文丨葉一劍（方塘智庫(kù)創(chuàng)始人）

在襄陽，圍繞關(guān)圣古鎮(zhèn)項(xiàng)目的討論，除了關(guān)于項(xiàng)目的投資規(guī)模、運(yùn)營(yíng)模式、投資建設(shè)運(yùn)營(yíng)企業(yè)偉光匯通的實(shí)力和口碑，以及可能對(duì)襄陽文旅產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)帶來的深刻影響等話題外（具體見《解碼關(guān)圣古鎮(zhèn)（上）》一文），另一個(gè)焦點(diǎn)是該項(xiàng)目的選址邏輯和項(xiàng)目所處城市片區(qū)襄陽樊西新區(qū)的未來發(fā)展之問題，而這兩個(gè)問題被提出的共同語境之一則是襄陽城市空間價(jià)值重塑的可能與路徑。

畢竟，在不少襄陽當(dāng)?shù)厝诵哪恐校挥谙尻柍鞘形鞑科瑓^(qū)的樊西新區(qū)，經(jīng)過多年的培育和發(fā)展，雖然不能說“失敗”，但無論是從區(qū)域內(nèi)包括土地在內(nèi)的資源價(jià)值兌現(xiàn)的角度來看，還是從區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)鏈、產(chǎn)業(yè)集群和產(chǎn)業(yè)生態(tài)構(gòu)建的完善程度來看，還是從區(qū)域內(nèi)綜合的人居環(huán)境營(yíng)造來看，都與該區(qū)域最初的規(guī)劃設(shè)想和市場(chǎng)預(yù)期有一定的落差。尤其是圍繞伴隨著襄陽市政府兩輪市場(chǎng)外遷行動(dòng)所形成的樊西新區(qū)“八大市場(chǎng)”的討論，更是多有爭(zhēng)議，用當(dāng)?shù)匾晃黄髽I(yè)負(fù)責(zé)人的話說就是，“很多投資者在這里曾經(jīng)傷過心”。

那么，國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的文旅產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)商偉光匯通和襄陽市政府在新的時(shí)代背景和城市發(fā)展階段，一起將關(guān)圣古鎮(zhèn)項(xiàng)目落子于該區(qū)域，其未來，將會(huì)是像幾年前的市場(chǎng)外遷和“八大市場(chǎng)”落地那樣，逐步歸于“平靜”呢，還是會(huì)成為樊西新區(qū)進(jìn)入歷史性新崛起的標(biāo)志性事件之一呢？

關(guān)圣古鎮(zhèn)在襄陽，城市價(jià)值新想象。在調(diào)研中，關(guān)圣古鎮(zhèn)的相關(guān)負(fù)責(zé)人向我們強(qiáng)調(diào)稱，偉光匯通旗下很多既有的文旅產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)案例都表明，憑借豐富的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)和強(qiáng)大的運(yùn)營(yíng)能力，偉光匯通不僅可以通過文旅產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)這一產(chǎn)品形態(tài)和項(xiàng)目平臺(tái)分享項(xiàng)目所在城市的發(fā)展紅利，更是可以通過文旅產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)的成功運(yùn)營(yíng)，為項(xiàng)目所在片區(qū)乃至所在城市創(chuàng)造巨大的增量?jī)r(jià)值（包括但不限于增量的消費(fèi)人口、土地增值、產(chǎn)業(yè)集聚等），并在客觀上帶來整個(gè)城市價(jià)值空間的重塑，“彝人古鎮(zhèn)之于云南楚雄如此，灤州古城之于河北灤州如此，皇家驛站之于河南駐馬店如此，我們相信，關(guān)圣古鎮(zhèn)之于襄陽，亦會(huì)如此”。

