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三舊改造圈層出不窮的江湖騙子

有人的地方就有江湖，有江湖的地方就有騙子，有騙子的地方往往是在火爆的行業(yè)里，比如火爆的互聯(lián)網(wǎng)金融里，傻子盯著利息，騙子盯著本金，最后一地雞毛。

這幾年，三舊改造項(xiàng)目異軍突起，，不光傳統(tǒng)地產(chǎn)企業(yè)在轉(zhuǎn)型，連和舊改八桿子打不著的行業(yè)的老板們，也想在舊改里分一杯羹，曾經(jīng)遇見(jiàn)賣(mài)飼料賣(mài)家具的也想搞舊改。

大家對(duì)舊改熱情似火，外行卻苦于沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)，要做項(xiàng)目必先找項(xiàng)目，或土地變更，搞虛假的合作。于是，各種騙子大師紛紛粉墨登場(chǎng)，其中的騙術(shù)和江湖騙子的手法并無(wú)二致，但在人傻錢(qián)多的世界里，反而活得很滋潤(rùn)。

遇到的騙子（主要指舊改項(xiàng)目前期）可大致歸納如下：

深度揭秘：三舊改造項(xiàng)目的那些套路騙局

土地類(lèi)型拓展騙局解密

0 1子虛烏有型

1、招拍掛用地流拍項(xiàng)目。龍崗寶荷路有7萬(wàn)多占地的住宅項(xiàng)目，當(dāng)年樓市不太好，拿出來(lái)招拍掛，結(jié)果流拍了，拍賣(mài)時(shí)把土地出讓合同的版本鋪到網(wǎng)上，后面這個(gè)地流拍，很多騙子拿著土地出讓合同模板，說(shuō)可以找到哪個(gè)領(lǐng)導(dǎo)把地簽給你，法定圖則也是商住，規(guī)劃指標(biāo)也有，土地合同的版本也擬好了，你趕快過(guò)來(lái)簽，但你首先要去中行開(kāi)個(gè)資金證明，看你在中行有沒(méi)有存五千萬(wàn)、兩個(gè)億以上，假設(shè)這塊地20億，你先去中行開(kāi)20億的資金證明，開(kāi)不出來(lái)說(shuō)明你沒(méi)實(shí)力，不跟你談。這是騙子的第一步。第二步是先找個(gè)代理人出來(lái)跟你談，談著談著，你要是有誠(chéng)意就付個(gè)誠(chéng)意金吧，20億，你付1000萬(wàn)誠(chéng)意金也可以，如果不相信的話(huà)，XX總還有什么什么物業(yè)可以作擔(dān)保。這種一般都是假的，到龍崗局一核，這塊地還是國(guó)有儲(chǔ)備地。

2、通過(guò)特殊基金，把自己搞得很高端、很神秘，能動(dòng)用到很特殊的關(guān)系給你拿地，我之前接待過(guò)一幫騙子，他是援藏基金幕后大佬，可以幫我們公司在北京鳥(niǎo)巢旁邊圈一塊地，叫我去重慶先注冊(cè)一個(gè)公司，重慶的公司他也不碰，我們先打五千萬(wàn)進(jìn)去，再轉(zhuǎn)一部分股份給他。這個(gè)援藏基金的管理者我們也找到了，他說(shuō)根本不可能，是有這個(gè)基金，但這個(gè)基金章程明確不能從事房地產(chǎn)。

3、總部經(jīng)濟(jì)地塊。像寶安中心區(qū)出臺(tái)總部經(jīng)濟(jì)政策，有些人說(shuō)我認(rèn)識(shí)很高端的領(lǐng)導(dǎo)，北京有人之類(lèi)的，可以在前海和寶安中心給你拿一塊地，直接內(nèi)部簽土地合同。這肯定是假的，騰訊都要掛牌，你有多牛？銀行拍地也要掛牌，只是定向招拍掛，也要走程序，不能內(nèi)部直接簽給你。

