也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。特別是2020年1月1日起實(shí)施的《民法典》，對(duì)物業(yè)公司的安全保障義務(wù)，也進(jìn)行了規(guī)定和要求。

在物業(yè)費(fèi)催交的訴訟，業(yè)主的抗辯理由，不僅以上的幾種情形?，F(xiàn)實(shí)中，每家每戶的情況也不一致，具體的要根據(jù)具體的情況來具體對(duì)待。

二、業(yè)主如何舉證？

訴訟的另一個(gè)重要的環(huán)節(jié)：舉證。

'無證據(jù)、無訴訟'，沒有證據(jù)，在任何一場(chǎng)官司中，僅僅靠口頭的陳述或者抗辯，沒有證據(jù)，都是很難取勝的。業(yè)主面對(duì)物業(yè)公司提起的物業(yè)費(fèi)訴訟中，很多業(yè)主敗訴的原因，就是因?yàn)闃I(yè)主未能舉證或者舉證證據(jù)不足。

雖然業(yè)主們都認(rèn)為，自己向法庭說的事實(shí)，現(xiàn)實(shí)中也可能的確是事實(shí)，但法律所要求的事實(shí)，與現(xiàn)實(shí)中的事實(shí)，則不是同一標(biāo)準(zhǔn)的事實(shí)，法律的事實(shí)是需要通過一定的證據(jù)所能證明的事實(shí)。該如何舉證，則是取勝的關(guān)鍵。在訴訟過程，業(yè)主該收集哪些證據(jù)向法庭提供證明物業(yè)服務(wù)未達(dá)到合同約定的內(nèi)容呢？

在向業(yè)主催交物業(yè)費(fèi)訴訟中，業(yè)主所需要提出的證據(jù)，一般來說分為兩大類，一是證明公共區(qū)域服務(wù)不到位的證據(jù)，二是因公共區(qū)域服務(wù)不到位而給業(yè)主自身造成損害的證據(jù)。具體到的物業(yè)服務(wù)合同糾紛中，業(yè)主可以向法庭舉證的證據(jù)，主要有以下幾種：

1、反映園區(qū)環(huán)境的照片、視頻錄像。照片可能是很多業(yè)主第一時(shí)間的所能想到的。照片雖然能夠反映一些情況，但是照片本身具有一定的缺陷，照片的拍攝僅僅是一個(gè)瞬間，而物業(yè)服務(wù)則是一個(gè)過程，甚至說可以是以一個(gè)長(zhǎng)時(shí)間的過程，因此照片的證據(jù)功能十分有限。而相比照片而言，視頻資料則有了進(jìn)一步的優(yōu)勢(shì)。視頻資料是由一組動(dòng)態(tài)的畫面所組成，而視頻也只能反映一段時(shí)間的問題，證明效力也不是十分強(qiáng)。除非你可以提供長(zhǎng)時(shí)間全年的視頻資料。但這對(duì)業(yè)主來說，則是十分困難，因此，照片、視頻資料是在實(shí)在無法提供其他證據(jù)的前提下，才使用照片、視頻作為證據(jù)。

2、行政部門的處罰、責(zé)令整改的處理文書、文件、通知等。行政部門基于城市行政管理和公共利益的需要，會(huì)對(duì)物業(yè)公司是否遵守行政法規(guī)規(guī)定進(jìn)行監(jiān)督和檢查。例如:物業(yè)公司在小區(qū)內(nèi)的違章搭建的、城管部門會(huì)對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行處罰；消防設(shè)施未進(jìn)行檢修，不能政策運(yùn)行的，公安消防部門會(huì)對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行處罰；電梯、機(jī)械車位等特種設(shè)備，未進(jìn)行年檢或維保不到位存在安全隱患的，市場(chǎng)監(jiān)督管理部門對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行的處罰；物業(yè)公司擅自毀綠的，園林綠化部門依法進(jìn)行的處罰；此外，還有類似城市聯(lián)合執(zhí)法，創(chuàng)建文明衛(wèi)生城市大檢查作出的處罰等待。而這類處罰或者處理文件的證據(jù)取得，如果是行政部門自己在檢查過程中發(fā)現(xiàn)處理的，很少能夠被業(yè)主發(fā)現(xiàn)（假如政府網(wǎng)站上有公告的，則業(yè)主就容易取得）。但如果是業(yè)主在日常生活中，物業(yè)公司存在類似的違反行政管理的行為而向行政部門進(jìn)行投訴或者舉報(bào)而作出的處理，按照規(guī)定是要提供給投訴人或受害人的，則業(yè)主就容易提供。

3、網(wǎng)上投訴、咨詢、建議，被行政部門核實(shí)給業(yè)主的反饋、回復(fù)。很多城市的政府部門都開通了網(wǎng)上的市民熱線、市長(zhǎng)信箱、市政直通車等，目的在于接受百姓投訴，征集百姓意見，反映社情民意等。對(duì)于老百姓反映的生活、工作、生產(chǎn)中的難題、建議、咨詢、投訴等進(jìn)行及時(shí)的處理，化解矛盾，往往會(huì)針對(duì)的百姓的反映的問題進(jìn)行回復(fù)、反饋。而這些回復(fù)、反饋都是經(jīng)過調(diào)查核實(shí)的回復(fù)，對(duì)于業(yè)主反映的物業(yè)服務(wù)的情況，如衛(wèi)生、保安、電梯、消防、車位等問題，往往都會(huì)通過網(wǎng)上予以回復(fù)反饋，而這些回復(fù)反饋，恰恰能夠記載著物業(yè)公司在日常中的物業(yè)服務(wù)情況。