1

樊西新區(qū)的十年浮沉

關(guān)于關(guān)圣古鎮(zhèn)在襄陽的發(fā)展前景之問的背后，顯然有著多重意味，而對(duì)這一疑問的回答背后，從微觀來看，會(huì)直接影響消費(fèi)者和投資者對(duì)關(guān)圣古鎮(zhèn)項(xiàng)目自身發(fā)展的信心，進(jìn)而直接關(guān)系關(guān)圣古鎮(zhèn)的成??；從中觀來看，會(huì)直接影響消費(fèi)者和投資者對(duì)樊西新區(qū)在新的發(fā)展階段和背景下能否迎來歷史性逆襲時(shí)刻的研判，并直接關(guān)系到樊西新區(qū)轉(zhuǎn)型發(fā)展中的各種資源（尤其是市場(chǎng)化資源）的配置效率和規(guī)模；從宏觀來看，則涉及到襄陽內(nèi)外的直接和間接的利益相關(guān)者對(duì)于襄陽在新一輪城市轉(zhuǎn)型發(fā)展中城市空間價(jià)值重塑的洞察和判斷，并直接關(guān)系到襄陽整體城市轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略的規(guī)劃和推進(jìn)。

公開的信息顯示，樊西新區(qū)的概念在2011年被提出，其后，2012年綠地集團(tuán)的摘地和2013年臥龍大橋的建成通車，都成為該區(qū)域發(fā)展中的標(biāo)志性事件。

更重要的標(biāo)志性事件是，2014年，作為襄陽市場(chǎng)外遷的承接地，“八大市場(chǎng)”在樊西新區(qū)同步開工建設(shè)，這不僅是對(duì)襄陽市城市提檔升級(jí)戰(zhàn)略的順應(yīng)，而且，通過“八大市場(chǎng)”的布局，客觀上也為該片區(qū)一次性導(dǎo)入了一個(gè)強(qiáng)勢(shì)的產(chǎn)業(yè)集群——作為一個(gè)有著鮮明的碼頭文化基因和悠久的商貿(mào)傳統(tǒng)城市，商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)不僅在襄陽有著較強(qiáng)的積淀，而且，在當(dāng)?shù)毓俜胶兔耖g都有著強(qiáng)烈的價(jià)值認(rèn)同，長(zhǎng)期以來，該產(chǎn)業(yè)也是影響甚至是決定襄陽在鄂西北地區(qū)具有不可替代的城市影響力和輻射力的重要支撐之一。

2016年，襄陽市區(qū)市場(chǎng)的外遷工程正式啟動(dòng)，2017年，以中豪、僑豐、新合作等為代表的首批市場(chǎng)順利開業(yè)。據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w的公開報(bào)道，經(jīng)過兩次外遷，樊西新市場(chǎng)全面投入運(yùn)營(yíng)后，共入駐商戶5733戶，攤位20322個(gè)，從業(yè)人員近2萬人，日均人流量5萬人次，高峰期可達(dá)10萬人次。僅在2018年前10個(gè)月，僑豐、新合作、竹葉山、中豪等六大市場(chǎng)就實(shí)現(xiàn)交易額近450億元。

此外，以襄陽傳化公路港項(xiàng)目為代表的現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)也開始不斷入駐。按照規(guī)劃，該項(xiàng)目總投資3.6億元，規(guī)劃面積約240畝，主要打造集貨物信息交易中心、貨物集散中心、電商中心、甩掛中心、加油站、汽修汽配、司機(jī)之家等配套功能服務(wù)中心于一體的城市物流中心、電商分撥中心。公開的報(bào)道顯示，該項(xiàng)目是傳化智聯(lián)在湖北省布局的第五個(gè)城市物流中心，對(duì)傳化網(wǎng)的全國(guó)化發(fā)展有著重要的意義。

面對(duì)這樣的天時(shí)地利人和，當(dāng)時(shí)幾乎所有人都相信，作為未來鄂西北較大的商品集散基地、襄陽城市向西拓展的門戶，樊西新區(qū)將實(shí)現(xiàn)快速的崛起，并將成為襄陽城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新高地。哪怕是在位于襄陽東部的東津新區(qū)獲得更大支持的背景下，樊西新區(qū)作為襄陽未來都市區(qū)建設(shè)中的重要一極的地位也依然為很多人所期待。

