我是北京房姐，資深房產(chǎn)投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房產(chǎn)自媒體中唯一敢講真話的自己人！房姐屬于實戰(zhàn)派只說對你最有用的操作和建議

提問：房姐您好:子彈總預(yù)算350—380w之間，想買兩居婚房，首套自住 保值，不用考慮學(xué)區(qū)，希望生活配套全些，您有推薦的區(qū)域嗎？對象在和平里北街上班，但是工作都比較自由不用每天都去。之前看過大興天宮院2014的次新房，西紅門一代興海家園2003年板樓，東四環(huán)翠城馨園，南四環(huán)舊宮地鐵站2000年左右商品房（戶型好），以及天通苑的房子，這些中的哪個區(qū)域比較好呢，如果沒有求推薦可以購入的板塊。

回答：垡頭最大的問題是價格和地段的落差。 京哈，四環(huán)，鐵路，河道，綠化帶...垡頭是一片發(fā)展空間十分有限的區(qū)域，加上過去本身已經(jīng)有大量的老房子占據(jù)了主要面積，沒有空間發(fā)展商業(yè)，目前只是作為連接的住宅片區(qū)。 西紅門薈聚積累了很大的商業(yè)價值，西紅門的本質(zhì)還是商業(yè)配套齊全的居住區(qū)。豐臺并不是最推薦的板塊。 子彈350，工作在和平里北街，首選是望京，次選國貿(mào)。優(yōu)先產(chǎn)業(yè)區(qū)。 望京是new money，國貿(mào)是old money。

提問：房姐你好，新人首問，感謝回答！目前北京兩套房均有DK，一套亦莊中信新城三居，一套西城展覽路老破小，家里娃后年上學(xué)，近期疫情原因覺得房價后續(xù)還會漲，并且西城那套房子太小，二孩家庭住不下，打算優(yōu)化配置，兩套房子賣了還DK后900，手里子彈100。以下幾個方案和問題。 1.方案一是把兩套都賣了，在西城買一套大點的學(xué)區(qū)房，再在單位旁邊買個小點的一居室父母住。覺得中信新城的房價后續(xù)還會漲，這么置換不知道虧不虧。 2.方案二是由于目前的老破小70年代的，怕小孩上完學(xué)不好出手，想著只把西城老破小賣了，加上手里子彈在西城再選個學(xué)區(qū)，問題是一共450的首付可以選的學(xué)區(qū)不多，這個方案是否合適，合適的話換哪個學(xué)區(qū)，月壇還是陶白。 3.方案三是保持目前這個配置不動，到時候去西城租房住，目前的子彈考慮配套京外資產(chǎn)，哪個城市比較合適？兩年后父母才能來投靠遷戶口，那時候再買一套北京的。 4.問題一是西城的學(xué)區(qū)房是不是小孩上完學(xué)，如果不自住的話就可以著手賣了??？問題二是二套全款怎么加杠桿，是消費D加上信用K么？房姐你好，新人首問，感謝回答！目前北京兩套房均有DK，一套亦莊中信新城三居，一套西城展覽路老破小，家里娃后年上學(xué)，近期疫情原因覺得房價后續(xù)還會漲，并且西城那套房子太小，二孩家庭住不下，打算優(yōu)化配置，兩套房子賣了還DK后900，手里子彈100。以下幾個方案和問題。 1.方案一是把兩套都賣了，在西城買一套大點的學(xué)區(qū)房，再在單位旁邊買個小點的一居室父母住。覺得中信新城的房價后續(xù)還會漲，這么置換不知道虧不虧。 2.方案二是由于目前的老破小70年代的，怕小孩上完學(xué)不好出手，想著只把西城老破小賣了，加上手里子彈在西城再選個學(xué)區(qū)，問題是一共450的首付可以選的學(xué)區(qū)不多，這個方案是否合適，合適的話換哪個學(xué)區(qū)，月壇還是陶白。 3.方案三是保持目前這個配置不動，到時候去西城租房住，目前的子彈考慮配套京外資產(chǎn)，哪個城市比較合適？兩年后父母才能來投靠遷戶口，那時候再買一套北京的。 4.問題一是西城的學(xué)區(qū)房是不是小孩上完學(xué)，如果不自住的話就可以著手賣了啊？問題二是二套全款怎么加杠桿，是消費D加上信用K么？

回答：建議方案三， 你現(xiàn)在的配置能滿足學(xué)區(qū)可以保持，置換成本也比較高，并不劃算， 中信新城可以長持。如果全換到西城一套學(xué)區(qū)房保值效果會較差。 其它城市可以看看 武漢、重慶、沈陽等地 學(xué)區(qū)房就是功能性不適合長持 ，用完即可出售了。二套加杠桿 一般墊資再全款抵押比較合適，其它的方式能增加的子彈太少

