劉柳  上海市建緯律師事務(wù)所不動產(chǎn)金融部成員，畢業(yè)于復(fù)旦大學(xué)和荷蘭萊頓大學(xué)，獲國際商法碩士學(xué)位。主要執(zhí)業(yè)領(lǐng)域包括：建設(shè)工程與基礎(chǔ)設(shè)施、房地產(chǎn)、金融等領(lǐng)域的法律事務(wù)。

在之前的長租公寓系列文章中，不動產(chǎn)金融團(tuán)隊(duì)的資深律師已經(jīng)歸納了長租公寓市場參與者獲取房源的主要方式：通過公開市場競拍土地以自行建設(shè)租賃用房、利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃用房、改建及改造自由存量項(xiàng)目、收購或租賃存量項(xiàng)目并加以改建及改造，并針對不同房源獲取方式下的相關(guān)法律法規(guī)、政策及實(shí)操經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行了歸納。而對于長租公寓而言，在獲取房源之后，還需由運(yùn)營方對物業(yè)進(jìn)行良好的運(yùn)營管理。有鑒于此，本文擬對長租公寓運(yùn)營過程中的法律問題進(jìn)行簡要分析。

關(guān)于長租公寓的運(yùn)營模式，主要的劃分方式包括物業(yè)空間分布和資本運(yùn)作方式兩種。其中，根據(jù)前者可分為集中式和分散式，根據(jù)后者可分為重資產(chǎn)運(yùn)營和輕資產(chǎn)運(yùn)營。具體來看，不同的運(yùn)營方式各有利弊，適合于具有不同特點(diǎn)的運(yùn)營主體；另一方面，在實(shí)際運(yùn)營的過程中，無論采用何種運(yùn)營方式，都會遇到一些類似的參與主體或者共同的運(yùn)營法律風(fēng)險(xiǎn)，而這些具有普遍意義的法律風(fēng)險(xiǎn)是我們在提供法律服務(wù)的過程中重點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)容。

長租公寓運(yùn)營模式分類

1. 根據(jù)長租公寓運(yùn)營企業(yè)所運(yùn)營的物業(yè)空間分布，長租公寓運(yùn)營模式可分為集中式和分散式：

（1）集中式

集中式是指興建、改造、收購或租賃整幢樓宇或物理上集中的房屋，將其作為公寓出租的模式。

特點(diǎn)：目前市場上的集中式公寓通常由商業(yè)、工業(yè)物業(yè)等非住宅物業(yè)改造而來，因而對獲取和改造物業(yè)的能力要求較高。

（2）分散式

分散式指運(yùn)營的物業(yè)為分散于不同地段不同樓宇的房屋，運(yùn)營商將房源進(jìn)行整合后提供整體的、標(biāo)準(zhǔn)化的改造與服務(wù)。

特點(diǎn)：前期投入少，但裝修、管理費(fèi)用等較大。

2. 根據(jù)運(yùn)營商的資本運(yùn)作方式，長租公寓運(yùn)營模式可分為重資產(chǎn)運(yùn)營和輕資產(chǎn)運(yùn)營兩大類：

（1）重資產(chǎn)運(yùn)營

即運(yùn)營商通過自建、收購等方式獲取并持有房源、對外出租，主要通過收取租金獲取利益的模式。

特點(diǎn)：重資產(chǎn)運(yùn)營可在租金收益提升同時(shí)享受資產(chǎn)收益，但前期成本投入較高，對資本運(yùn)作有一定要求。

（2）輕資產(chǎn)運(yùn)營

即運(yùn)營商并不持有物業(yè)，而是通過長期租賃或受托管理等方式集中獲取房源，通過轉(zhuǎn)租（包括對物業(yè)升級改造后轉(zhuǎn)租）獲得租金價(jià)差和/或通過輸出品牌、提供租務(wù)管理、物業(yè)管理等服務(wù)，獲得管理報(bào)酬的模式。

特點(diǎn)：輕資產(chǎn)運(yùn)營僅能賺取租金差，但不享有長期資產(chǎn)升值。

運(yùn)營方與承租人的主要法律問題

就長租公寓而言，一部分長租公寓是由公寓所有者開發(fā)之后自行組建運(yùn)營團(tuán)隊(duì)進(jìn)行運(yùn)營，但更多情況下是由具有豐富經(jīng)驗(yàn)的運(yùn)營服務(wù)商通過資產(chǎn)托管或承包公寓等方式進(jìn)行運(yùn)營管理。以陽光城為例，其與寓見合作，陽光城提供房源，標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營和項(xiàng)目管理則由寓見負(fù)責(zé)——包括售前咨詢、預(yù)約看房、審核咨詢、簽約到售后的維修、保潔、換房等服務(wù)。