4、公安部門的報(bào)警記錄，處理決定等。此類證明主要是因業(yè)主的財(cái)產(chǎn)在公共區(qū)域被盜，或者因?yàn)楣苍O(shè)施如圍墻、監(jiān)控、門禁因物業(yè)服務(wù)問題而出現(xiàn)的嚴(yán)重缺陷，導(dǎo)致違法行為利用這類缺陷而實(shí)施的違法犯罪行為。最終被公安機(jī)關(guān)進(jìn)行調(diào)查或處理的情形。由于物業(yè)公司未能按照合同約定對(duì)相關(guān)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，導(dǎo)致設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)重大問題，而無法發(fā)揮正常的功能，雖然犯罪違法行為并非物業(yè)公司所實(shí)施，但客觀上，業(yè)主的財(cái)產(chǎn)受損也與物業(yè)公司未能盡到物業(yè)服務(wù)義務(wù)有關(guān)，因此也應(yīng)當(dāng)盡一定比例的責(zé)任。如果相關(guān)的報(bào)警記錄、處理決定等內(nèi)容中可以證明上述因物業(yè)服務(wù)不到位而造成業(yè)主財(cái)產(chǎn)受到損失事實(shí)的證據(jù)，是可以作為證據(jù)提交法庭證明業(yè)主自己的主張的。

5、業(yè)主委員會(huì)，物業(yè)公司的通知、公告。業(yè)主委員會(huì)負(fù)有對(duì)物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督的職責(zé)。在監(jiān)督的過程中，如有物業(yè)公司存在提供的物業(yè)服務(wù)出現(xiàn)不到位或者過錯(cuò)行為，業(yè)主委員會(huì)一般會(huì)要有要求整改通知，公告，聯(lián)系單等的資料，而這類資料的內(nèi)容則就可能會(huì)顯現(xiàn)出物業(yè)服務(wù)未達(dá)到合同標(biāo)準(zhǔn)的情形存在；而在一些物業(yè)公司的公告、通知中，有時(shí)也會(huì)發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司的存在過錯(cuò)的情形，例如：將綠化改建車位，將物業(yè)用房作為商用，停用電梯等等。而此類事項(xiàng)物業(yè)公司是無權(quán)作出決定的，也并非公示通知一下就算作征求業(yè)主同意了，恰恰反正了物業(yè)公司在物業(yè)服務(wù)中存在的過錯(cuò)的情形存在。

6、報(bào)紙、電視、網(wǎng)上媒體等新聞報(bào)道。在一些新聞報(bào)道中，也能夠反映出物業(yè)服務(wù)不到位或存在重大缺陷的情形。例：小區(qū)的長(zhǎng)期違章搭建被業(yè)主向新聞媒體曝光，發(fā)生火災(zāi)，而消防設(shè)施癱瘓導(dǎo)致消防部門救火受阻，電梯故障導(dǎo)致人員受困等情況而被媒體曝光。很多事情的發(fā)生看似偶然，實(shí)質(zhì)上與日常管理和設(shè)施設(shè)備是否盡到維護(hù)義務(wù)有關(guān)。而新聞報(bào)道中所被核實(shí)的事實(shí)，如果能夠證明物業(yè)服務(wù)不到位的，也可以作為反駁物業(yè)服務(wù)存在質(zhì)量問題的有利證據(jù)。

此外，根據(jù)法律規(guī)定，業(yè)主還可以通過申請(qǐng)法院現(xiàn)場(chǎng)勘察的方式，由法院對(duì)小區(qū)的物業(yè)服務(wù)環(huán)境、綠化、設(shè)施設(shè)備維護(hù)等情況進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察，制作現(xiàn)場(chǎng)勘察筆錄，以證明小區(qū)的物業(yè)服務(wù)情況。

當(dāng)然用于反駁物業(yè)服務(wù)問題的證據(jù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過上面舉例內(nèi)容，還是那句話，具體的問題具體對(duì)待。在催交物業(yè)費(fèi)的訴訟中，業(yè)主們注意的還很多，例如還需要業(yè)主們平時(shí)要有證據(jù)意識(shí)，注意保存證據(jù)。注意與其他被其他業(yè)主進(jìn)行及時(shí)地溝通，互相幫助，了解訴訟進(jìn)展和證據(jù)的情況等待

以上就是基于個(gè)人的辦案實(shí)務(wù)，而總結(jié)出了訴訟經(jīng)驗(yàn)技巧，分享給大家，并不是鼓勵(lì)和建議大家不交物業(yè)費(fèi)，這里說的'勝訴'，絕不是通過訴訟，業(yè)主可以達(dá)到物業(yè)費(fèi)的效果。相反，而是希望根據(jù)'質(zhì)價(jià)相符'的原則，按照相應(yīng)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，繳納物業(yè)費(fèi)用，業(yè)主們應(yīng)當(dāng)積極的繳納物業(yè)費(fèi)，這本身也是誠實(shí)信用和契約精神的體現(xiàn)。畢竟物業(yè)市場(chǎng)的良性發(fā)展，不僅有利于物業(yè)公司優(yōu)勝劣汰，而且也有利于業(yè)主自身環(huán)境的提升和居住的舒適。

文|呂海波 安徽凱安律師事務(wù)所