0 2貍貓換太子型

1、寶安中心區(qū)N5N6。軍事用地轉(zhuǎn)商品房用地，土地合同已經(jīng)簽了，而且當(dāng)時(shí)已經(jīng)有一塊在賣(mài)樓了，差不多封頂，這些騙子還到處兜售，我接待這些人，他們都說(shuō)跟軍區(qū)關(guān)系很好，顯得特別牛，氣勢(shì)特別篡，說(shuō)自己很“有料到”。我們一接到這個(gè)信息就去寶安國(guó)土局查，這塊地已經(jīng)出讓了。我說(shuō)你說(shuō)你很“有料”，你把新錦安的老板約過(guò)來(lái)談一下？他說(shuō)“不用理他，這塊地軍區(qū)大佬說(shuō)了算”。其實(shí)新錦安的土地合同地價(jià)都已經(jīng)交完了。

2、福田華泰小區(qū)項(xiàng)目。這個(gè)故事演繹可能跟新世界老板被編控修改，又編了一些很高端的故事，很多人因?yàn)檫@塊地找我，說(shuō)香港華懋集團(tuán)名義跟高層協(xié)商好，將這塊地的舊改開(kāi)發(fā)權(quán)過(guò)給你。其實(shí)這塊地最核心不是新世界，而是華泰，因?yàn)樗菢I(yè)主，我說(shuō)你能帶我去跟華泰一把手談嗎？如果帶不了就不用說(shuō)了。

3、蛇口東角頭項(xiàng)目。就是佳兆業(yè)控股的航運(yùn)集團(tuán)那塊地，當(dāng)時(shí)一個(gè)朋友說(shuō)他們搞定省里的領(lǐng)導(dǎo)，能協(xié)調(diào)這塊地，把航運(yùn)的股份過(guò)過(guò)來(lái)。

0 3神仙領(lǐng)導(dǎo)型

1、能幫你調(diào)容積率、調(diào)功能，他會(huì)逐步套路你，一般都是說(shuō)先開(kāi)資金證明，我懷疑跟銀行業(yè)績(jī)有關(guān)，開(kāi)資金的時(shí)候錢(qián)要調(diào)過(guò)去先放一個(gè)月，這個(gè)支行這個(gè)月的業(yè)績(jī)就完成了，可能跟某些銀行有約定。

2、迎賓館舊改、西鄉(xiāng)鳳凰村舊改。他說(shuō)領(lǐng)導(dǎo)能直接把合作權(quán)簽給我，他肯定沒(méi)干過(guò)舊改，村里肯定不會(huì)看誰(shuí)是領(lǐng)導(dǎo)就把項(xiàng)目給誰(shuí)做。

3、早期征地補(bǔ)償過(guò)低，沒(méi)有給返還地，增加補(bǔ)償?shù)亍Ｏ窀Ｌ锏囊恍┐?，早期征?00元/平米，現(xiàn)在1萬(wàn)元/平米，說(shuō)當(dāng)時(shí)補(bǔ)償?shù)亓耍铱梢酝ㄟ^(guò)領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系給你增加補(bǔ)償，增加返還地，隔壁村那么小一塊地，拿了一塊返還地，幾萬(wàn)平米，一開(kāi)發(fā)，幾百億的市值，他說(shuō)他有辦法幫你增加返還地。

0 4歷史問(wèn)題專(zhuān)家型

1、國(guó)土出讓大限項(xiàng)目，2004年8月31日以前沒(méi)有簽土地出讓合同、交足地價(jià)的地，之后無(wú)論誰(shuí)的原因、無(wú)論什么原因都不能再簽，這種地目前深圳有一百多單。

2、國(guó)企或鎮(zhèn)級(jí)政府代征地問(wèn)題的項(xiàng)目。早期鎮(zhèn)政府自己發(fā)的土地合同，都沒(méi)有國(guó)土授權(quán)的土地管轄權(quán)，我原來(lái)看過(guò)沙井鎮(zhèn)政府跟一個(gè)公司簽的土地出讓合同，在行政上沒(méi)有國(guó)土管轄權(quán)，理論上是無(wú)效的，但當(dāng)時(shí)土地管理比較粗獷，國(guó)土不認(rèn)這些東西，到現(xiàn)在也沒(méi)辦法解決。

