回復「2019」

送你《2019中國旅游地產趨勢預判》

本文作者：林志愿

小宇有些生氣，2019年6月份時，為了讓來自東北的丈母娘能在冬天之前在海南住下來，他把北京的戶口轉到了海南三亞。

小宇同事知曉其此舉后反應都只有一個“？”。

小宇當然也知北京戶口福利遠勝海南百倍，但在去年4月22日海南樓市全域限購之后，想在海南買房也只剩下《百萬人才進海南行動計劃(2018—2025年)》跟乖乖交60月個稅這倆通道，在思考了一年之后，小宇下定決心花大價錢找中介通過人才渠道把戶口落到海南。

小宇急了一點，2019年10月24日，海南政府出臺了《海南省新一輪戶籍制度改革實施方案(試行)》，將基本取消落戶限制，省內居民有合法穩(wěn)定居所即可落戶。

小宇說，“中介費白花了。”

回想去年，海南發(fā)生了兩件大事。一是4月13日海南在而立之年的生日當天，收到了將建自由貿易港，另一件便是4月22日的海全域限購。這兩事，一件讓海南的樓市瘋狂，另一件讓海南樓市陷入寒冬，火冰之差也就9天之隔。

當時，自由貿易港的建設傳遍全國后，全國的炒房客通過各種徹夜買下海南的機票，涌入海南的各市縣，包括那些一直少有人問津的海南西線城市，他們不問綠化、貸款、戶型、配套、規(guī)劃，直接一層層、一棟棟的買掉。

一位大爺說，“海南房子買了就是賺錢，白送的錢你不要？”

此后，海南樓市正式進入賣方市場，捂盤、加價，項目什么事都干得出來，不給加價就通過茶水費、電商費等方式變相加價，有一個項目總說，“罰款而已嘛，加價的成本肯定能覆蓋回來的。”

那九天，海南共有18個項目售馨，有銷售9天賺了近一千萬的傭金，所以限購很快便來了，那個賺了千萬的銷售說，“9天賺了十年的錢。”

實際，在貿易港到來之前，海南樓市已處高位，只是自貿港引入了太多的投資者，而限購之后，鮮有土著消費的海南樓市，只剩下那一群有養(yǎng)老剛需的候鳥了。

但不是所有的候鳥，都有一個愿意為他們改戶籍的女婿。

四季入夏以及面朝大海這兩個關鍵詞加在一起，讓這個還沒有很多省一個市大的小島樓市擁有了14億人口的市場。

29歲的內蒙姑娘明明，爺爺奶奶父母都做了“新海南人”，在北京工作的明明說想回家了，結果不是往北飛，而是往南飛到了海南，海南成了明明新的家鄉(xiāng)，在海南還有幾十萬個明明這樣的“新海南”家庭。

而正是面對的是全國的市場，所以海南任何與樓市有一丁點兒政策出臺，都會成為熱點，就這次《海南省新一輪戶籍制度改革實施方案(試行)》出來后，又有一堆人拿出來炒海南樓市要火了。

但綜合此前限購政策中的那一條：自本通知發(fā)布后戶籍遷入本省的居民家庭只能購買一套住房，并須提供至少一名家庭成員在海南省累計24個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。

也就意味著取消落戶限制不等于限購取消，當拿到海南省戶口后，還需嚴格執(zhí)行海南省的限購政策，本次落戶條件的放開對樓市的發(fā)展沒有促進作用，短期作用不大。

盡管對樓市沒多大的促進作用，但還是引起了熱議，這還是源于外界對海南樓市的關注，畢竟這是一個面對全國的市場。

剛需者的窗口

一位醫(yī)學大師說，“海南養(yǎng)老是我認為最高端的養(yǎng)老方式。”

近些年來，海南樓市的消費導向已經從純投資轉化為半住半投資。得天獨厚的氣候驅動海南流失的繁榮。16年，海南樓市銷售額超過1500億，17年超過2000億，三亞、海口的房價漲幅分別位列全國第一、第二，18年三亞均價直逼廈門，漲至4萬元/㎡左右。

當時，海南人民各種抱怨，“候鳥炒高海南，我們本地人怎么辦？”

 而如今在限購之后，海南樓市終于回歸正常。據數據顯示，目前?？诘男路烤鶅r為10729元/㎡，三亞的新房均價為30729元/㎡，同比降幅都超過20%。

談起全域限購前后不同，房產中介說，“高價有市到低價無市。”

另外，從企業(yè)的銷售情況來看海南樓市，拿雅居樂清水灣舉例，在限購政策前，該項目借助市場先機率先打開局面，以72億元的銷售金額遙遙領先，隨后限購后該項目才“沉寂 ”下來，當時的區(qū)域總裁還因為銷售不達標，被集團以幾年前犯下的罪公開開除。

限購前銷售的態(tài)度是“愛買不買”，限購后銷售對你的稱呼都是，“哥”。“18年房價大漲沒湊夠首付，今年下降了很多，我命真好。”此前，因為高房價一直不能跟老婆住在出租屋的老李在今年7月終于迎著房價回歸的情勢下入手了一套90平方米的兩居室，他整個人都開心了。

據數據顯示，至限購以來，海南樓市的整體表現水平一直呈現“三降”，成交金額、成交面積、成交單價。

據數據顯示，從整體來看，2019年上半年海南樓市全省商品房銷售面積312萬平方米，同比下降53％；銷售金額787.82億元，同比下降43.1％；而銷售均價11442元/平方米，同比下降了16.2％。