提問：天通苑西三區(qū)200平電梯塔樓感覺比東一區(qū)同戶型還要便宜一點點，請問是什么原因呢？因為17號線地鐵預(yù)期更方便嗎？感覺5號線也挺方便的？還是因為東一區(qū)挨著公園，學(xué)校稍微好一些呢？

回答：1.東區(qū)的電梯房也分很多類型，板樓，一般塔樓和八大金剛，都是不同的價格。 2.東一二三區(qū)有學(xué)區(qū)，西區(qū)沒有學(xué)區(qū)。 3.東二三區(qū)離17號線比較近，西區(qū)距離5號線比東一區(qū)距離17號線更近。 4.在天通苑，你能看到不同戶型價差30%，你也能看到類似戶型仍然價差30%，可能只是因為樓棟的不同。 北京選籌，一定要對比一套套具體房子。

提問：房姐您好，新人首問，看了您的其他回答，想再進一步請教下，本人sfsd, 首付預(yù)期180-200，需要自住兼保值，1.看了東三環(huán)附近的公房，但想要95后的，管理較好的小區(qū)，比如農(nóng)業(yè)部宿舍的，想問下類似的小區(qū)是否還有其他推薦，現(xiàn)在看到的單價在7.8甚至8.6，是否溢價太高，應(yīng)談到多少合適？2.老房子的話，是否需要擔(dān)心房屋質(zhì)量問題？3.新房的話，新天地，中海寰宇，您認(rèn)為哪個性價比更高？4.東三，東四附近的00后的商品房小區(qū)是否推薦？00后商品房與95后公房，五環(huán)外新房相比，在保值方面，您建議的排序是？謝謝！

回答：單價到8溢價太高，保值角度完全不推薦，7左右可以考慮 老房子質(zhì)量并不差，需要選對籌，推薦看下 麗景馨居、晨光家園、CBD傳奇、炫特 中海寰宇時代更好 00商品房=95公房>五環(huán)外新房

提問：房姐好！通州萬方家園怎么樣？什么價可以入？

回答：萬方家園在黃渠雙橋，不在通州。 萬方家園是老公房的翻新版，加上面積普遍偏大，流動性不高，性價比不高。 5萬多價格，兩居接近500萬，不是上車盤首選。

提問：房姐老師你好，突然想到一個有意思的問題，西城學(xué)區(qū)房的老師都住哪里，新入職的教師買得起西城的學(xué)區(qū)房嗎？

回答：老教師，已經(jīng)分了房。 新來的教師，大多數(shù)本身即是北京家庭出身，家里有房。 剩下的小部分人，在附近租房，我?guī)孜辉诒贝笕舜蟮睦蠋熍笥眩思依锉本┑?，都是在附近租房?少數(shù)工作幾年后，著手買房。 教職工不一定買學(xué)區(qū)房，有的有子女入學(xué)。

提問：房姐好！ 新人首問：剛出手名下唯一住房，騰出首套首貸資格。子彈360，我在良鄉(xiāng)上班，過幾年退休，孩子在空軍總醫(yī)院附近上班，擬用我們的資質(zhì)（能貸15年）購買一套總價620萬上下的80～90平米兩居室。 購房目的：老兩口退休以后可以離孩子近點，相互有個照應(yīng)。孩子未婚，這兩年孩子主要居住，過幾年孩子結(jié)婚生子老兩口居住，生活方便。目前主要考慮孩子通勤和投資保值，30分鐘以內(nèi)路程的板塊。 關(guān)注過：1、遠(yuǎn)洋山水（包括沁山水）；2、玉海園；3、田村；4、定慧東里；5、恩濟里；6、豐臺萬年花城；7、草橋欣園等。 考慮以后升值兼自住。請您幫助指點分析，給排排序，另外如果有更好的選擇，也請您幫著分析指點。 謝謝！期盼您的回復(fù)！！

回答：保值角度不建議看遠(yuǎn)洋山水（包括沁山水），由于在八寶山這一片，遠(yuǎn)洋山水基本是唯一的次新，類似十里河山水文園，相對稀缺造就了遠(yuǎn)洋山水的普遍溢價。 整體排序 豐臺萬年花城>草橋欣園>恩濟里>定慧東里>玉海園>田村