3、涉及生態(tài)控制線、基本農(nóng)田等項(xiàng)目。一般忽悠的普遍口吻是三個(gè)月解決，實(shí)際上給半年都解決不了。

各類(lèi)型通用套路

1、資金證明。證明有多少錢(qián)可以騙，開(kāi)了資金證，沒(méi)有一個(gè)企業(yè)會(huì)讓錢(qián)趴在賬上睡覺(jué)，一般都會(huì)用短期理財(cái)或正在經(jīng)營(yíng)中的資金調(diào)回來(lái)，贖回過(guò)程中肯定有成本，就像中了獎(jiǎng)要給快遞費(fèi)一樣，這個(gè)時(shí)候再放棄就心有不甘了，不愿意輕易放棄，接受小費(fèi)用的要求。如果信了，可能還有下一個(gè)套路。

2、把已簽項(xiàng)目的公司轉(zhuǎn)給你，讓你打錢(qián)入項(xiàng)目公司。他先把項(xiàng)目公司股權(quán)和工商所有資料百分之百都轉(zhuǎn)給你，法人都可以變，這個(gè)時(shí)候你說(shuō)有沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)？其實(shí)是有風(fēng)險(xiǎn)的，他可能在異地法院埋了個(gè)債，等你的錢(qián)一進(jìn)去，就會(huì)被查封，過(guò)幾天強(qiáng)制執(zhí)行，直接劃走。

3、你把部分項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)給他，讓你打錢(qián)入項(xiàng)目公司。項(xiàng)目公司其實(shí)是你的，不是他的，但你把部分股權(quán)轉(zhuǎn)給他，同時(shí)把錢(qián)打進(jìn)去，公司是有資產(chǎn)的，假設(shè)你作為股東，在異地有負(fù)債，我也跟一些律師咨詢(xún)過(guò)，可以通過(guò)股東穿透，清算資產(chǎn)，查封項(xiàng)目公司的錢(qián)。

4、XX領(lǐng)導(dǎo)和軍區(qū)領(lǐng)導(dǎo)內(nèi)部直接辦理出讓手續(xù)。

這些都是只有對(duì)土地屬地管理不熟悉的人才會(huì)信，無(wú)論北京哪個(gè)部門(mén)需要土地，都不可能在北京簽土地出讓?zhuān)驗(yàn)橥恋厥菍俚毓芾?，北京某軍區(qū)在深圳要一塊物業(yè)用房用地，都是直接行文去深圳市政府，深圳市政府再發(fā)文給規(guī)土局，再通過(guò)正常出讓流程，最后才完成項(xiàng)目落地。

騙子就是想盡辦法讓你付錢(qián)，只要讓你付錢(qián)，你就要小心。

以上內(nèi)容轉(zhuǎn)自合一城市更新

融資騙局

騙子公司前期不會(huì)讓需要需要融資的公司交什么費(fèi)用，但是要去項(xiàng)目地考察，只要需要需要融資的公司包來(lái)回費(fèi)用就可以了。而真正的投資公司不會(huì)在意這點(diǎn)來(lái)回路費(fèi)的，一般都是自己出。

但是很多需要融資的公司覺(jué)得花點(diǎn)小錢(qián)是應(yīng)該的，可是到后面的詐騙套路就和下面寫(xiě)的解密差不多了，融資的朋友們希望你們擦亮眼睛！