另外，在二手房方面，因為新房的打折與限價，二手房業(yè)主也在讓價，在二手房方面據統(tǒng)計，現今海南省二手房均價為為11125元/㎡，價格下降幅度為15.83%。

目前全島房價下降，東、西線房產項目，出現了很多單價1萬以下的樓盤。11月，在世茂怒放海項目停著來自各地的車，但他們都是已入住的業(yè)主，項目處人跡寥寥。

該項目銷售說道：“現今海南的樓市是買方市場，不好賣，游客很多，想買房也很多，但有資格買的太少了。”

而過去無人問津的海南西線樓市，因為東線外溢曾有一段時間“逆襲”，但如今又沉寂了起來。

在行政上樂東、東方、昌江、儋州、臨高等地屬于海南西線城市，由于西線自然條件較為惡劣，這些城市的發(fā)展都較東線城市較為落后，在東線貨源短缺、價格一路上漲，加之限購政策多重因素作用下，西線項目曾憑借價格優(yōu)勢吸引大量客戶，川渝及河南客戶是購房主力。

據數據顯示，2018年上半年澄邁銷售金額98.7億元，同比增長145.7%，臨高34.4億元，同比增長140.2%，儋州116.3億元，同比增長143.9%，昌江9.1億元，同比增長19.3%，樂東26.2億元，同比增長66.1%。

而在2019年上半年，澄邁、儋州、昌江的銷售金額皆腰斬，昌江甚至不過億。

而在東部市縣中，主要樓盤都集中在龍樓、清瀾片區(qū)的文昌，去化極難，單價從17000元/㎡降到了8000元/㎡。

瓊海、萬寧、陵水因為貨量巨大，銷售總額的數據看上去還那么難看，但均價皆大幅度下降。海南已然進入買方時代，而剛需用戶也迎來了機會。

大房企的時代

作為全國唯一熱帶海岸資源省份，海南的經濟支柱本該是旅游與服務，但從建省以來海南儼然已成養(yǎng)老的房地產工廠。

據數據顯示，2017年海南的房地產開發(fā)投資比例達到巔峰，超過80%，由于產業(yè)結構不合理，經濟對房地產的依賴度過高，這個省份的經濟架構依然畸形。

目前，限購對海南房地產的影響巨大，一直以來房地產又作為海南的經濟支柱，因此海南的經濟也因為限購大受影響。

不過，作為自貿港，高昂的房價會提高商業(yè)成本，海南必須要斷臂改變依靠房地產經濟的“毛病”，想實現產業(yè)結構的轉型必須痛下決心。

為此，據了解，目前海南省政府要求各市縣嚴格控制土地供應和房地產項目審批，供地已經很少很少了，因為海南低價拿地“窗口”不在，由于供地緊張，大房企也開始搶食搶奪小地塊，并且小房企又因為銷售不暢現金流出現問題，結果都是被大房企并購，海南已經進入大房企時代。

據數據顯示，目前海南已有恒大、萬科、碧桂園、保利、中海、綠地、綠城、華潤、融創(chuàng)等幾十家百強房企進入。

而這些房企的目的都是為了買房，但圈地的方式各不一樣，有的依靠產業(yè)建設，有的就是單純的高價收并購、招拍掛。

而在企業(yè)的戰(zhàn)略中，有些對海南樓市已經“絕望”的房企已經在退出海南，但退出總要有“接盤”，而能接盤外來大房企的也只有另一家外來大房企，所以那些依然堅守在海南的房企在限購之后，對于他們來說好像是“抄底”，只是不能再像過去盲目開發(fā)住宅，海南文旅地產的角度思維必須要由原來簡單的“賣房子”轉向“賣生活”了。

眾所周知，這些年房地產開發(fā)也對海南的生態(tài)環(huán)境造成了極大的損害。此前，中央第四環(huán)保督察組還特別指出，海南省存在的主要問題有：海域岸線自然生態(tài)和風貌破壞明顯，沿海市縣向海要地、向岸要房等情況嚴重；部分自然保護區(qū)管護不力；環(huán)境基礎設施建設滯后等，并且怒批海南“規(guī)劃被房地產綁架”、“鼓了錢袋，毀了生態(tài)”。

富力、雅居樂兩家企業(yè)經常被點名，多次上“生態(tài)線黑榜”。

此前全國人大代表、海南省省長沈曉明說道“海南要以壯士斷腕的決心來減少經濟對房地產的依賴，決不讓海南變成房地產加工廠。”

目前，經過一年多的環(huán)境治理以及房地產開發(fā)的限制，海南的生態(tài)環(huán)境得到了極大的恢復，經濟架構也在逐漸改善。

對此，知名旅游地產專家胡曉鶯表示，“海南的地產未來應該脫離純粹拿地蓋樓賣房的時代，邁向創(chuàng)造美好度假生活時代。”

“自貿區(qū)的建立，必將帶來更好的政策，更多的優(yōu)惠，也助推海南在國際旅游目的地的打造上更上一個臺階。一系列的利好會讓更好的內容聚集海南，更科學合理的旅游產業(yè)結構將逐步在政策驅動之下形成。”胡曉鶯表示道。