據(jù)IPO早知道消息，佳源服務(wù)控股有限公司（下稱“佳源服務(wù)”）今日（12月9日）正式在港交所掛牌，股票代碼為01153.HK，海通國際和國泰君安國際擔(dān)任聯(lián)席保薦人。截至10:05，佳源服務(wù)股價(jià)為3.86港元，較發(fā)行價(jià)持平，市值達(dá)到23.16億港元。

本次佳源服務(wù)共在全球發(fā)售1.5億股，其中香港發(fā)售1500萬股，國際發(fā)售1.35億股；厘定發(fā)行價(jià)為3.86港元，介于招股區(qū)間3.15-4.05港元的上端；經(jīng)扣除就全球發(fā)售應(yīng)付的包銷費(fèi)用及傭金及其他估計(jì)開支后，佳源服務(wù)將從全球發(fā)售獲得的所得款項(xiàng)凈額約為5.18億港元，若15%的超額配股權(quán)悉數(shù)行使，又將額外募得凈額8360萬港元。

佳源服務(wù)表示，IPO所得資金將有約70.0%用于尋求選擇性戰(zhàn)略投資及收購機(jī)會(huì)，約8.0%用于豐富及擴(kuò)展服務(wù)產(chǎn)品，約12.0%用于投資智能化運(yùn)營及內(nèi)部管理系統(tǒng)以提升服務(wù)質(zhì)量及客戶體驗(yàn)，約10.0%用于運(yùn)營資金及其他一般公司目的。

此次IPO佳源服務(wù)引入Domking Investment II, L.P.及嘉實(shí)國際兩名基石投資者，合計(jì)認(rèn)購2007.6萬股，占超額配股權(quán)行權(quán)前發(fā)售股份的13.38%，或?yàn)楝F(xiàn)行已發(fā)行股份總數(shù)的3.34%。

佳源服務(wù)基石投資者認(rèn)購情況（來源：發(fā)行結(jié)果公告）

迄今為止，包括今日上市的佳源服務(wù)和華潤萬象生活（01209.HK）在內(nèi)，今年以來共有15家物業(yè)公司成功登陸港股市場，僅近一個(gè)月內(nèi)上市的就有金科服務(wù)（09666.HK）、融創(chuàng)服務(wù)（01516.HK）、恒大物業(yè)（06666.HK）等其他3家。5家之中，佳源服務(wù)無疑亮點(diǎn)最少：一來規(guī)模委實(shí)過小，不足3000萬平米的在管面積在一眾逾億平的大佬面前相形見絀；二來投資者氛圍較淡，40倍出頭的靜態(tài)市盈率尚且不及港股物業(yè)板塊平均水平，更遑論融創(chuàng)服務(wù)逾百倍的PE。

佳源服務(wù)于2005年在浙江嘉興成立，上市前由佳源國際全資控股。通過逾15年的運(yùn)營，佳源服務(wù)已從一家地區(qū)物業(yè)管理供應(yīng)商成長為具有全國性業(yè)務(wù)的綜合物業(yè)管理服務(wù)供應(yīng)商。

截至2020年6月30日，佳源服務(wù)的合約總建筑面積約為4030萬平方米，涵蓋中國42個(gè)城市及16個(gè)省份，涉及在管項(xiàng)目154個(gè)，在管總建筑面積約2760萬平方米。其中，約84.5%的在管面積位于長江三角洲地區(qū)。

根據(jù)中指院的資料，于2019年，在總部位于浙江省及長江三角洲地區(qū)的中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)中，按在管建筑面積計(jì)算，佳源服務(wù)分別排名第五及第14；同時(shí)在2020中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)中排名第35及在2020中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)成長性領(lǐng)先企業(yè)中排名第13。

憑借在長三角州地區(qū)的深耕細(xì)作，近年來佳源服務(wù)實(shí)現(xiàn)業(yè)績的快速增長。其收入由2017年的2.10億元增至2019年的4.55億元，復(fù)合年增長率為47.2%；同期凈利潤由約1830萬元增至5020萬元，復(fù)合年增長率為65.4%。

佳源服務(wù)利潤表（來源：公司招股書）

而在2020上半年，疫情沖擊使得物業(yè)管理的價(jià)值更為凸顯，佳源服務(wù)亦實(shí)現(xiàn)逆勢增長。期間取得收入2.80億元、凈利潤3630萬元，分別較去年同期增長33.0%及27.0%。

值得一提的是，2017-2019年佳源服務(wù)的整體毛利率分別為21.8%、23.8%及23.9%，這一水平明顯不及30%上下這一行業(yè)平均水平。情況在2020年上半年有所扭轉(zhuǎn)，期間佳源服務(wù)的毛利率跳躍至30.6%，相較2019年同期增長5.7個(gè)百分點(diǎn)。而據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年上半年29家物業(yè)上市企業(yè)的平均毛利率為29.27%，客觀表明其盈利能力得到大幅提升。

繼續(xù)深究的話，過去佳源服務(wù)毛利率偏低的首要原因當(dāng)是收費(fèi)過低，前三年其每月平均物業(yè)管理費(fèi)分別為1.05元/平米、1.21元/平米及1.32元/平米。僅以2019年為例，當(dāng)期物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)住宅物業(yè)每月平均物業(yè)管理費(fèi)為2.1元/平米，佳源服務(wù)平均物業(yè)費(fèi)低于均值約37%。

佳源服務(wù)平均收費(fèi)情況（來源：公司招股書）

亦可以看到，上半年佳源服務(wù)的平均物業(yè)管理費(fèi)進(jìn)一步提升到1.43元/平米，相較去年同期增加0.21元/平米，由于收費(fèi)尚存提升空間，按照當(dāng)前的經(jīng)營效率，其毛利率還有望進(jìn)一步提升。

如同大部分物業(yè)公司一樣，佳源服務(wù)提供物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)以及社區(qū)增值服務(wù)三大類業(yè)務(wù)。相對(duì)不足的是，佳源服務(wù)仍處在傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)為主的階段，社區(qū)增值服務(wù)一直徘徊在5%的下端，2020年上半年這一數(shù)值為4.7%，其確實(shí)有必要在此加大投入力度。

佳源服務(wù)關(guān)聯(lián)方依賴情況（來源：公司招股書）