小富靠努力，暴富靠周期。

還有27天，2020年就要翻篇了。往大里說，十三五結(jié)束了，十四五開始，無論是國(guó)運(yùn)還是樓市，都將進(jìn)入一個(gè)新的周期。

捕捉周期對(duì)大部分個(gè)體而言，是逆襲的唯一機(jī)會(huì)。

深圳樓市的周期被限售打亂了，三年就是階層洗牌的一個(gè)周期。

看下圖：

20年深圳樓市成交量（圖源：深圳貝殼）

從2015年開始至今，僅從成交量看，深圳樓市就完成了一個(gè)從下跌走向上揚(yáng)的周期，量在價(jià)之前，下面的潛臺(tái)詞，不說也明白。

依“火線哥”（DChuoxian）看來，深圳樓市仍會(huì)走出一個(gè)“分化上漲期”，即牛掰的地方繼續(xù)牛，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)更加受到追捧。

當(dāng)然，這要依托并分析深圳的大周期。

進(jìn)入十四五，我們要清楚，深圳五年的大趨勢(shì)和發(fā)力點(diǎn)在哪里？踏上新賽道的深圳，十個(gè)區(qū)的格局之爭(zhēng)，誰將最后勝出？

所有的這一切，都有你的口袋息息相關(guān)。

五年大趨勢(shì)，看清深圳未來地產(chǎn)火線

深圳的每一朵浪花，都是1300萬人在勇闖天涯。

回頭看一下深圳的十三五規(guī)劃，最為核心的亮點(diǎn)內(nèi)容是：

1.到2020年，深圳GDP總量將達(dá)到2.6萬億元，對(duì)比2015年的1.75萬億元，接近1萬億的增量。

2.重點(diǎn)打造前海、南山和寶安中心區(qū)域?yàn)樾碌氖屑?jí)中心。

去年的GDP就已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了這個(gè)目標(biāo)，今年的數(shù)字將會(huì)更加搶眼。

至于西部，更是走出一個(gè)波瀾壯闊的行情。

這三個(gè)地方不僅成為了新的市級(jí)中心，甚至成為了大灣區(qū)國(guó)際化新型濱海中心城區(qū)。

這五年，西部成為樓市最大的風(fēng)口。

寶安區(qū)域圖

空港新城和會(huì)展新城是深圳與世界交流的兩個(gè)重要窗口，深圳空港經(jīng)濟(jì)和會(huì)展經(jīng)濟(jì)總體水平穩(wěn)居全國(guó)前列，成為拉動(dòng)全市商務(wù)、旅游、酒店等相關(guān)產(chǎn)業(yè)和服務(wù)行業(yè)快速發(fā)展的重要平臺(tái)。

天上撒鈔機(jī)，地上印鈔機(jī)。這對(duì)“黃金搭檔”率先走出一條“微笑曲線”。

看著新聞聯(lián)播炒股，跟著十三五買樓。

民間智慧總是會(huì)歸納一條樸實(shí)而又正確的道理。

那么，未來的深圳五年呢？

深圳的十四五規(guī)劃尚有待時(shí)日，倒是寶安區(qū)的率先出爐。

這份深圳首個(gè)公開的十四五規(guī)劃，重磅內(nèi)容很多，比如要培育一個(gè)一萬億產(chǎn)業(yè)群，數(shù)十個(gè)100億的產(chǎn)業(yè)集群，五年投入過萬億價(jià)值的項(xiàng)目建設(shè)，60多個(gè)城市更新項(xiàng)目列入改造等。

值得注意的是，西部的兩個(gè)超級(jí)網(wǎng)紅又升級(jí)了：寶安中心變成“濱海城市中心”，會(huì)展新城變成“西部城市中心”。

這意味著，寶安在未來五年將重點(diǎn)實(shí)施“雙中心戰(zhàn)略”。

寶安十四五“雙中心”

