預(yù)期核心溢利較上年錄得不少于40%的增長，這是日前龍光地產(chǎn)交出的2019年業(yè)績答卷。

最近幾年來，公司接連在深圳等大灣區(qū)城市拿下多個(gè)“地王”，許多大型房企不敢染指的地塊，公司敢高價(jià)拍下。

就在上月24日，公司憑一己之力硬剛16家競爭對(duì)手，最終以溢價(jià)27.5%、總對(duì)價(jià)8.83億元斬獲佛山南海一宗商住地。

重倉大灣區(qū)，讓公司賺得盆滿缽豐。不過，隨著全國性房企涌入大灣區(qū)，龍光地產(chǎn)的勢(shì)力范圍已遭遇威脅。公司在千億規(guī)模的大門前徘徊了兩年，始終未能一腳邁入。

錢多膽大，是外界給予龍光地產(chǎn)（03380.HK）的評(píng)價(jià)。

公司實(shí)控人、執(zhí)行董事、主席紀(jì)海鵬，早年經(jīng)營建材和醫(yī)療器械生意賺得第一桶金后，才介入房地產(chǎn)行業(yè)。

2000年，紀(jì)海鵬從廣東汕頭城中村改造項(xiàng)目起家，3年后南下深圳，不惜重金將寶安中心“地王”收入囊中，在深圳一戰(zhàn)成名。

此后，深圳成為公司重點(diǎn)布局城市，從2014年開始，公司在深圳陸續(xù)斬獲玖龍璽地塊、龍華新區(qū)紅山片區(qū)等“地王”項(xiàng)目。

值得一提的是，2016年，公司一舉擊敗華潤置地、平安、碧桂園和華僑城，以140.6億元競得深圳市光明新區(qū)一核心地塊，溢價(jià)率159.79%，折合樓面價(jià)2.67萬元/平米，刷新當(dāng)年全國總價(jià)地王紀(jì)錄。

在2019年6月，以總價(jià)65.85億元、樓面價(jià)6.49萬元/平方米拿下深圳紅山地塊，“地王”被公司自己再次刷新，這個(gè)地塊的樓面價(jià)幾乎和周邊二手房價(jià)格持平。

在房價(jià)上漲的趨勢(shì)下，上述“地王”項(xiàng)目沒有成為公司累贅，反倒收獲滿滿。

2017年和2018年，深圳區(qū)域市場分別為公司貢獻(xiàn)銷售收入174.33億元、246.96億元，分別占比公司銷售總額的40.15%和 34.39%。另外，深圳區(qū)域市場平均售價(jià)分別為4.47萬元/平方米和6.23萬元/平方米，均高于其他市場區(qū)域。

截至2019年中報(bào)，公司在深圳的土儲(chǔ)貨值1803億元，占土儲(chǔ)貨值的23.98%、占公司所在大灣區(qū)土地貨值的三分之一。

公司把深圳作為基地，繼續(xù)在大灣區(qū)、全國各地前突后進(jìn)。拿地從來當(dāng)仁不讓，即便今年前兩個(gè)月的疫情，也沒打亂拿地計(jì)劃。

斑馬消費(fèi)初步統(tǒng)計(jì)，今年前兩個(gè)月，公司先后在佛山、惠州、南寧以及廣州白云區(qū)等陸續(xù)拿下7宗地塊，耗資82.6億元，相當(dāng)于去年拿地總額200億元的41.3%。

龍光地產(chǎn)之所以在土地市場高調(diào)張揚(yáng)且兇悍，資金充沛是最重要的一個(gè)原因。

截至2019年6月，公司在手貨幣資金344.61億元，短期借款和長期借款分別為87.27億元、176.27億元，資產(chǎn)負(fù)債率78.46%。

有了資金作后盾，公司這幾年新增土地儲(chǔ)備規(guī)模逐年增加，2017年-2019上半年，新增土地儲(chǔ)備（建筑面積）569.83萬平方米、747.39萬平方米和416.63萬平方米。

2019年中報(bào)顯示，公司總土地儲(chǔ)備量（建筑面積）3591.75萬平方米，土儲(chǔ)貨值7520億元。其中，大灣區(qū)土地貨值占比超過70%。

龍光地產(chǎn)主要采用招拍掛、收并購以及城市更新項(xiàng)目等形式來獲得土地。

雖然組合型的拿地策略，可適度平抑在一級(jí)土地市場的拿地成本，但隨著諸多房企的競爭，公司頻頻拿下地王、高溢價(jià)土地等項(xiàng)目，土地成本已顯示出逐年增高的趨勢(shì)。

斑馬消費(fèi)初步統(tǒng)計(jì)，從2017年至2019年上半年，公司的平均土地儲(chǔ)備成本分別為3231元/平方米、3985元/平方米和4304元/平方米。

拿地成本上揚(yáng)，已在一定程度上影響公司的盈利水平。

2019年中報(bào)披露，公司毛利率、凈利率分別為34.76%、19.58%，較上年同期分別下降2.27個(gè)百分點(diǎn)、5.46個(gè)百分點(diǎn)；2017年上半年，這個(gè)數(shù)據(jù)分別是39.48%、30.33%。

這兩年的大灣區(qū)市場發(fā)生較大變化，大型房企、頭部房企涌入爭搶土地資源后，該區(qū)域的土地整體價(jià)格逐步被抬升，加之國內(nèi)樓市調(diào)控政策持續(xù)收緊，公司在此后市場競爭中，難免會(huì)削弱自身的盈利水平。

盡管最近三年以來，公司的銷售增速仍保持高增長態(tài)勢(shì)，從數(shù)據(jù)來看，有放緩的趨勢(shì)。

2017年至2019年，分別實(shí)現(xiàn)銷售金額434.2億元、718.03億元和960.2億元，同比分別增長51.84%、65.37%和33.73%。

克爾瑞2019年度中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200，龍光地產(chǎn)排名第24位，較上年下降1位。

斑馬消費(fèi)梳理發(fā)現(xiàn)，公司除重倉的大灣區(qū)，向全國市場擴(kuò)張、借此分擔(dān)壓力的步子走的較謹(jǐn)慎。

較長時(shí)期內(nèi)，大灣區(qū)及深圳區(qū)域仍會(huì)是公司銷售核心貢獻(xiàn)區(qū)域。

2017年-2019年上半年，大灣區(qū)及深圳區(qū)域銷售貢獻(xiàn)占比分別為61.3%、60.4%和53.4%；公司第二大市場南寧市場，分別貢獻(xiàn)占比16.5%、 24.5%和27.8%；

公司發(fā)跡的汕頭區(qū)域，銷售貢獻(xiàn)占比從2017年的20.7%下滑至2018年的7.2%，2019年上半年貢獻(xiàn)占比僅6.8%；

上述同期， “其他區(qū)域”的銷售貢獻(xiàn)占比分別為6.4%、0.4%和2.9%。