2003年，冬天。一個(gè)額頭發(fā)亮的男人虎目圓睜，被問(wèn)及龍湖發(fā)展很猛烈如何看待時(shí)，他喊出了一句話：

“他們算什么！我們的發(fā)展接下來(lái)會(huì)非?？?！”

這個(gè)公開(kāi)叫板龍湖的，就是重慶本土房企協(xié)信的創(chuàng)始人吳旭。

確實(shí)，1994年成立的協(xié)信，作為重慶地區(qū)老牌房企，協(xié)信過(guò)去其實(shí)發(fā)展還算不錯(cuò)，位于百?gòu)?qiáng)房企之列，素有重慶地產(chǎn)“三哥”之稱，還曾與龍湖、金科齊名。

十七個(gè)冬天過(guò)去了，當(dāng)年發(fā)展猛烈的龍湖早就越過(guò)了2000億門(mén)檻，而吳旭與他的協(xié)信則或許走到了故事的另一端。

01協(xié)信第一大股東易主

4月15日晚間，協(xié)信地產(chǎn)股權(quán)變動(dòng)消息引爆地產(chǎn)圈：

協(xié)信地產(chǎn)已與新加坡豐隆集團(tuán)旗下的城市發(fā)展有限公司（CITY DEVELOPMENTS LIMITED，以下簡(jiǎn)稱CDL）簽署合作協(xié)議，后者以現(xiàn)金入股的形式，正式成為協(xié)信的第一大股東。

剛剛，艷姐獨(dú)家從CDL內(nèi)部發(fā)布的文件獲悉，CDL以43.9億元人民幣入股協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)51.01%股權(quán)。且在2022年，CDL將以7.7億元人民幣，在相同的入股估值下購(gòu)買協(xié)信額外的9%股權(quán)，有可能將持股比例提高至60.01%，并獲得唯一控制權(quán)。

公告原文

收購(gòu)?fù)瓿珊螅?/span>協(xié)信創(chuàng)始人吳旭持股比例由60%降至29%，而綠地的持股比例將由40%將至19.99%。

雙方合作的終局早在之前就有跡可尋，埋下了種子。

從2017年至今，協(xié)信已經(jīng)歷2次重大股權(quán)變更。

第一次重大變更：2017年4月，綠地控股旗下全資子公司綠地集團(tuán)通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓及增資的方式投資入股協(xié)信控股旗下地產(chǎn)平臺(tái)——重慶協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)實(shí)業(yè)有限公司，持有后者40%的股權(quán)，交易價(jià)格為人民幣49.67億元。

2017年12月，綠地控股集團(tuán)通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓及增資的方式投資入股重慶協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)實(shí)業(yè)有限公司事項(xiàng)已完成，標(biāo)志著綠地晉升為協(xié)信第二大股東。

第二次重大變更：2019年5月，新加坡豐隆集團(tuán)旗下房地產(chǎn)企業(yè)——CDL以股權(quán)和貸款方式投資55億元收購(gòu)協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)約24％股權(quán)。

第三次股權(quán)變更，就是這次了。

此次協(xié)信股東易主，也直接讓艷姐聯(lián)想到了去年年末業(yè)界廣為流傳的陽(yáng)光城將并購(gòu)協(xié)信的消息。

艷姐從內(nèi)部人士了解到，2018年下半年開(kāi)始，協(xié)信就開(kāi)始接觸地產(chǎn)商，包括金科、陽(yáng)光城等知名企業(yè)，但最終都沒(méi)有談成。

去年年末陽(yáng)光城的并購(gòu)方案是整體收購(gòu)，包括協(xié)信的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)、物業(yè)、長(zhǎng)租公寓等板塊，當(dāng)時(shí)談判已進(jìn)行到最后階段。