但有些遺憾的是，隨著時(shí)間的推移和襄陽城市價(jià)值空間的多點(diǎn)布局，樊西新區(qū)好像并沒有迎來預(yù)期中的“完美發(fā)展”，使得當(dāng)初的一些投資者并沒有獲得預(yù)期中的投資收益；就整個(gè)片區(qū)而言，經(jīng)過將近十年的推進(jìn)，也并沒有能夠高質(zhì)量地實(shí)現(xiàn)從產(chǎn)業(yè)到城市、從工作到居住并最終實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城人文融合發(fā)展的目標(biāo)，職住分離的情況比較明顯，以至于白天車水馬龍，晚上相對(duì)冷清。

面對(duì)這樣的情況，對(duì)樊西新區(qū)的質(zhì)疑聲音開始出現(xiàn)，并一度占據(jù)上風(fēng)，以至于在偉光匯通選擇在該地區(qū)投資開發(fā)建設(shè)運(yùn)營(yíng)關(guān)圣古鎮(zhèn)的時(shí)候，有不少人表現(xiàn)出觀望甚至是懷疑的態(tài)度。

2

關(guān)圣古鎮(zhèn)的創(chuàng)新運(yùn)營(yíng)

情勢(shì)好像并沒有那么悲觀。就我們的調(diào)研來看，關(guān)于樊西新區(qū)未來三到五年的發(fā)展，基本的觀察和研判至少可以有三點(diǎn)：

其一，從襄陽新一輪城市轉(zhuǎn)型發(fā)展的整體戰(zhàn)略而言，包括樊西新區(qū)在內(nèi)的襄陽城市各片區(qū)，需要獲得更加綜合、均衡和高質(zhì)量的發(fā)展，這不僅是化解此前城市快速擴(kuò)張所帶來的一些遺留問題的需要，更是襄陽在GDP即將破5000億的背景下謀求城市經(jīng)濟(jì)和都市區(qū)建設(shè)（甚至像洛陽一樣謀求都市圈化的發(fā)展）的進(jìn)一步發(fā)展，以適應(yīng)新一輪湖北省域經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型（在武漢之外，湖北省的副中心城市的建設(shè)不但是大勢(shì)所趨，而且勢(shì)在必然，并有強(qiáng)烈的迫切性）、中部崛起乃至全國(guó)范圍內(nèi)的城市競(jìng)爭(zhēng)新格局的需要。

所以說，從湖北省和襄陽市的層面來看，樊西新區(qū)必須要有新一輪的更大的突破，這不僅是樊西新區(qū)所在的樊城區(qū)的問題，甚至也不僅是襄陽市自己的問題，還與湖北省域經(jīng)濟(jì)新一輪轉(zhuǎn)型發(fā)展、國(guó)家漢江生態(tài)經(jīng)濟(jì)帶建設(shè)、中部崛起新格局、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶建設(shè)等一系列戰(zhàn)略規(guī)劃的落地有直接關(guān)系。

其二，從樊西新區(qū)目前的基礎(chǔ)條件來看，無論是交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，還是土地整理、生態(tài)治理、管理體制，都已經(jīng)具備了一個(gè)新區(qū)新城的基本形態(tài)和發(fā)展基礎(chǔ)，再加上存量的以傳統(tǒng)交易市場(chǎng)和物流商貿(mào)為代表的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，以及由這些產(chǎn)業(yè)集聚客觀上帶來的數(shù)以十萬計(jì)的人口規(guī)模，讓這一區(qū)域具備了一定的產(chǎn)業(yè)迭代、城市升級(jí)、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的基礎(chǔ)。

如果能夠在襄陽市甚至湖北省副中心城市建設(shè)的層面給出更具前瞻性和戰(zhàn)略性的發(fā)展規(guī)劃、政策支持和資源配置，通過一兩個(gè)更具引擎屬性的項(xiàng)目的落地和平臺(tái)的打造，通過大力推進(jìn)與電子商務(wù)有關(guān)的招商引資、科技創(chuàng)新和創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)，打通區(qū)域內(nèi)存量產(chǎn)業(yè)與新興產(chǎn)業(yè)之間的協(xié)同發(fā)展，并進(jìn)一步延長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)鏈、豐富創(chuàng)新鏈、構(gòu)建創(chuàng)新鏈，再加上教育、醫(yī)療、文化等公共服務(wù)配套的進(jìn)一步完善，不僅可以快速激活區(qū)域內(nèi)的存量資產(chǎn)，整個(gè)片區(qū)迎來爆發(fā)式增長(zhǎng)也并非沒有可能。

