|
美國出售的房子大部分是二手房，房屋檢測是購房合同中必不可少的附加條款之一。當(dāng)買賣雙方在購房合約上簽字生效后，買主要做的第一件事就是請專人檢查房子。檢查費(fèi)由買主付，從三五百到八九百，甚至過千，取決于房子的大小和附屬設(shè)施的多少。買方可以自己找，也可以讓自己的經(jīng)紀(jì)人推薦。交易量大的經(jīng)紀(jì)人一年中要和好幾個不同的 Inspector打交道，防止有時要約某個的時候正好時間排不上，所以必須有幾個后備的。根據(jù)房子的不同情況和區(qū)域，我也可能會用不同的 Inspector。剛出道時， 他們檢查時我都是跟著他們走，隨時隨地提問，好在他們不嫌我煩。好的房檢師積累了很多經(jīng)驗，可以從中學(xué)到很多，現(xiàn)在雖然我對常見的問題和修復(fù)成本都很了解了，但是偶爾也有新的東西出現(xiàn)值得了解，所以不管再忙，房屋檢查的時候我也會親自到場，親眼看看房屋存在的問題。 一般的房屋檢測，我們稱作General Home Inspection，檢查范圍包括 屋頂（Roof） 地板（Floor） 墻壁（Wall） 門窗（Doors and Windows） 電（Electrical Systems） 排水（Plumbing） 冷暖設(shè)備（Heating and A/C） 電器（Appliances） 報警器（Smoke & CO Detector）等等 通常不包括院子的澆灌系統(tǒng)，也不包括結(jié)構(gòu)和地基以及房子是否有霉菌（Mold），但房檢師看到可疑之處會指出來，推薦這些領(lǐng)域的專業(yè)人員進(jìn)一步檢查。有些Inspector在最后的報告中列主要的問題，比如影響到安全和主要功能的，不寫表面能看到的一些小磨損。正常售房時，如果房子的主結(jié)構(gòu)有大問題或有嚴(yán)重的Mold，買主可以要求取消合同，其它的小問題可以要求賣主修理或者要一些用來修復(fù)的錢。賣方是否會答應(yīng)呢？一般影響到安全和主要功能的問題，賣方會考慮負(fù)責(zé)，其它的東西賣主可以不修，象墻上有洞，地板或地毯破損等，原因是當(dāng)初看房時就看到這些情況的，寫合同的時候的報價應(yīng)該就包括這些因素。但賣主不修買主可以不買，所以要雙方協(xié)商解決。圣地亞哥北郡的房子大部分是Slab Foundation（混凝土片筏基礎(chǔ)）, 相對很堅固穩(wěn)定，但也有一些區(qū)域存在地基以及結(jié)構(gòu)的問題，看多了房屋檢查現(xiàn)場，聽多了房檢師講解的我，自然也能識別很多跡象。 除了一般的房屋檢測，我們還會做一個白蟻檢查， 加州的房子都是木結(jié)構(gòu)，氣候又終年溫暖干燥，查出來有白蟻很正常，不用恐慌，常見的幾個有白蟻的地方是屋檐、椽、木制庭院搭棚和閣樓，可以局部處理，也有需要整屋封起來進(jìn)行內(nèi)部熏蒸殺除的。如今蓋房子時都會在地基回填土中摻化學(xué)藥粉，防止白蟻進(jìn)入室內(nèi)，新房在五年內(nèi)不會出現(xiàn)白蟻，因為這種藥粉的有效期至少是五年。 好，下面我根據(jù)我的經(jīng)驗，跟大家列舉一些常見的問題。 電路系統(tǒng)： Missing or nonfunctional: 接地短路保護(hù)插銷（GFCI）是安裝在廚房，浴室等靠近水源的電源插銷， 如果失靈則在發(fā)生事故時， 起不到保護(hù)作用；以前建造的房子沒有這個Code, 可以要求補(bǔ)裝。 Grounded Wiring：每個房子在水表處或室外電表附近都有一條接地線， 這條線應(yīng)保證接地良好。 Improper Wiring（不正確的布線）通常是有些房主為了方便擅自接線所致。 排水系統(tǒng)：（這個通常問題多一些） 熱水器，洗衣機(jī)， 空調(diào)機(jī)等有可能滴（漏）水的， 建議有一個接水盤， 并在盤的底部有個導(dǎo)水管通到外部 水表顯示水壓太高，通常的水壓應(yīng)該在60 -80 帕。 Loose toilet wax ring：馬桶的內(nèi)部防水蠟圈，由于每天使用， 會逐漸松動以至引起漏水。 Sink Angel Stop and Valves：衛(wèi)生間水池下的管子如果已經(jīng)老化，建議換。 水龍頭冷熱水開關(guān)接錯或熱水不工作。 淋浴頭的連接處出現(xiàn)漏水，需要加固或者更換淋浴頭。 Slow Drain：水槽或者浴缸，淋浴間等排水很慢，多數(shù)的可能是頭發(fā)堵塞，如果清理過以后還是慢的話，最好找專業(yè)人員疏通。 房屋內(nèi)部： 雙層玻璃密封不嚴(yán)，中間有水氣。雙層玻璃年齡老了，都有這個問題。 窗子不經(jīng)常開關(guān)，天長日久就不容易打開，特別是刷了油漆后。應(yīng)檢查每個窗子是否開關(guān)正常。 如果有很多窗戶和門開關(guān)有問題，同時門框窗框發(fā)生變形，那么基礎(chǔ)可能有問題。 如果在房子的任何地方發(fā)現(xiàn)有潮濕的痕跡，則表示有水從房子外面進(jìn)來。 房屋外部： Defective Flashing：屋頂?shù)母鹘涌p處裝有隔水板（Flashing），通常是金屬材料，天長日久會生銹而造成漏水。 Poor Pitched Gutter - 屋檐上的排水槽。 Damaged Roof：圣地亞哥比較新的房子基本都是瓦屋頂，而終年溫暖晴朗的天氣又對屋頂比較友好，通常在三、四十年期間都是安全的，不過也有很多自然因素會對屋頂造成損壞，有些瓦片會移位，碎裂，或者高低接口的地方不合理；而比較老舊的房子有些是Roof Shingle（油氈片）屋頂，比較容易損壞，需要更細(xì)的檢查。 Poor Drainage - 房子四周的排水若不暢，會對房子的地基造成損壞。 Tree Root：樹根對房子的地基，車道，人行道等造成破壞。 Mal-functioned Garage Door Opener - 車庫的自動開門器上裝 有一套安全裝置， 能使車庫門停在遇到有人或物品擋在門下時自動回轉(zhuǎn)，這個裝置出現(xiàn)故障的頻率挺高，但維修起來不難。 Swimming Pool Liner：若有游泳池， 游泳池的內(nèi)壁經(jīng)過5-8年的浸泡可能會出現(xiàn)損壞。 好了，這些只是我列出的其中的一部分問題，剩余的還有很多。檢測出的問題都要怎么解決？是必須修理還是拿錢了事？這時就要看你的經(jīng)紀(jì)人的水平啦。
|
|
|