然而，陽(yáng)光城在簽訂協(xié)議，還差臨門(mén)一腳的時(shí)候，老板改主意了，因?yàn)橛X(jué)得賣得太便宜了；

另外一個(gè)原因不為眾人所知，據(jù)小道消息稱協(xié)信的第二大股東綠地不太同意，所以最終并購(gòu)事宜沒(méi)有談成。

在并購(gòu)不成的情況下，協(xié)信只能選擇割讓股份。

國(guó)內(nèi)資本要么是國(guó)資行背景，要么是香港或者國(guó)際的大資本才有實(shí)力才處理協(xié)信目前的攤子。

02 曾經(jīng)的高光時(shí)刻

協(xié)信也曾有過(guò)它的高光時(shí)刻。

2014年，協(xié)信簽約銷售金額首次突破百億，維持重慶銷售第一梯隊(duì)的水準(zhǔn)。

那一年是協(xié)信的高光時(shí)刻，劉愛(ài)明、魏開(kāi)忠、王裕強(qiáng)“三人組”在吳旭協(xié)助調(diào)查期間頑強(qiáng)地守護(hù)了企業(yè)。

但2014年末吳旭歸來(lái)之后，重新梳理業(yè)務(wù)，諸多因素導(dǎo)致了高管更替，三員大將均以不同理由離職。

從那以后，協(xié)信似乎變了風(fēng)向。

2015年，協(xié)信錄得營(yíng)收74.67億元，凈利潤(rùn)7.54億元，均同比下降5.8%、39.47%。

2016年-2018年，協(xié)信分別實(shí)現(xiàn)營(yíng)收119.24億元、94.53億元與91.47億元。

和業(yè)績(jī)不斷下滑同時(shí)進(jìn)行的，是高層人事的震蕩：

2018年，推動(dòng)協(xié)信上市及轉(zhuǎn)型的常務(wù)副總裁曹志東離職；同年年底，副總裁、多利農(nóng)莊總裁高劍青離職；

2019年年初，協(xié)信地產(chǎn)的聯(lián)席總裁離職......

艷姐從內(nèi)部人士得知，其實(shí)從2019年開(kāi)始，協(xié)信的核心人員都陸續(xù)走了，管資金的、品牌大多都離開(kāi)了。

根據(jù)克而瑞今年發(fā)布的榜單，2019年協(xié)信全口徑銷售額僅為220.2億元，排名108，已經(jīng)跌出百?gòu)?qiáng)之列。

03 規(guī)模上不去的深層原因

過(guò)去幾年，吳旭曾嘗試通過(guò)轉(zhuǎn)型與擴(kuò)張的方式，重新建立自己的商業(yè)帝國(guó)。

協(xié)信于2015年與啟迪控股成立啟迪協(xié)信，專注產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域；

2017年引入綠地成立協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)，其中協(xié)信、綠地分別占60%、40%股權(quán)，側(cè)重于商業(yè)地產(chǎn)。

在組建啟迪協(xié)信、協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)后，2017年吳旭更是斥巨資控股A股獅頭股份，計(jì)劃將物業(yè)平臺(tái)天驕愛(ài)生活“曲線上市”，然而由于國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)對(duì)于地產(chǎn)商是關(guān)閉的，至今借殼仍未成功。

然而，銷售規(guī)模一直維持在200億左右的協(xié)信，面臨著諸多棘手的問(wèn)題：

首先，協(xié)信過(guò)去做了很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，然而受政策影響，資金不能按時(shí)回籠，沒(méi)法像住宅做高周轉(zhuǎn)一樣，越是發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，資金缺口就越大；

此外，內(nèi)部人士告訴艷姐，15年、16年綠地入股協(xié)信，成立產(chǎn)業(yè)園地產(chǎn)公司，叫啟迪協(xié)信，造成18、19年資金鏈非常緊，后來(lái)借了30%年息的高息貸。

商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展陷入怪圈，發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)一直有資金缺口，不發(fā)展現(xiàn)金流維持不了，一直拿融資現(xiàn)金流去貼補(bǔ)家用，造成整個(gè)集團(tuán)的業(yè)務(wù)影響特別大，從17年開(kāi)始，協(xié)信業(yè)務(wù)都在做收縮。

其實(shí)協(xié)信商業(yè)資產(chǎn)標(biāo)桿項(xiàng)目非常好，但變現(xiàn)困難，制約了協(xié)信的發(fā)展，住宅沒(méi)有高周轉(zhuǎn)，加上資金的困難，所以無(wú)法把規(guī)模做起來(lái)。

此外，協(xié)信另一個(gè)發(fā)展不起來(lái)的原因，是一直以來(lái)走重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理模式：