1．到處打廣告：

騙子們?cè)诎俣?、房地產(chǎn)網(wǎng)、各種論壇、各種行業(yè)網(wǎng)站上面打廣告，就等你上鉤。

2．騙取考察費(fèi)：

這時(shí)騙子說(shuō)我們這里要借錢(qián)的項(xiàng)目很多，為了顯示誠(chéng)意，項(xiàng)目方要簽訂《邀請(qǐng)函》，就是邀請(qǐng)騙子過(guò)去考察?？疾煲?—5萬(wàn)元考察費(fèi)，這是機(jī)票錢(qián)等交通費(fèi)，如果項(xiàng)目方有疑慮，騙子們會(huì)說(shuō)，我借錢(qián)給你們，連機(jī)票還要我方貼錢(qián)，那我們就不做了，要錢(qián)的地方多的是，有的項(xiàng)目給考察費(fèi)，我們還不收，項(xiàng)目太差風(fēng)險(xiǎn)太大，連個(gè)機(jī)票錢(qián)都不愿意出完全沒(méi)有誠(chéng)意，何況這個(gè)錢(qián)考察成功，會(huì)抵利息，考察不成功扣除機(jī)票錢(qián)會(huì)全部退給你們。沒(méi)有辦法，我們企業(yè)融資心切，只有交錢(qián)簽考察邀請(qǐng)合同。

3．合同設(shè)陷阱：

由于成都有一個(gè)龐大的詐騙市場(chǎng)，很多騙子公司的幕后老板就是那么兩個(gè)人，所以騙子的合同版本高度一致，呈現(xiàn)如下特點(diǎn)：①充分利用客戶(hù)不熟悉土地、房產(chǎn)抵押政策、法規(guī)，不了解抵押流程，設(shè)置合同陷阱；②天上掉陷餅，民間資金來(lái)源成本很高，而投放利率在12%-18%/年，不符合市場(chǎng)規(guī)律；③借款合同與抵押合同合并，騙子用《借款抵押合同》忽悠，而房產(chǎn)局辦理抵押時(shí)不采納；④債權(quán)人為個(gè)人，抵押權(quán)人為公司，二者無(wú)關(guān)聯(lián)關(guān)系，故為無(wú)效合同；⑤騙子公司無(wú)金融許可證，無(wú)法辦理房產(chǎn)、土地抵押；⑥抵押權(quán)人為公司，房產(chǎn)抵押政策規(guī)定公司與公司之間不能辦理抵押；土地抵押依照國(guó)土資源部2012年143號(hào)文第5條規(guī)定，土地抵押只能抵押給銀行等有金融許可證的部門(mén)，一旦客戶(hù)提出土地不能辦理抵押時(shí)，他們會(huì)悄悄加上“變性的土地”，土地變性比登天還難；⑦把不能辦理抵押的責(zé)任推給客戶(hù)；⑧強(qiáng)加違約責(zé)任給客戶(hù)；⑨他們要求對(duì)《借款抵押合同》進(jìn)行公證，由于債權(quán)人為個(gè)人，抵押權(quán)人為公司，二者不一致且無(wú)邏輯關(guān)系，公證處會(huì)拒絕公證；⑩巧妙利用二人聯(lián)名共管賬戶(hù)：二人聯(lián)名共管賬戶(hù)必須二人同時(shí)到場(chǎng)并出示身份證方可取款，一個(gè)人憑折子、卡、密碼取不出錢(qián)。騙子讓你存錢(qián)到二人聯(lián)名共管賬戶(hù)上，是讓你放松警惕放心打利息，錢(qián)一旦進(jìn)去出不來(lái)。上述一切均為騙子精心設(shè)計(jì)的合同陷阱。

4．裝模作樣的考察：

三四天后，騙子們通知我們明天到項(xiàng)目地來(lái)考察，請(qǐng)接待。第二天，他們來(lái)兩三個(gè)人，趾高氣揚(yáng)、裝模作樣，要看企業(yè)的各種證照原件，然后拍照。隨后到項(xiàng)目上去看，咔咔拍照，東問(wèn)問(wèn)西看看，裝作要深入考察的模樣。然后到公司找財(cái)務(wù)、主管座談，偶爾提點(diǎn)尖銳的問(wèn)題，弄得我們緊張得不得了。剩下的時(shí)間是吃飯，然后要求去夜總會(huì)唱歌找小姐。住宿要住好賓館。第二天分別時(shí)騙子們肯定項(xiàng)目不錯(cuò)，融資成功的可能性比較大。臨別時(shí)就提要求，幾個(gè)人這么辛苦，回去還要整理資料，寫(xiě)匯報(bào)材料，制作PPT，看能不能每個(gè)人來(lái)兩條煙弄點(diǎn)土特產(chǎn)，這時(shí)企業(yè)又不好拒絕，就這樣讓騙子得逞。