提問：房姐好，目前手里有一套炫特區(qū)一室一廳的房子，一個人自主，現(xiàn)在手里有3-4百萬，幾個思考： 1、再買一套房子的話，買哪個位置和小區(qū)合適？ 2、現(xiàn)有房子賣了，買一個大一點的房子？ 3、現(xiàn)有房子抵押 現(xiàn)金，再買一套大一點的 4、炫特區(qū)這個小區(qū)怎么樣？值得再買一個一室的房子？或者再買一個開間（感覺房姐對炫特區(qū)情有獨鐘，回復(fù)中經(jīng)常提到該小區(qū)♂) 5、未來北京房價最值得投資的幾個區(qū)域是哪幾個？ 以上還請房姐給建議

回答：推薦置換，兩套小的不如一套大的。 炫特在低總價里面性價比不錯。 朝陽看下望京、雙井、東壩、朝青 豐臺看下 馬家堡、草橋、角門

提問：房姐好！坐標(biāo)北京，在保定有房產(chǎn)，看了精華帖和評論，計劃賣掉保定房產(chǎn)，在京購買第二套房。請問：1、保定房產(chǎn)何時掛出好？是否有靠譜中介推薦。2、抵押在京首套房(位于老宣武)用于支援全款買二套是否合適？3、二套房主要考慮好出租，用租金補月供，也是在您推薦的投資區(qū)域選房么？老宣武和豐臺有沒有推薦的區(qū)域？4、出租的話主要考察哪些因素？靠近高校？產(chǎn)業(yè)區(qū)？大體量小區(qū)好租還是小體量小區(qū)好租？謝謝！

回答：1.保定現(xiàn)在可以掛出來，把附近5公里的中介都掛一遍，想快速出手，可以承諾中介大紅包。 2.尾款少于30%，可以抵押融資 3.投資和租售比更推薦朝陽東三—東五環(huán)之間的洼地板塊。 4.靠近產(chǎn)業(yè)區(qū)，商圈，交通便利的租金更高。

提問：【新人首問】北京戶口，手上現(xiàn)金260萬，首房首貸，想純投資一套二手房，買后出租待售，預(yù)算450~500萬，計劃持有5~6年。目前考慮的范圍第一為通州核心區(qū)的運河灣、京貿(mào)西，環(huán)球影城北側(cè)的瑞都、加州小鎮(zhèn)，前三者單價5.5~6萬，加州小鎮(zhèn)4.5萬左右；第二為海淀四道口附近的老房，單價8.5~10萬。 想請教房姐： 1.上述提到房子（A運河灣B京貿(mào)西C瑞都D加州E四道口老破小）的投資價值，排序如何？上述區(qū)域是否有更值得投資的樓盤？ 2.除上述區(qū)域，還有哪些區(qū)域和樓盤更值得投資？入手價位多少合適？

回答：通州只推薦看核心區(qū)域，樓盤重點看 京貿(mào)國際城 bobo自由城 百合灣 運河灣 投資推薦看朝陽 可以考慮青年路或者東壩這倆區(qū)域，前者看看青年匯佳園，后者看看首開常青藤

提問：房姐下午好，最近看了一套300w的光輝南里52平全朝南80年的房子。房子裝修挺好的價格也不貴，看完之后的第一想法是貸款未來出手可能面臨不好貸款的問題。 那么有一個問題我一直很疑惑想請教房姐，像這種80年或者再老一些的房子，隨著時間的增加，這樣的房子未來有沒有接手的價值？或者說未來這樣的老房子最終的歸宿會成為什么呢？

回答：光輝南里有一半房齡過老（1990以前） 52平應(yīng)該是一居，回避，300萬可以買到兩居。 老公房買的好，5年內(nèi)可以跑贏大盤，并且出租回報和流動性也足夠好。 那么5年以后呢？ 5年后你已經(jīng)滿5可以裂變優(yōu)化了，并且買入房齡決定了依然可以貸款。 參考：《什么樣的老公房可以買？》

提問：房姐，您好！有兩個問題需要跟您請教一下： 1.我跟我老公13年底買過一個房子，當(dāng)時不太懂，所以兩個人都是貸款人，他是主貸款人，這樣是不是即使離婚，我也沒有SFSD資格？ 2.您建議二套房，最好全款再抵押，我想請問，全款是都不用交個稅了嗎，再抵押一般利率是多少呢？比二套房貸款有優(yōu)勢？ 謝謝！

回答：1. 是的，只要有過貸款記錄就不能算首貸 2. 全款你可以做低網(wǎng)簽價，用最低指導(dǎo)價過戶，繳最低的稅費，全款抵押的優(yōu)勢看下精華帖有過詳細(xì)介紹，利率要看銀行和個人資質(zhì) 一般 5-8

很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。

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