其三，也正是基于以上兩點(diǎn)基本觀察和研判，讓關(guān)圣古鎮(zhèn)及其背后的偉光匯通在樊西新區(qū)的落地充滿了更豐富的價(jià)值想象空間。如果該項(xiàng)目既定的規(guī)劃得以實(shí)現(xiàn)，不僅為該片區(qū)貢獻(xiàn)一個(gè)文旅新地標(biāo)，帶動(dòng)更多文旅類產(chǎn)品、服務(wù)和項(xiàng)目在該片區(qū)的落地，從而不斷強(qiáng)化該片區(qū)的旅游目的地甚至是集散地屬性，并可能通過該項(xiàng)目平臺(tái)，為該片區(qū)甚至整個(gè)襄陽的文旅產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展提供市場(chǎng)化的和全國(guó)性的資源配置。

更有意思的是，通過該項(xiàng)目每年千萬級(jí)的游客人次集散，將會(huì)為周邊包括“八大市場(chǎng)”在內(nèi)的既有的傳統(tǒng)交易市場(chǎng)和物流商貿(mào)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)提供新的支撐，文旅商業(yè)態(tài)的融合將不僅在關(guān)圣古鎮(zhèn)項(xiàng)目?jī)?nèi)得以實(shí)現(xiàn)，還將在整個(gè)片區(qū)內(nèi)得以推進(jìn)（當(dāng)然，目前八大市場(chǎng)所形成了消費(fèi)人流客觀上也會(huì)為關(guān)圣古鎮(zhèn)提供流量支持）。

當(dāng)然，正是基于這些基本觀察和研判，基于對(duì)樊西新區(qū)片區(qū)振興和襄陽城市價(jià)值空間重塑的期待，關(guān)圣古鎮(zhèn)的運(yùn)營(yíng)邏輯在常規(guī)的文旅小鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)邏輯的基礎(chǔ)上，做出一些針對(duì)性改變和適應(yīng)性調(diào)整，唯有如此，方能達(dá)成“一子新定，滿盤皆活”的效果。

而事實(shí)上，哪怕是從關(guān)圣古鎮(zhèn)現(xiàn)有的運(yùn)營(yíng)情況來看，偉光匯通在該項(xiàng)目上所作出的針對(duì)性改變和適應(yīng)性調(diào)整已經(jīng)開始。

比如，在距離項(xiàng)目正式開街還有一年多的時(shí)候，運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)就已經(jīng)正式入駐，將運(yùn)營(yíng)前置做到了一年以上；充分利用現(xiàn)有的場(chǎng)地空間，創(chuàng)意性地開辦了關(guān)圣文化園，不但向市民和游客免費(fèi)開放，還策劃落地了常態(tài)化的夜間市集活動(dòng)，通過每晚開辦的夜間娛樂活動(dòng)，吸引了大量的人流，提升了樊西新區(qū)的夜間人氣，發(fā)展了樊西新區(qū)的夜色經(jīng)濟(jì)；舉辦了湖北襄陽關(guān)圣古鎮(zhèn)首屆非遺文創(chuàng)節(jié)，不但向市民和游客直接展示了當(dāng)?shù)胤沁z產(chǎn)品和非遺文化的魅力，還直接帶動(dòng)了對(duì)當(dāng)?shù)胤沁z資源的挖掘，并為將來更多體現(xiàn)在地文化的文旅項(xiàng)目在關(guān)圣古鎮(zhèn)的入駐運(yùn)營(yíng)做準(zhǔn)備。等等。

當(dāng)然，從推動(dòng)襄陽城市價(jià)值空間重塑的角度來看，關(guān)圣古鎮(zhèn)未來運(yùn)營(yíng)創(chuàng)新空間還有很多，對(duì)其運(yùn)營(yíng)方偉光匯通來說，挑戰(zhàn)也肯定不少，好在改變已經(jīng)發(fā)生，所以未來亦是可期——三年為期，五年為盼，讓我們拭目以待。

編審：徐威威丨編輯：徐豐超丨設(shè)計(jì)：孫月園