5．公關(guān)的費(fèi)用

兩三天后，資金方打來(lái)電話(huà)，說(shuō)這個(gè)項(xiàng)目股東比較看好，各部門(mén)也進(jìn)行了初步溝通，要求項(xiàng)目方及股東到**開(kāi)借貸雙方的見(jiàn)面會(huì)及貸審會(huì)，時(shí)間已經(jīng)確定不容更改。我們老板喜不自禁，快馬加鞭趕赴**。貸審會(huì)開(kāi)得有模有樣，先是項(xiàng)目方作介紹及PPT演示，再是資金方PPT介紹，接著是資金方的財(cái)務(wù)、法務(wù)、投資、風(fēng)控、股東代表等紛紛提出尖銳問(wèn)題，由項(xiàng)目方解釋。最后進(jìn)行表決，多數(shù)舉手贊成，少數(shù)舉手反對(duì)。貸審會(huì)結(jié)束。這時(shí)資金方最能說(shuō)的上場(chǎng)了，說(shuō)你這個(gè)項(xiàng)目股東還是很看好，但有暇疵，有的部門(mén)有反對(duì)意見(jiàn)，很正常，是對(duì)資金安全及股東負(fù)責(zé)?，F(xiàn)在要把反對(duì)者的嘴堵上，我們問(wèn)怎么堵？他說(shuō)：八、九個(gè)部門(mén)，一個(gè)部門(mén)買(mǎi)5、6條煙，然后晚上把董事長(zhǎng)及股東接出來(lái)吃個(gè)飯，各部門(mén)聚一聚，把問(wèn)題擺到桌面上，把解決方案完善，辦法總比困難多。沒(méi)辦法，融資心切，買(mǎi)了五萬(wàn)元的煙，半個(gè)小時(shí)不到的公關(guān)，各部門(mén)竟一致同意了，并且騙子公司出紅頭文件的同意貸款批復(fù)。

6．吹牛大忽悠：

當(dāng)時(shí)我們的電話(huà)打過(guò)去，對(duì)方熱情得很，表示各行各業(yè)均可融資，有抵押物可做債權(quán)抵押融資，沒(méi)有抵押物也可以融資，用股權(quán)做質(zhì)押融資，額度高，利息低，前期又沒(méi)有費(fèi)用，讓我們放心。

騙子們忽悠說(shuō)，由于不了解項(xiàng)目情況，所以融資項(xiàng)目方的法定代表人要帶著營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、公司章程等公司基本資料及抵押物資料如房產(chǎn)證、土地證、采礦證、林權(quán)證等到公司面談，彰顯誠(chéng)意。

我們公司老總高興得不得了，坐飛機(jī)趕過(guò)去，到公司后，騙子讓投資部的人來(lái)跟你口若懸河地談騙子公司的成功案例，成功案例的資料有借貸合同、放款憑證等，這一切皆是復(fù)印件，后證實(shí)均系造假。然后跟我們談項(xiàng)目的優(yōu)缺點(diǎn)，談來(lái)談去，就是我們這個(gè)項(xiàng)目符合融資要求，利率有浮動(dòng)的空間，額度有上調(diào)的可能。

7．抵押物或質(zhì)押物評(píng)估詐騙：

利息打入后，騙子們立馬通知你將抵押物進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估公司為他們的設(shè)套評(píng)估公司，收費(fèi)高，繳費(fèi)后評(píng)估公司與騙子公司按2：8進(jìn)行分款，抵押物評(píng)估完結(jié)再進(jìn)行法律風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，套路如出一轍。至于股權(quán)質(zhì)押評(píng)估詐騙與抵押物評(píng)估詐騙一模一樣。

