繼深圳發(fā)生買房28年沒(méi)有入駐甚至沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)證，想起來(lái)時(shí)才發(fā)現(xiàn)已經(jīng)被別人精裝修入住了。

如今，山東又有一所別墅建成10年一直無(wú)人居住，由于遲遲找不到“主人”，5月22日山東淄博市博山區(qū)池上鎮(zhèn)下郝峪村，只得發(fā)布一則房產(chǎn)確認(rèn)公告，為這棟閑置多年的別墅尋找當(dāng)年購(gòu)買的主人。

媒體報(bào)道后，別墅的主人已經(jīng)攜帶相關(guān)證明材料到村委會(huì)進(jìn)行了確認(rèn)登記，經(jīng)過(guò)核實(shí)確認(rèn)對(duì)方就是該別墅的買主。

為何購(gòu)買建設(shè)了十年的別墅沒(méi)有入駐，這個(gè)問(wèn)題我們先不去管它。我們感興趣的是，這個(gè)別墅修建并出售的是在農(nóng)村集體土地上，據(jù)村主任介紹，這個(gè)別墅是村委會(huì)當(dāng)時(shí)在舊村改造的土地上修建的，是沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證和土地證的，只是簽訂了30年的長(zhǎng)租合同，別墅在建設(shè)和出租上確實(shí)存在手續(xù)不規(guī)范的情況。村委會(huì)表示，村里正在辦理相關(guān)土地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的手續(xù)。

這里的問(wèn)題是，這樣的項(xiàng)目是否可以并允許辦理土地相關(guān)手續(xù)？聯(lián)想到曾經(jīng)沸沸揚(yáng)揚(yáng)的小產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題，現(xiàn)在已經(jīng)有了新的說(shuō)法。

5月20日，廣州市規(guī)劃和自然資源局下發(fā)《關(guān)于印發(fā)<廣州市“房地一體”農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證工作方案>的通知》，規(guī)定小產(chǎn)權(quán)房一律不予確權(quán)登記、城鎮(zhèn)居民非法購(gòu)買農(nóng)村宅基地及地上房屋的一律不予確權(quán)登記、嚴(yán)禁通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記將違法用地合法化。廣東將于2020年年底前完成全省“房地一體”農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證工作。

小產(chǎn)權(quán)房是一個(gè)神奇的存在，說(shuō)完全不合法吧？又是經(jīng)過(guò)一定的基層組織同意并批準(zhǔn)的；說(shuō)合法吧？又沒(méi)有經(jīng)過(guò)有權(quán)機(jī)構(gòu)的正規(guī)合法審批。因此，實(shí)際上小產(chǎn)權(quán)房是介于合法產(chǎn)權(quán)與無(wú)產(chǎn)權(quán)之間的一種存在，因此，曾經(jīng)很多人期望小產(chǎn)權(quán)房能夠轉(zhuǎn)正，并導(dǎo)致一些人購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)住房是為了投資并牟取暴利。

小產(chǎn)權(quán)房是指未經(jīng)法定征地和審批等程序，由村集體或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府獨(dú)立或與開(kāi)發(fā)商聯(lián)合在集體的土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)的商品房。因?yàn)檫@種住房沒(méi)有取得法定機(jī)關(guān)頒發(fā)的土地使用權(quán)證書和房屋證書，但是又是經(jīng)過(guò)村委會(huì)或鎮(zhèn)政府批準(zhǔn)同意的，因此與無(wú)產(chǎn)權(quán)的完全意義上的違章建筑不同，而是由村或鎮(zhèn)政府給購(gòu)房者頒發(fā)房屋的證明，這就是小產(chǎn)權(quán)房。

從山東的案例看，明顯地帶有小產(chǎn)權(quán)房的性質(zhì)，是由村委會(huì)同意并批準(zhǔn)的。那么，未來(lái)小產(chǎn)權(quán)房能否轉(zhuǎn)正實(shí)際上涉及到眾多的集體和村鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)或者同意建設(shè)的住房和別墅。

小產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題在于土地使用不合法，嚴(yán)格意義上講屬于非法用地；開(kāi)發(fā)建設(shè)房屋的程序不符合法律、法規(guī)規(guī)定，沒(méi)有“五證”嚴(yán)格意義上講開(kāi)發(fā)建設(shè)程序違法；村集體或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)的所謂的房屋＂產(chǎn)權(quán)證＂不具有房屋產(chǎn)權(quán)證的法律效力，實(shí)質(zhì)上無(wú)產(chǎn)權(quán)證書。

自然資源部已經(jīng)下發(fā)通知明確，全國(guó)宅基地?cái)?shù)量大、情況復(fù)雜，要確保在今年底完成宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記工作。要堅(jiān)持不變不換原則，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實(shí)施前，各歷史階段頒發(fā)的宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)證書繼續(xù)有效，對(duì)有房地一體不動(dòng)產(chǎn)登記需求的，完成地上房屋補(bǔ)充調(diào)查后辦理登記。

這代表著小產(chǎn)權(quán)房目前沒(méi)有任何轉(zhuǎn)正的可能性。這對(duì)那些想鉆小產(chǎn)權(quán)住房轉(zhuǎn)成大產(chǎn)權(quán)住房的政策空隙進(jìn)行投資和購(gòu)買的人，無(wú)疑是一種空前的打擊。

當(dāng)然，受到影響的還有那些城中村、郊區(qū)村鎮(zhèn)，因?yàn)榇罅康男‘a(chǎn)權(quán)住房的存在可能在未來(lái)會(huì)受到很大的影響，特別是轉(zhuǎn)讓和出售、出租未來(lái)也會(huì)有進(jìn)一步的政策。

對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房有兩個(gè)情況要引起重視：

第一個(gè)情況是在大城市經(jīng)?？吹降暮芏鄰V告宣傳，在城市郊區(qū)15—25萬(wàn)元購(gòu)買一塊地，使用期限70年，這是典型的小產(chǎn)權(quán)住房或者是無(wú)產(chǎn)權(quán)住房。如果鄉(xiāng)鎮(zhèn)給了證書就是小產(chǎn)權(quán)住房，如果只有協(xié)議和合同，那么就是典型的無(wú)產(chǎn)權(quán)住房。

第二個(gè)情況是小產(chǎn)權(quán)房可以抵押貸款嗎？答案是當(dāng)然不可以。因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)住房的產(chǎn)權(quán)是國(guó)家不承認(rèn)的，那么這個(gè)小產(chǎn)權(quán)住房的未來(lái)處置就無(wú)法進(jìn)行，所以不能作為貸款抵押物。

小產(chǎn)權(quán)住房新政的出臺(tái)說(shuō)明了一個(gè)問(wèn)題：產(chǎn)權(quán)問(wèn)題是不能投機(jī)的，特別是希望鉆政策空子牟取暴利的行為，未來(lái)可能會(huì)付出更大的代價(jià)。（麒鑒）