三種車(chē)位的成本分?jǐn)偱c涉稅處理

昵稱(chēng)45623009 2020-07-21

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轉(zhuǎn)自：投拓狗日記

近期，不同車(chē)位的成本分?jǐn)偧坝?jì)稅問(wèn)題在咨詢(xún)中經(jīng)常被提及，分析主要原因在于車(chē)位種類(lèi)多和各地稅務(wù)處理難以形成統(tǒng)一口徑。我們針對(duì)這個(gè)問(wèn)題，將不同車(chē)位的分類(lèi)與歸屬、成本分?jǐn)偱c計(jì)稅方法進(jìn)行梳理，綜合多種意見(jiàn)，對(duì)于存在爭(zhēng)議的處理地方，也歸集了目前最主流的處理方式，在此分享給大家，如果仍有疑問(wèn)或者建議，歡迎與我們進(jìn)一步溝通交流。

他、1、地下非人防無(wú)產(chǎn)權(quán)車(chē)位是否參與清算

地下非人防的車(chē)位，開(kāi)發(fā)商一般都是以出售給業(yè)主，車(chē)位是否屬于土地增值稅應(yīng)稅范圍？

部分省份以產(chǎn)權(quán)定調(diào)，有產(chǎn)權(quán)就參與清算，無(wú)產(chǎn)權(quán)就不參與清算，地稅局選擇無(wú)產(chǎn)權(quán)不參與清算，根源是車(chē)位收入成本倒掛，參與清算勢(shì)必造成土地增值稅減少。國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)對(duì)于配套的停車(chē)場(chǎng)規(guī)定是“建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用”。

2、分?jǐn)偅旱叵聼o(wú)產(chǎn)權(quán)車(chē)位成本的分?jǐn)?/section>

接著上一個(gè)問(wèn)題，確定了是否參與清算，對(duì)成本如何分?jǐn)?，地產(chǎn)車(chē)位無(wú)產(chǎn)權(quán)，不計(jì)容不分?jǐn)偼恋爻杀臼菦](méi)有爭(zhēng)議的。如何分?jǐn)偲渌_(kāi)發(fā)成本？是僅分?jǐn)偨ò渤杀具€是包括地上精裝修、園林景觀(guān)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等等？是據(jù)實(shí)分?jǐn)傔€是全部一刀切按面積“大平攤”。

土地增值稅的清算審核和計(jì)算工作非常繁雜，是土地增值稅管理鏈條中的重中之重和難中之難。企業(yè)扣除項(xiàng)目及其金額是否真實(shí)、準(zhǔn)確，是否合規(guī)，有無(wú)虛列開(kāi)支的情況，稅務(wù)部門(mén)審核越來(lái)越嚴(yán)格。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)合規(guī)經(jīng)營(yíng)，充分了解稅收政策法規(guī)，把稅收優(yōu)惠政策用足用好，避免不合規(guī)的稅收籌劃和涉稅風(fēng)險(xiǎn)，這是每個(gè)企業(yè)持續(xù)努力的方向和目標(biāo)。

關(guān)注點(diǎn)一、國(guó)家稅務(wù)總局在2016年5月12日營(yíng)改增視頻通報(bào)會(huì)問(wèn)題答復(fù)中也提及到，如果房地產(chǎn)企業(yè)一次性收取乙方其他無(wú)產(chǎn)權(quán)地下車(chē)位的價(jià)款，視同轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的所有權(quán)，按照銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)方式處理，同樣申報(bào)、繳納增值稅。

關(guān)注點(diǎn)二、根據(jù)財(cái)稅[2016]36號(hào)文《附件1——銷(xiāo)售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)注釋》第三條的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓建筑物有限產(chǎn)權(quán)或者永久使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓在建的建筑物或者構(gòu)筑物所有權(quán)的，以及在轉(zhuǎn)讓建筑物或者構(gòu)筑物時(shí)一并轉(zhuǎn)讓其所占土地的使用權(quán)的，按照銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)繳納增值稅；關(guān)于“永久使用權(quán)”的認(rèn)定各地標(biāo)準(zhǔn)不一，一般來(lái)講，一次性收租二十年以上可視為轉(zhuǎn)讓“永久使用權(quán)”；可見(jiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)將地下人防工程建成車(chē)位、車(chē)庫(kù)的，對(duì)外一次性出售或者出租若干年經(jīng)營(yíng)權(quán)的，屬于提供不動(dòng)產(chǎn)的租賃服務(wù)，應(yīng)當(dāng)繳納增值稅；目前大多數(shù)地方是按照銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征收增值稅，但有個(gè)別省份是按照租賃不動(dòng)產(chǎn)征收增值稅，比如廣東，結(jié)合上述的土地增值稅和房產(chǎn)稅綜合考慮的話(huà)，租賃比銷(xiāo)售稅負(fù)大了好多；

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