未來五年，寶安將形成“兩個(gè)中心、三個(gè)次中心、四條走廊”的發(fā)展格局。

升級(jí)后的寶安中心和會(huì)展新城，將成為寶安未來五年重點(diǎn)打造的區(qū)域。

機(jī)場(chǎng)也傳來重大利好。未來五年內(nèi)將陸續(xù)完成機(jī)場(chǎng)衛(wèi)星廳、三跑道以及T4航站樓等新一輪的擴(kuò)建，深圳機(jī)場(chǎng)在五年內(nèi)國(guó)際航線將超百條，打造粵港澳大灣區(qū)世界級(jí)機(jī)場(chǎng)群的核心樞紐機(jī)場(chǎng)。

所以，未來深圳的希望仍集中在西部，大灣區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈的中心也在向西部轉(zhuǎn)移。

值得注意的是，未來都市圈是一場(chǎng)空中競(jìng)賽， 取得“制空權(quán)”才會(huì)在未來競(jìng)爭(zhēng)中勝出。

對(duì)西部，尤其是上位的會(huì)展新城來說，2020的財(cái)富洶涌，還僅僅是一個(gè)開始。

深圳的下一個(gè)發(fā)力點(diǎn)地產(chǎn)火線

世界經(jīng)濟(jì)大洗牌，城市格局亦然。

變局中開新局，危中有機(jī)，這個(gè)時(shí)候也是展現(xiàn)一個(gè)城市價(jià)值的時(shí)候。

全球價(jià)值活力城市內(nèi)陸20強(qiáng)（圖源：城PLUS）

全球價(jià)值活力城市指數(shù)，反映了全球一個(gè)城市的價(jià)值和經(jīng)濟(jì)活力，是資本考量全球化背景下，一個(gè)城市投資價(jià)值的重要參考。

這個(gè)榜單上，今年深圳取代廣州成為第三位。

大國(guó)博弈背景下，“硬科技”成為新一輪全球競(jìng)爭(zhēng)關(guān)鍵。

以螞蟻金服為代表的服務(wù)創(chuàng)新讓位于以深圳粵海街道為引領(lǐng)的硬核科技創(chuàng)新，中國(guó)城市在創(chuàng)新網(wǎng)絡(luò)中的排名從去年的“北上港杭深”轉(zhuǎn)變?yōu)榻衲甑摹氨鄙细凵詈肌薄?/p>

深圳憑借長(zhǎng)期的積累，展現(xiàn)出強(qiáng)勁的發(fā)展動(dòng)能和潛力。

新經(jīng)濟(jì)、新科技成為十三五期間，尤其是疫情期間，深圳脫穎而出的重磅利器。

那么，下一個(gè)發(fā)力點(diǎn)在哪里呢？

瞄準(zhǔn)那一片海，這才是撬動(dòng)深圳的世界寶藏。

10月15-18日在深圳舉辦的海博會(huì)顯露了端倪，期間透露了一個(gè)重磅規(guī)劃。

可別小看了海博會(huì)，作為中國(guó)唯一的國(guó)家級(jí)國(guó)際性海洋經(jīng)濟(jì)展會(huì)，海博會(huì)既是全新的對(duì)外展示中國(guó)海洋經(jīng)濟(jì)發(fā)展成果的重要窗口，也是世界沿海國(guó)家開放合作、共贏共享的重要平臺(tái)。

放在深圳召開，就是一個(gè)重要信號(hào)。

十四五期間，深圳加快建設(shè)“全球海洋中心城市”，將規(guī)劃建設(shè)多條“海洋科技創(chuàng)新走廊”，前瞻布局戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，培育發(fā)展未來產(chǎn)業(yè)。

海洋科技創(chuàng)新走廊示意圖

這其中一項(xiàng)重要舉措就是，以前海蛇口自貿(mào)片區(qū)擴(kuò)區(qū)為契機(jī)，打造“蛇口—前海—海洋新城—光明”西部海洋科技創(chuàng)新走廊。

這條創(chuàng)新走廊的核心就是規(guī)劃面積7.44平方公里的海洋新城。

海洋新城帶著新理念、新規(guī)劃、新定位“嶄新登場(chǎng)”，將對(duì)標(biāo)世界三大灣區(qū)，定位為“全球海洋中心城市先鋒范例”，形成以海洋電子信息、海洋高端設(shè)備、海洋現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、海洋生態(tài)環(huán)保、海洋新能源為主的千億級(jí)海洋產(chǎn)業(yè)集群。

