出品：全球財說

4月17日，珠海房地產(chǎn)企業(yè)華發(fā)股份（600325. SH）發(fā)布2019年年度報告。

2019年，華發(fā)股份實現(xiàn)營業(yè)收入331.49億元，同比增長39.87%；實現(xiàn)歸屬凈利潤27.85億元，同比增長21.90%。

全年簽約銷售金額922.73億元，同比增長58.54%，銷售面積395.91萬平方米。

其中，華東區(qū)域銷售金額375.21億元貢獻最大，銷售占比40.66%，已經(jīng)超過珠海。

除上述華東區(qū)域外，年報顯示，珠海區(qū)域全年完成銷售256.21億元，銷售占比27.76%；華南區(qū)域全年完成銷售103.06億元，銷售占比11.17%；華中區(qū)域全年完成銷售80.89億元，銷售占比8.77%；北方區(qū)域全年完成銷售54.37億元，銷售占比5.89%；山東區(qū)域全年完成銷售32.81億元，銷售占比3.56%；北京公司全年完成銷售 20.18 億元，銷售占比 2.19%。

華發(fā)股份表示，2019年已首次進駐重慶、成都、長沙、鄭州、宜昌、湛江、煙臺等11個城市。

上述數(shù)據(jù)，都呈向好趨勢，但是仍有很多問題無法忽視。首當(dāng)其沖的就是銷售目標(biāo)。

2018年，華發(fā)股份實現(xiàn)簽約銷售金額582億元，管理層確定下了“冒進”的銷售目標(biāo)，幾乎翻倍增長的1100億元。

922.73億元的銷售額著實可惜，一是未能完成既定銷售目標(biāo)，二是與千億俱樂部尚有一步之遙。

需要注意的是，雖然年報中未能詳細披露簽約銷售均價，但從增速對比可以看出一些信息。

2019年，華發(fā)股份銷售金額同比增長58.54%，銷售面積卻同比增長103.17%，銷售面積增速遠遠高于銷售額增速。

分季度看，2019年四季度華發(fā)股份實現(xiàn)營業(yè)收入137.11億元，遠高于前三季度的67.05億元、75.19億元、52.14億元。

雖然，四季度房地產(chǎn)企業(yè)均會積極推盤去化、加大營銷力度，通過降價促銷、以價換量加速項目去化。三季報時，中信建投季報點評對華發(fā)作出的分析是“全年銷售額有望突破800億元”。

三季度經(jīng)營情況簡報顯示，2019年前三季度，實現(xiàn)銷售金額610億元，銷售面積265萬平方米，對于其四季度的爆發(fā)式增長的確值得思量。

而銷售面積增速遠超銷售額增速，又可以從另一個側(cè)面反映出華發(fā)股份正采取一切辦法加速回款，但也表明其銷售境況愈發(fā)艱難。

經(jīng)計算，2019年華發(fā)股份銷售均價約為23306元/平米，較2018年的29866元/平米大幅下滑22%。

還有一個問題，便是華發(fā)股份的土儲趨于緊張，尤其是這次業(yè)績的增長點華東區(qū)域。

年報顯示，截至2019年年末，公司擁有土地儲備計容建筑面積697.48萬平方米，在建面積1367.02萬平方米。土儲面積較2018年的750.04萬平方米下滑明顯。

詳細來看，華南地區(qū)土地儲備面積占比33.93%；華東地區(qū)土地儲備面積占比8.31%；華中地區(qū)土地儲備面積占比45.71%；北方地區(qū)土地儲備面積占比12.05%。

對于2019年新增土地情況，華發(fā)股份的年報中并沒有披露，只提及通過公開競購、合作開發(fā)等方式，成功取得36個新項目。

三季度經(jīng)營情況簡報顯示，新增土地9宗，分別位于武漢、珠海、汕尾、天津、上海、江門、湛江、成都、杭州。

Wind數(shù)據(jù)顯示，華發(fā)股份全年的拿地成本為6716元/平米，較2018年的6544元/平米有所提升。

回款加速、土儲緊張、拿地放緩，諸多情況均指向一個問題，那便是資金鏈緊繃，負債壓力巨大。

截至2019年年末，華發(fā)股份的短期借款為123.08億元，一年內(nèi)到期的非流動負債為245.15億元，所持貨幣資金260.80億元，尚存有逾100億元缺口。

同時，華發(fā)股份應(yīng)付賬款100.95億元，同比增長112.85%；預(yù)收賬款585.23億元，同比增長49.96%；其他應(yīng)付款148.13億元，同比增長35.65%，均計入流動負債。長期負債為457.35億元，同比增長33.00%。

年報顯示，2019年華發(fā)股份融資總額為1057.23億元，整體平均融資成本6.35%，利息資本化59.54億元，資本化比例達到84%。2018年同期，融資總額為942.78億元，整體平均融資成本5.87%。

2019年，華發(fā)股份資產(chǎn)負債率為81.51%，凈負債率為160.50%，雖同比下降卻依舊處于高位。

億翰智庫數(shù)據(jù)顯示，2018年房企營收在30億元至100億元之間的房企平均凈負債率為69.4%；營業(yè)收入在100億元至500億元之間的房企平均凈負債率為85.7%；營業(yè)收入在500億元至1000億元之間的房企平均凈負債率為94.3%；1000億元以上的房企平均凈負債率為83.8%。

華發(fā)股份160.50%的凈負債率，遠高于營收100億-500億房企均值。

值得注意的是，負債累累的華發(fā)股份還涉足長租公寓業(yè)務(wù)。2019年，其投資性房產(chǎn)同比上漲105.82%，至48.91億元，系開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為長租公寓所致。

年報顯示，報個期內(nèi)長租公寓實現(xiàn)租金收入113.76萬元，出租面積為4.96萬平方米。

在拓展全國化的同時，加碼商業(yè)地產(chǎn)、長租公寓等相關(guān)產(chǎn)業(yè)，這些競爭激烈且吞噬現(xiàn)金的行業(yè)對于華發(fā)股份本就緊張的資金形成巨大壓力。

隨著以蛋殼青客為代表的長租公寓股價腰斬、爆雷傳言等問題的出現(xiàn)，加之疫情影響，資金鏈緊繃的華發(fā)股份此刻投身于此的確不是明智之舉。

2020年剛剛過不不到4個月，華發(fā)股份一開始多輪融資，包括5.7億元的中期票據(jù)、15.8億元的公司債，及10億元的短期融資。

4月17日，上清所又披露，華發(fā)股份擬發(fā)行2020年度第二期中期票據(jù)，基礎(chǔ)發(fā)行規(guī)模為5億元，發(fā)行金額上限9.3億元。

資金緊張、土儲緊張、銷售緊張的華發(fā)股份，2020年如何破局？《全球財說》將會持續(xù)關(guān)注。