過(guò)去協(xié)信想要賣資產(chǎn)包沒(méi)人接，因?yàn)閰f(xié)信資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的成本比萬(wàn)達(dá)高的多，萬(wàn)達(dá)可以走輕資產(chǎn)路線，協(xié)信從“出生”起就被貼上了重資產(chǎn)的標(biāo)簽，運(yùn)營(yíng)模式和管理成本注定了要走重資產(chǎn)。

知情人士告訴艷姐，協(xié)信內(nèi)部是高度集權(quán)的，執(zhí)著于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)的理念，和王健林完全不一樣，王健林就是走輕資產(chǎn)路線；協(xié)信幾個(gè)城市的核心區(qū)域去做商業(yè)地產(chǎn)，甭管出租和出售，都不好做。

再加上股東方綠地和啟迪控股，對(duì)于協(xié)信的幫助不是很大，再加上市場(chǎng)和國(guó)家政策的雙重制約，找接盤(pán)方也在情理之中。

04 協(xié)信的未來(lái)猜想

CDL的入主，對(duì)協(xié)信會(huì)產(chǎn)生什么改變呢？首先八一八這家公司。

官方資料顯示，新加坡豐隆集團(tuán)集團(tuán)在全球擁有超過(guò)400億新元的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，并在全球六個(gè)證券交易所掛牌上市，是世界頂尖專業(yè)管理集團(tuán)，具體涉及住宅、酒店、商業(yè)、金融貿(mào)易等多項(xiàng)業(yè)務(wù)。

本次入股協(xié)信控股的主體CDL，為豐隆集團(tuán)在新加坡的旗艦公司，也是當(dāng)?shù)刈畲蟮淖≌_(kāi)發(fā)商之一，業(yè)務(wù)遍及全球29個(gè)國(guó)家和地區(qū)的103個(gè)城市。

在過(guò)去多年中，CDL在上海、蘇州、重慶等地收購(gòu)了超53萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，項(xiàng)目包含純住宅、商業(yè)項(xiàng)目，大型綜合體等。

代表性產(chǎn)品有上海豐隆廣場(chǎng)、蘇州豐隆城市中心、重慶鵝嶺峯等。

近年來(lái)，CDL也加大了在中國(guó)的多元化投資，投資領(lǐng)域從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)擴(kuò)展到資產(chǎn)投資與管理、共享辦公、住宅及公寓租賃等。

吳旭在合作會(huì)議上表示：

“雙方合作后，豐隆在國(guó)際資本、不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方面的優(yōu)勢(shì)，和協(xié)信在全國(guó)化布局、團(tuán)隊(duì)、品牌方面的優(yōu)勢(shì)將迅速融合、組成一個(gè)有戰(zhàn)斗力的新協(xié)信，實(shí)現(xiàn)協(xié)信的第二次騰飛。”

當(dāng)然，這是協(xié)信對(duì)外的公關(guān)口徑。

CDL總裁郭益智在簽約儀式上坦言：

“合作簽約來(lái)之不易，特別累也特別高興。在我的事業(yè)中，這是最有挑戰(zhàn)的投資案例之一?！?/span>

艷姐個(gè)人覺(jué)得此次入股事件，對(duì)于協(xié)信大概率不會(huì)起到扭轉(zhuǎn)乾坤的效果。

從外部環(huán)境來(lái)說(shuō)，除非行業(yè)景氣了，否則在目前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，協(xié)信很難東山再起；

從企業(yè)內(nèi)部來(lái)說(shuō)，企業(yè)能夠突破，實(shí)際是企業(yè)管理模式的轉(zhuǎn)變。而協(xié)信沒(méi)辦法上市，無(wú)法低成本發(fā)債券，除了抵押其他融資方式都不行，即便抵押給到的額度非常小。

CDL做商業(yè)地產(chǎn)不錯(cuò)，兩年前或者一年前成功的幾率更大些，能收拾這個(gè)亂局，協(xié)信資金亂是表象，更重要的是協(xié)信目前的運(yùn)營(yíng)管理機(jī)制已經(jīng)不適應(yīng)當(dāng)下這個(gè)局面。

期待CDL入主后，能夠挽救處于危局邊緣的協(xié)信。