海洋新城

未來深圳五年的發(fā)力點(diǎn)在藍(lán)色經(jīng)濟(jì)和灣區(qū)產(chǎn)業(yè)，從深圳灣-前海灣-會(huì)展灣，將會(huì)成為深圳西部灣區(qū)經(jīng)濟(jì)的重要發(fā)展軸。

其實(shí)，紅利已經(jīng)很清晰了地產(chǎn)火線

算筆經(jīng)濟(jì)帳。

海洋新城規(guī)劃和建設(shè)正在持續(xù)推進(jìn)，預(yù)計(jì)到2030年將雛形初展、2035年將完美呈現(xiàn)，聚集6萬人口，形成3000億產(chǎn)值，充滿最美海岸風(fēng)情和城市創(chuàng)新活力，建成全球海洋治理戰(zhàn)略合作平臺(tái)、中國(guó)海洋生態(tài)文明示范標(biāo)桿和粵港澳大灣區(qū)海洋科創(chuàng)高地。

“火線哥”（DChuoxian）再給旁邊的會(huì)展新城測(cè)算了一個(gè)5年后的“經(jīng)濟(jì)賬”：深圳國(guó)際會(huì)展中心的直接收入將達(dá)到150億，按照會(huì)展業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)系數(shù)是1:9，直接帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)收入高達(dá)1350億元。

再加上11月23日，會(huì)展新城喜提鄰居127億元的冰雪文旅綜合體，空港新城和會(huì)展新城毫無懸念地成為深圳西部最大的經(jīng)濟(jì)體。

深圳國(guó)際會(huì)展城綜合規(guī)劃空間結(jié)構(gòu)圖

上面這幅規(guī)劃圖，清晰勾勒了空港新城和會(huì)展新城的裙帶關(guān)系。

在下一個(gè)五年，西部這個(gè)最大經(jīng)濟(jì)體將會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展、共榮共進(jìn)。

寫到這里，其實(shí)紅利已經(jīng)很清楚了。

可以預(yù)見，未來城市發(fā)展趨勢(shì)和投資都將聚集在這里。

作為深圳西部灣區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的更大紅利，會(huì)展新城將形成高密度的價(jià)值地段，附近優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)無疑將成為投資風(fēng)口。

深圳國(guó)際會(huì)展中心

無論是漢諾威、倫敦、迪拜，還是北京、上海、廣州，這些典型城市的發(fā)展經(jīng)歷說明，”會(huì)展資產(chǎn)“炙手可熱，一點(diǎn)也不意外。

廣州琶洲因會(huì)展經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)，二手房均價(jià)也領(lǐng)先于周邊。因?yàn)閰^(qū)域內(nèi)居住社區(qū)較少，甚至有部分高價(jià)樓盤業(yè)主捂盤惜售。

今年11月，深圳國(guó)際會(huì)展中心一期將正式投入運(yùn)營(yíng)，迎來產(chǎn)業(yè)布局、新增就業(yè)和辦公需求的集中爆發(fā)期。

與之一起亮相的，還有會(huì)展灣水岸。

會(huì)展灣水岸位置示意圖

從會(huì)展灣水岸到深圳國(guó)際會(huì)展中心，目前只需526米（百度地圖），以后可以直接通過跨河天橋步行過去，距離不過300米。妥妥的會(huì)展新城第一受益者。

優(yōu)勢(shì)一：五維立體交通體系

通過跨河天橋，住戶可以快速通達(dá)對(duì)岸繁華商業(yè)，享受20萬㎡集中商業(yè)、會(huì)展公園以及會(huì)展中心配套。

會(huì)展灣水岸與深圳國(guó)際會(huì)展中心一河之隔

目前，項(xiàng)目距離廣深沿江高速很近，接駁廣深核心區(qū)域很便捷。

此外，正在建設(shè)中的地鐵20號(hào)線會(huì)展北站距離項(xiàng)目也只有600米。

深圳地鐵20號(hào)線起于機(jī)場(chǎng)北站，途經(jīng)寶安區(qū)，止于會(huì)議中心站，全長(zhǎng)共計(jì)8.43km。

地鐵20號(hào)線

20號(hào)線建成后，將改變區(qū)域內(nèi)無地鐵的狀況。屆時(shí)，從項(xiàng)目出發(fā)去往南山，約半小時(shí)可到，一小時(shí)左右可到福田。