8．騙吃騙喝騙玩

資金方董事長(zhǎng)、股東及各部門(mén)負(fù)責(zé)人騙吃騙喝定在晚上，還美其名曰要預(yù)約董事長(zhǎng)及股東，吃飯的地方是他們的點(diǎn)，山珍海味大吃大喝，酒要喝好酒。飯桌上一群人表示這個(gè)單子做定了，股東們還假模假樣要求控制好風(fēng)險(xiǎn)。酒定飯飽之后，一群人要去夜總會(huì)唱歌慶賀慶賀，我們雖感無(wú)奈，也只有硬著頭皮接受。唱歌的地方是他們的基地，陪唱小姐一個(gè)個(gè)認(rèn)識(shí)他們。歌唱到一半，媽咪過(guò)來(lái)說(shuō)老總們要把小姐帶走開(kāi)房，一人3000元，我們有疑惑，問(wèn)騙子們領(lǐng)頭的，說(shuō)這是老總們的要求。沒(méi)辦法，只有買(mǎi)單，就這樣唱歌吃飯10萬(wàn)元不見(jiàn)了。

9．先付息后放款：

第二天，騙子們通知到公司簽訂《借款抵押合同》，合同是早已擬好的通用詐騙版本，填上名稱(chēng)、金額等等即可。合同簽畢，又一招駕到——利息共管。騙子說(shuō)：全國(guó)的銀行資金是先用后付息，而民間資金是先付息后放款，這既是考驗(yàn)企業(yè)的付息能力，也是考驗(yàn)企業(yè)的的籌資能力。為了公平起見(jiàn)，由項(xiàng)目方、資金方各出一人到銀行開(kāi)設(shè)共管賬戶(hù)，項(xiàng)目方掌管折子、卡、密碼，資金方只起監(jiān)督作用，資金方也拿不走錢(qián)。先把三個(gè)月利息打到共管賬戶(hù)，項(xiàng)目方想到合同也簽了，折子、卡、密碼也在自己手上，便放心地將利息打到共管賬戶(hù)。

10．抵押物或質(zhì)押物的辦理：

一般在資產(chǎn)評(píng)估和法律評(píng)估之后，騙子們就開(kāi)始以法律風(fēng)險(xiǎn)、抵押物暇疵等為由進(jìn)行耍賴(lài)，不理不踩。不過(guò)有一點(diǎn)，他們會(huì)派人到項(xiàng)目方辦理抵押或質(zhì)押，結(jié)果可想而知：抵押或質(zhì)押失敗，責(zé)任在項(xiàng)目方。

11．真真假假的游戲：

有的客戶(hù)被騙了，還至死不渝地認(rèn)為這是一家正規(guī)的放款公司，這真是自欺欺人，12%—18%的年利率騙子們會(huì)虧得褲子沒(méi)得穿的，怎么會(huì)放款借錢(qián)給你？要知道騙子有時(shí)在外騙取老百姓的錢(qián)成本都在年利率15%以上。

12．撕破臉皮：

融資失敗后，項(xiàng)目方要求退款及取出共管利息，這時(shí)資金方總經(jīng)辦的人出面了，以前的口頭承諾信誓旦旦、全家賭咒不見(jiàn)了，拖延、不理不踩、踢皮球是他們的拿手好戲，輪番上陣，威脅客戶(hù)，總之退費(fèi)用是不可能的，報(bào)警打官司他們是死豬不怕開(kāi)水燙。要取出共管利息可以，騙子會(huì)說(shuō)他們調(diào)集資金在賬上躺了一個(gè)月，要扣違約金，要支付一個(gè)月利息或資金調(diào)度費(fèi)。沒(méi)有辦法，我們軟磨硬泡好話(huà)說(shuō)盡，還是被強(qiáng)行騙走一個(gè)月利息，另外損失經(jīng)費(fèi)十幾萬(wàn)。并強(qiáng)迫我們簽訂了終止合同書(shū)及不予追究責(zé)任協(xié)議書(shū)。