從運(yùn)營服務(wù)商的角度來看，在運(yùn)營的過程中主要可能與以下幾方面主體產(chǎn)生業(yè)務(wù)往來并建立法律關(guān)系：承租人、服務(wù)或產(chǎn)品供應(yīng)商、物業(yè)管理公司等，在輕資產(chǎn)運(yùn)營模式中還包括公寓所有者。各方主體示意圖如下：

本系列上一篇文章《長租公寓之房屋租賃法律風(fēng)險(xiǎn)簡析》已經(jīng)圍繞運(yùn)營方與公寓所有者之間的法律關(guān)系，著重分析了運(yùn)營方租賃存量項(xiàng)目的法律風(fēng)險(xiǎn)。本文中，筆者擬對運(yùn)營方（作為出租人）與承租人之間的主要法律問題進(jìn)行分析，運(yùn)營方與其他主體的相關(guān)問題將在后續(xù)文章中展開論述。

1. 承租人對公寓的裝修

a. 對承租人裝修權(quán)利的限制

長租公寓與普通租賃住房的一項(xiàng)主要差別在于，長租公寓著力滿足年輕客戶群體的住房需求，致力于讓客戶獲得高品質(zhì)、個(gè)性化的居住體驗(yàn)，因此在公寓的前期裝修、改造以及后期的維護(hù)方面往往投入較大成本?；趯?shí)際使用的需求，承租人在入住之后可能希望對房屋進(jìn)行裝飾裝修。因此，建議運(yùn)營方在與承租人簽訂房屋租賃合同時(shí)對承租人的裝修加以限制，參考條款如下：

b. 裝飾裝修物及裝飾裝修費(fèi)用的處理

對于裝飾裝修物及裝飾裝修費(fèi)用的問題，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》，應(yīng)基于出租人是否同意來進(jìn)行具體分析：

• 承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修的，承租人應(yīng)負(fù)擔(dān)因裝飾裝修產(chǎn)生的費(fèi)用，出租人也有權(quán)請求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失；

• 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修的，一般來說，在租賃期間屆滿時(shí)，承租人不可請求出租人補(bǔ)償附合裝飾裝修費(fèi)用；而對裝飾裝修物的處理可以細(xì)分為以下情形：

c. 對轉(zhuǎn)租條款設(shè)置的建議

根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，可以歸納出以下要點(diǎn)：

• 承租人需經(jīng)出租人書面同意后才可轉(zhuǎn)租，否則出租人有權(quán)解除租賃合同，并要求承租人賠償損失；

*出租人合同解除權(quán)的限制：出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議的，不得以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者主張轉(zhuǎn)租合同無效；

• 承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時(shí)，轉(zhuǎn)租期限不得超過承租人剩余租賃期限。

因此，建議運(yùn)營方在與承租人簽訂房屋租賃合同時(shí)對承租人的轉(zhuǎn)租行為加以限制，參考條款如下（摘自《東莞市（住宅）房屋租賃合同（征求意見稿）》）：

在實(shí)際操作中，若承租人未經(jīng)運(yùn)營方同意擅自轉(zhuǎn)租的，運(yùn)營方應(yīng)在知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租之日起六個(gè)月內(nèi)提出異議，并及時(shí)解除租賃合同。若承租人并未按照合同約定返還房屋并清退第三方，運(yùn)營方有權(quán)要求第三方返還房屋。[2]

[1] 東莞市房產(chǎn)管理局公眾信息網(wǎng)，東莞市房管局就住宅和非住宅房屋租賃合同征求社會意見，http://dgfc.dg.gov.cn/dgwebsite_v2/press/NewsInfor.aspx?sign=3&id=15930&vc=17de3f13

[2] 參考案例可見：(2017)云2801民初128號，劉曉陽與西雙版納非霖酒店管理有限責(zé)任公司房屋租賃合同糾紛一審民事判決書，判決原文為：“本租合同解除后，被告版納非霖酒店公司有義務(wù)返還原告劉曉陽所有的房屋，但現(xiàn)因第三人景洪匯翔大酒店、張翔依據(jù)與被告版納非霖酒店公司訂立的轉(zhuǎn)租合同而占有該房屋，且占有該房屋是在原、被告訂立的本租合同基礎(chǔ)上，本租合同解除后，作為次承租人的第三人景洪匯翔大酒店、張翔占有該房屋已無法律原因，應(yīng)當(dāng)予以返還?！?/span>