總體來說，居住在該區(qū)域到前海、南山等市中心上班的，坐地鐵通勤十分便利。

此外，城際軌道方面，項(xiàng)目東側(cè)臨近穗莞深城軌站點(diǎn)，西側(cè)為規(guī)劃中的深茂鐵路（預(yù)計(jì)年底動(dòng)工），項(xiàng)目未來快速接駁城際軌道，迅速通達(dá)全市及珠三角周邊城市。

這樣一來，就構(gòu)建了地鐵、城軌、城際、航空、碼頭的“五維立體”的交通網(wǎng)絡(luò)。

優(yōu)勢(shì)二：西部配套最完善居住區(qū)域之一

會(huì)展灣水岸還享有154萬㎡的國(guó)際多元配套，不僅體量大而且業(yè)態(tài)豐富。

再加上海上田園配備的醫(yī)療和教育資源，都將使得這里成為深圳西部配套最完善的居住區(qū)域之一。

配套概覽

居住純粹、濱水、低密度、高性價(jià)比，是會(huì)展灣水岸的四大價(jià)值點(diǎn)。

項(xiàng)目15.6萬㎡建面，公寓15萬㎡，是片區(qū)唯一個(gè)只有公寓業(yè)態(tài)的住區(qū)，不摻雜其他辦公、人才房、酒店等業(yè)態(tài)，其余為九班制幼兒園、水云間藝術(shù)中心、星空泳池。這樣居住的圈層和氛圍就很純粹。

幼兒園效果圖

會(huì)展灣水岸依會(huì)展河而建，有更大的濱水景觀面。

整體容積率3.7，遠(yuǎn)低于熱點(diǎn)區(qū)域的同類產(chǎn)品，項(xiàng)目戶戶通燃?xì)鈳ш柵_(tái)，這里的居家氛圍更加濃郁。

項(xiàng)目外立面

優(yōu)勢(shì)三：與周邊區(qū)域存在較大的價(jià)差

會(huì)展灣水岸帶精裝的價(jià)格僅為5萬多/㎡，與西部熱點(diǎn)片區(qū)存在巨大的價(jià)差。

寶安周邊碧海片區(qū)公寓已經(jīng)6.8萬元/㎡，福永、沙井區(qū)域二手房?jī)r(jià)均價(jià)已達(dá)5.8萬元/㎡，項(xiàng)目?jī)r(jià)格在周邊尚未成型的情況下，是很有上升空間的。

優(yōu)勢(shì)四：戶型兼有自住和投資屬性

目前推出的是T5棟，這是項(xiàng)目的樓王產(chǎn)品，是整個(gè)項(xiàng)目的中軸位置，直面會(huì)展河，高層單位還可以遠(yuǎn)眺深圳國(guó)際會(huì)展中心和海景，產(chǎn)品面積段為建面約60/90/125㎡。

T5棟景觀資源很好

60㎡小成本撬動(dòng)大資產(chǎn)

可別小看這種60㎡的戶型，可以做成兩房?jī)蓮d，使用率高達(dá)75%。

這種300萬元左右的門檻，真正實(shí)現(xiàn)了小成本撬動(dòng)大資產(chǎn)。

90㎡觀景效果贊

90㎡戶型采用三居室設(shè)計(jì)，開間達(dá)9.3米，寬敞舒適。

西南向可看深圳國(guó)際會(huì)展中心開闊景觀，臥室?guī)Т蠓坝^凸窗。

125㎡公寓中的奢闊產(chǎn)品

這種四房戶型是公寓中的奢闊戶型，位于最好的位置。

盡享西向正觀深圳國(guó)際會(huì)展中心及6.4km會(huì)展河景觀，配備6.85米陽臺(tái)觀景，彰顯華僑城豪宅設(shè)計(jì)品質(zhì)，適合對(duì)生活品質(zhì)有較高追求的客群。

了解夠深入了，就需要跳出會(huì)展灣水岸來看這個(gè)項(xiàng)目，以小成本撬動(dòng)西部最大的經(jīng)濟(jì)體，進(jìn)而藉此穿越長(zhǎng)周期，機(jī)會(huì)來了！

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